公同共有人如拋棄其對於不動產公同共有之權利，並申請塗銷登記，於拋
棄生效後，倘賸餘公同共有人尚有 2  人以上，各賸餘公同共有人之權利
仍及於公同共有物之全部，應不生是否終止公同關係或公同共有物權消滅
之問題

有關貴會函詢故榮民遺留之公同共有土地得否依臺灣地區與大陸地區人民
關係條例第 68 條第 4  項規定捐助榮民榮眷基金會，而不適用民法第
828 條第 3  項所定「應得公同共有人全體之同意」一案之說明

有關共有耕地三七五租約，出租人主張終止租約時，得否適用民法第 820
條第 1  項規定辦理之說明

法務部就有關貴局協請本部釋疑「土地徵收條例」第 59 條第 1  項及其
施行細則第 65 條第 3、4 項規定優先購買權事項一案之說明

建築基地繼承人於未辦畢繼承登記前申請建築，足使該土地之使用產生永
久性之變更，核屬事實上之處分，依民法第 828  條第 3  項規定，應得
公同共有人全體之同意

法務部就有關共有人以交換為原因辦理所有權移轉登記是否應依民法第
819 條第 2  項、第 828  條第 3  項規定辦理，而無土地法第 34-1 條
第 1  項規定之適用疑義說明

法務部就有關公同共有土地申請殯葬設施經營業經營許可，該土地所有權
人同意證明比例計算方式，涉及民法、土地法、殯葬管理條例、殯葬服務
業申請經營許可辦法等相關規定之說明

民法第 827、828 條規定參照，公同共有人如拋棄其對於不動產公同共有
權利，並申請塗銷登記，且該拋棄並無損害他人利益情事，於拋棄生效後
，倘賸餘公同共有人尚有 2  人以上，各賸餘公同共有人權利仍及於公同
共有物全部，應不生是否終止公同關係或公同共有物權消滅問題

土地法第 34-1 條第 1  項規定參照，如於公寓樓梯間安裝無障礙座椅，
倘經主管機關認為性質上屬公寓住戶對共有物之處分，依特別法優先適用
原則，應優先適用該條有關共有物處分之規定

祭祀公業依規約處分共有不動產時，其他不同意處分之派下員可否主張準
用土地法第 34-1 條第 4  項規定行使優先購買權，有司法實務見解認為
，仍須視該規約有無相當於該項優先購買權規定，尚難以規約就處分共有
不動產方法已作約定，遽認已排除準用規定之適用，此涉及該條解釋與適
用，宜由主管機關本於權責予以審認

農業用地興建農舍辦法第 12 條第 2  項規定，該項分割限制規定，不因
該農業用地是否屬遺產性質而有不同，惟考量立法目的，如遺產整體分割
結果，並未變動農舍與坐落農業用地面積與範圍，或僅將原屬共有性質農
業用地所有權歸屬簡化，應無違該規定

以非自有之公同共有土地申設休閒農場，申請人須取得土地使用同意文件
，該土地使用用途倘已由原土地所有權人自用狀態，改變為同意申請人申
設對外開放營業休閒農場場域，此應可認已變更公同共有物本質或用途，
即屬共有物之變更，如擬於公同共有土地上建築房屋，則屬共有物之處分

應繼分係指各繼承人對於遺產上之一切權利義務所得繼承比例，離島建設
條例第 9  條第 1  項規定所謂「繼承人」，如屬各繼承人似得以應繼分
比例為計算標準；如屬全體繼承人則仍應由其全體申請購回全部土地，而
前述「繼承人」解釋，宜一併檢視有關規定，為法體系一致性考量

依民法第 1151 條等規定，繼承人如受監護，該監護人為法定代理人地位
，得代理受監護人向保管被繼承人遺產之第三人請求返還該遺產予全體繼
承人

民法笫 1151、1164、1172、1173 條、土地法第 34-1 條等規定參照，如
未經全體公同共有人同意，即逕允許申請人就已辦竣公同共有繼承登記之
部分不動產，向直轄市、縣（市）地政機關申請調處變更為分別共有，進
而依調處結果辦理，此時既未以全部遺產整體為分割，亦未考量扣除項目
，則其餘未經調處之部分遺產後續應如何分割，恐生爭議

民法第 820、828 條規定參照，如共有人中一人或數人，未依多數決方式
，擅將共有物出租予他人債權行為，僅係對於他共有人不生效力，亦即分
別共有人將共有物出租他人者，無論是否符合多數決要件，租賃契約於訂
立契約當事人間仍係有效成立

祭祀公業如就處分土地之價金分配方式已有習慣者，參照民法第 827  條
第 1  項規定，應優先適用習慣，而無須依據同條第 3  項規定得全體派
下員同意，然所稱習慣須以多年慣行之事實及普通一般人之確信心為其成
立基礎

民法第 421、820、828  條等規定參照，共有人中有將共有物全部或一部
出租他人者，無論是否符合前述規定多數決要件，租賃契約於契約當事人
間仍係有效成立

參照民法第 820  條規定及學者見解，所稱「共有物之管理」專指保存行
為及改良、利用等行為，不包括共有物之處分，又司法實務見解及內政部
函釋認為，於共有土地上建築房屋，係屬對共有物之處分，故在共有土地
上建築房屋，非屬「共有物之管理」，自無上述規定適用

遺產及贈與稅法第 30 條修正草案抵稅地之規定，繼承人之一得以遺產中
之某一土地潛在應有部分逕為抵繳遺產稅，遺產其他部分財產應如何處理
即生疑義，恐將影響他繼承人權利，如其他法令未配套處理，恐仍無法克
盡其功

共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意。至共有物之管
理，為促使共有物有效利用，則採多數決，為民法第 819、820 條之規定
。共有人出具供公眾通行之同意書，須於認定該行為屬「處分行為」或「
變更行為」或「管理行為」後，始決定以多數決或全體共有人之同意為之

按耕地三七五減租條例第 26 條規定申請租佃爭議調解調處，乃希望透過
耕地租佃委員會之調解調處，以解決私權之紛爭，達到減少訟源之目的，
是其性質應無中央法規標準法第 18 條之適用，倘若租佃爭議之調解調處
，有涉及民法之適用，因民法乃屬實體法，除法律另有規定外，自應適用
申請調處時民法之相關規定

關於公同共有建物之出租行為，須先依其公同關係定其應行使之權利及義
務，如無特別規定權利義務之行使方法，當事人亦無分管契約時，共有物
之出租行為應屬民法第 820  條所稱共有物之管理行為，而得依多數決為
之

關於公同共有農地之分管契約，須得公同共有人全體之同意，始為成立，
反之，倘非訂立分管契約之方式者，則該共有物之管理即得適用民法第 8
20  條有關多數決之規定                                          

公同共有物應經公同共有人全體同意始得處分及行使權利，各公同共有人
不得處分其應有部分，故應認係信託業承受有困難之不動產而得免予信託

函詢公同共有人之一就公同共有之應有部分申辦預告登記疑義

合夥之土木包工業申請增資時，其不動產所有權是否應按合夥投資比例登
記為合夥人全體之公同共有疑義

有關徵收辦竣繼承登記之土地，部分繼承人得否具結，按應繼分具領徵收
補償疑義

按司法院秘書長 83 年 10 月 22 日（八三）密台聽民三字第 18943  號
函，釋提存款可否抵繳祭祀公業欠繳稅金疑義

關於區段徵收範圍內土地所有權人為祭祀公業，其抵價地之申領及領回或
優先買回土地如何辦理所有權登記疑義

已辦竣繼承登記為公同共有之被徵收土地，可否由繼承人之一具結單獨按
其應繼分領取補償費

已辦竣繼承登記為公同共有之被徵收土地，可否由繼承人之一具結單獨按
其應繼分領取補償費

按祭祀公業係以祭祀祖先為目的而設立之獨立財產，為派下員全體所公同
共有，依民法第八百二十八條第一項規定：「公同共有人之權利義務，依
其公同關係所由規定之法律或契約定之」之意旨，祭祀公業公同關係之權
利義務應先依其規約定之。 (參照前司法行政部編印「臺灣民事習慣調查
報告」第七六八頁、「祭祀公業土地清理要點」第十二、十九點) 。本件
依來函所述，祭祀公業高○○之財產管理權，該公業之規約書第七點既已
明定：「本公業財產之處分移轉 (包括設定負擔) 規定由全體派下員過半
數推舉之管理人三分之二以上同意為之。」則領取土地徵收補償費之行使
，自應依該規約為之。又依上述說明，嗣後有關祭祀公業徵收補償費之領
取，該祭祀公業規約有明確規定者，應先依其規約，如無明確規定時，則
得以「土地徵收法令補充規定」第九點第七款作為補充規定加以適用。

耕地出租人死亡，繼承人尚未辦妥繼承登記前，其中繼承人之一未得其他
繼承人之同意可否單獨授權終止租約等疑義

關於耕地三七五租約之出租人或承租人，有數人共同出租或共同承租，出
租人申請收回耕地時，如部分出租人或部分承租人符合收回耕地或續訂租
約之規定，其租約應如何處理乙案

關於耕地三七五租約之出租人或承租人，有數人共同出租或共同承租，出
租人申請收回耕地時，如部分出租人或部分承租人符合收回耕地或續訂租
約之規定，其租約應如何處理乙案

本件來函所述補充說明意旨與業已函復貴部 (內政部) 之本部八十年十二
月十八日法八十律字第一八九○六號函假設說明情況相同，仍請參照本部
前開函結論，即無土地法第三十四條之一第一項規定之適用，從而亦無法
依同條第五項準用第一項之規定辦理，而應依民法第八百二十八條第二項
規定得公同共有人全體之同意。

按土地法第三十四條之一，旨在保護多數共有人之利益及促進共有物之有
效利用，故該條第一項規定，於數人就物之全部為共有時，始有適用，數
人就應有部分為共有之情形，並無適用。換言之，其適用之客體為共有物
而非共有物之應有部分 (參照本部八十年三月九日法八十律字第三六九九
號復貴部 (內政部) 函) ，故土地法第三十四條之一執行要點第十二點明
定：「分別共有土地或建物之應有部分為數人所公同共有，公同共有人就
該應有部分為處分、變更或設定負擔，無本法條第一項之適用」。本件依
來函所述「土地分別共有部分持分合計二分之一，公同共有部分持分亦為
二分之一」，因來文語意不甚明確，如其含意係指該土地為數人所分別共
有，而就其中之應有部分又為數人所公同共有，公同共有人就其所公同共
有之應有部分行使其分別共有權時，似屬權利之行使，依前所述，無土地
法第三十四條之一第一項之適用。從而亦無法依同條第五項準用第一項之
規定，而應依民法第八百二十八條第二項規定得公同共有人全體之同意。

一  貴部 (內政部) 來函內容敬悉。其中說明三所敘：「......申請人周
    ○○雖經法院確認有管理權存在確定，惟管理權存在之訴，似僅係確
    認周君有管理權存在，並未排除其他派下員選任其他管理人之權利。
    故其已提存之徵收補償費，似宜依該祭祀公業規約規定或依規定選任
    管理人後，再由全體管理人檢具民政機關管理人變更備查文件向法院
    提存所領取之。」乙節，本部敬表同意。
二  至於本件申請人對於徵收補償費之領取，與其他利害關係人之間似仍
    有爭執，故以訴請法院解決為宜。

按七十九年二月十四日修正發布前之「山坡地開發建築管理辦法」第四條
第一項規定：「山坡地開發建築，應向直轄市、縣 (市) 主管建築機關先
申請開發許可」，及同辦法第八條第一項第一款、第二項規定：「申請開
發許可應具備左列書、圖。一、開發建築計畫書。……」、「前項書、圖
如附件一。」而依該附件一規定，開發建築計畫書應載明土地所有權人同
意開發之證明文件。綜上觀之，所謂「土地所有權人同意開發」，如係指
同意將其土地供開發建築之用者，於該土地為以同共有之情形，除依其公
同關係所由規定之法律或契約 (包含規約) 另有規定外，應依土地法第三
十四條之一第五項準用同條第一項之規定辦理。惟遇具體個案，仍應一併
參酌司法實務見解 (例如：最高法院十八年上字第一九六號、二十三年上
字第一九一○號、三十一年上字第一四九號、三十二年上字第三○一四號
、三十七年上字第六八○九號、四十年台上字第九九八號等判例) ，審慎
認定之

部分繼承人於辦理公同共有繼承登記後，將公同共有變更登記為分別共有
，因係公同共有人終止公同共有之內部關係問題，非土地法第 34 條之 1
第 1  項至 4  項規定涵蓋，應依民法第 828  條第 2  項規定為之

按公同共有土地被公同徵收後，其徵收補償費之領取，係屬民法第八百二
十八條第二項規定之其他之權利行使，依該條規定，除契約另有規定外，
應得公同共有人全體之同意。如公同共有土地之全體共有人曾出具委託書
同意由公同共有人之一代理處分該地所有權，其授權範圍是否包括徵收補
償費之領取，及其委任關係迄其陳請具領補償費時是否繼續存在，應由
貴部本於職權就具體事實認定之。如其委任關係已終止或授權範圍不包括
徵收補償費之領取，則該公同共有人似應再徵得其他全體公同共有人之同
意或委任，始得單獨具領該徵收補償費

按公同共有土地或建築改良物權利之行使，得依土地法第三十四條之一第
五項規定準用同條第一項至第四項之規定者，限於公同共有土地或建築改
良物之處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權為限。除此之外
，則應依民法第八百二十八條第二項規定定之，即除其公同關係所由規定
之法律或契約另有規定外，應得公同共有人全體之同意。公同共有變更登
記分別共有，係公同共有人終止公同共有之內部關係問題，似非土地法第
三十四條之一第一至四項規定所能涵蓋，應無同條第五項規定之適用。本
件柯○○真等五人就其繼承之土地申辦變更登記為分別共有，似不得依土
地法第三十四條之一第五項準用同條第一項規定辦理，而應依民法第八百
二十八條第二項規定，經公同共有人全體同意始得為之

依土地法第一百零四條第一項前段規定，該地上權如為數人所公同共有時
，其優先購買權之行使或拋棄，性質上係屬民法第八百三十一條準用民法
第八百二十八條第二項公同共有物之處分，及其他之權利行使事項，應得
公同共有人全體之同意，因此，基地所有權人出賣其基地，依土地法第一
百零四條第二項所為之通知，依法似應向全體共有人為之，始為適法之

祭祀公業之設置係以祭祀祖先及結合同姓同宗親屬為目的。其設立，須有
享祀人、設立人 (或派下) 及獨立財產之存在，前者稱為「人之要素」，
後者稱為「物之要素」 (臺灣民事習慣調查報告第六九七頁、第七一一頁
參照) 。故祭祀公業之解散，參照本部七十一年九月十五日法七十一律一
一五六五號函釋意旨，似應經派下全體一致同意，否則不生效力，如此方
符合祭祀公業設立之本質。又祭祀公業之財產屬派下全體公同共有，其所
有不動產之處分，土地法第三十四條之一既已有特別規定，自應優先於民
法第八百二十八條而適用。至於行政機關可否准予解散備案及受理土地權
利變更登記，事屬  貴管，請本於職權自行審酌。

關於祭祀公業蔡○成號管理人蔡○匏死亡，可否依據法院判決將該公業所
有坐落台中縣清水鎮清山段西勢小段二一三－二號土地，由蔡○匏之直系
血親卑親屬辦理繼承登記疑義一案，經轉准司法院秘書表七十二年四月二
十八日 (七二) 秘台廳 (一) 字第○一二九○號函復略以：「一、台中地
方法院七十一年度訴字第五二八三號民事判決有關係爭坐落清水鎮清山段
西勢小段二一三－二號土地一筆，雖為原管理人蔡○匏所創設之祭祀公業
蔡○成號所有 (見該判決書及台中地院七十二年四月二日院艮文字第○五
三六號函) ，惟該案被告蔡○淇、蔡○蒼、蔡○勝、蔡○儒、蔡○垣等五
人係為蔡○匏之子 (即繼承人) ，同時亦為該蔡○成祭祀公業之派下全體
 (見同上函) 。蔡○淇等五人共同將系爭土地出賣與原告許○爐，依民法
第八百二十八條規定原得就公同共有物處分出賣，並得將公同共有物移轉
登記與買受人，雖祭祀公業之土地管理人之血親卑親屬並無繼承之權利，
惟本件蔡○淇等五人不僅為管理人蔡○匏之繼承人，同時亦為祭祀公業之
派下全體，前項判決所命辦理繼承登記一節，容不盡合法適用，但所命將
所有權移轉登記 (指祭祀公業之所有權) ，似無不合等語。二、查台灣台
中地方法院之民事判決主文用語，雖未盡妥切，惟祭祀公業派下員全體既
有權處分公業祭產，該判決命被告於辦理所有權登記後，移轉所有權登記
與原告似無不合。」

祭祀公業之廢止，應依公同共有之規定辦理

依民法第四百零六條規定，贈與係當事人之一方，以自己之財產無償給與
他方，經他方允受而生效力之契約行為。來函所稱公同共有祭祀公業土地
，經共有人同意無償分贈各公同共有人派下員，係公同共有人處分或分割
其共有物之行為，宜依民法物權編有關規定為之，似與單純之贈與行為有
別。

祭祀公業土地經共有人同意無償分贈各公同共有人派下員，係公同共有人
處分或分割共有物之行為，與單純贈與行為有別

祭祀公業土地被徵收，其管理人中部分死亡，可否由現存之管理人代表具
領地價補償費一節，應依其章程規定辦理，章程未規定者，似可參照司法
院院字第一四二五號解釋精神，由現存之管理人具領，管理人已依法改選
時，應由新選出之管理人具領。

祭祀公業土地被徵收、管理人部分死亡，其地價補償費之具領應依章程規
定辦理，章程未規定者，可由現存之管理人具領

一  查行政法院五十四年第二二八號判例係謂依公同共有人間之慣例，祭
    產管理人得由多數共有人決議當選，而此項習慣通常可認祭產公同共
    有人有以之為契約內容之意思者，即應該該祭產管理人之多數決議為
    合法，亦即祭產公同共有人對於其祭產管理人之產生向來所採之方法
    。有以之為當事人間契約內容之意思存在者，自係民法第八百二十八
    條第一項所謂之契約，依該條之規定，契約之拘束力，應優先於第二
    項之規定，並非謂無契約存在者，亦不適用該條第二項之規定。
二  再查最高法院五十四年台上字第二○三五號判例之適用範圍，與本件
    祭祀公業管理人之選任無關 (請參照最高法院六十一年度第二次民庭
    庭長會議決議) 。因上開判例之主旨僅在於釋示訴請確認管理權之有
    無，並非公同共有物之處分行為，亦非對公同共有物之其他權利行使
    行為，故無庸得其他公同共有人之同意，並未指明公同共有物之管理
    行為並非民法第八百二十八條第二項所謂其他權利之行使，似難據此
    認為管理人之選任無該條之適用。

三  是故祭祀公業管理人之選任，仍屬前冊法條所謂公同共有人「其他權
    利行使」之範圍。除公業內部另有約定 (書面約定或非書面之慣例)
    外，在未為特別立法之前，似仍應受民法第八百二十八條第二項之限
    制。至公業內部有無上述約定，則屬事實認定問題。

查「公同共有人之權利義務，依其公同關係所由規定之法律或契約定之」
，「除前項之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分及其他之權利行
使，應得公同共有人全體之同意」，為民法第八百二十八條所明定。故公
同共有之財產應由何人承受，須依其公同關係所由規定之法律或契約定之
，地方政府似難不依規定核准由公同共有人之一全部承受。

按「公同共有人之權利義務，依其公同關係所由規定之法律或契約定之，
除前項之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分及其他之權利行使，
應得公同共有人全體之同意。」又「公同關係存續中各公同共有人不得請
求分割其公同共有物」為民法第八百二十八條，第八百二十九條所明定。
因此，公同共有物在未分割前，公同共有人中一人之債權人不得對於該公
同共有物聲請強制執行，以資抵償。微經司法院院字第一○五四號 (二)
著有解釋。本件授田土地如確屬登記為場員之公同共有，自應依該解釋辦
理。

公同共有人中一人之債權人固不得逕對公同共有物聲請強制執行，但要非
不得對該公同共有人之權利請求強制執行

查祭祀公業係屬公同共有性質，公同共有人之權利義務，應依其公同關係
所由規定之法律或契約定之 (民法第八百二十八條第一項) 。祭祀公業管
理人之選任，係屬公同共有人權利行使之範圍，除公業內部另有約定外，
在未為特別立法之前，似仍應受民法第八百二十八條第二項之限制。

查祭公業係公同共有性質，公同共有之權利義務，應依其公同關係所由規
定之法律，或契約定之 (民法第八百二十八條第一項) ，並依司法院院字
第六四七號解釋：「祭祀公產以男系子孫輪管或分割或分息者，係本於家
族公約，女子向無此權。苟非另行約定，女子自不與男系同論」。本件祭
祀公業主許番之派下各房男子既均已死亡或出養，僅有女子三人並已出嫁
，依上開法律及解釋，該出養之男子與出嫁之女子等，除有本於家族公約
另有約定外，當繼承公業之財產，依我傳統之習慣，女子雖不得承繼宗祧

，但就財產關係非無繼承權。本件祭祀公業如無合法派下員繼承，似可依
一般遺產繼承之規定，定其應繼承之人。

查民法第八百二十八條第二項之規定，除循法定程序予以修正外，無從將
其限制放寬。惟依最高法院三十三年上字第二九六號判例：「繼承人數人
公同共有之遺產，依民法第八百二十八條第二項之規定，固非得公同共有
人全體之同意不得處分，惟該數人由其中一人管理家務者，如因清償共同
負擔之債務而有處分遺產之必要時，其在必要限度內處分遺產，自可推定
其已得公同共有人全體之同意。」本件祭祀公業，陳德聚堂，既選有管理
人，又因繳納該祭祀公業所應負擔之地價稅，而有處分該祭祀公業部份財
產之必要，似可參考上開判例辦理。

祭祀公業管理人，因繳納該公業所應負擔之地價稅，而有處分公業部分財
之必要，似可推定已得全體派下之同意

按台灣之祭祀公業，原屬公同共有，既非非法人之團體，自無當事人能力
，若設有管理人者，該管理人得以自己名義代表派下 (參照最高法院三十
九年台上字第三六四號，及三十一年上字第三三六三號判例) 。本件祭祀
公業土地以管理人名義申請建築執照，係屬處分行為，依民法第八百二十
八條第二項之規定，似應檢附祭祀公業全體派下同意書為當。

查祭祀公業依最高法院之見解，係屬各派下之公同共有，故各派下之權利
義務，依民法第八百二十八條之規定，似應依該祭祀公業之規約定之從而
祭祀公業中一派下死亡時，除其規約對繼承人另有規定者，應依該規約外
似應依民法第一千一百三十八條定其繼承人，由其承繼被繼承人之派下權
，如依法無人繼承時，其派下權似歸併於殘存之全體派下而增加各派下權
之份量  。從而本件除該祭祀公業之規約別有規定外，似尚難由該死亡之
派下之兄以其子之名義繼承其派下權。

茲謹就  大函所詢問題之點擬答意見如左：
一  祭祀公業性質上為公同共有，其處分應得公同共有人全體之同意 (民
    法第八二八條第二項) ，如本為管理人經取得上述同意後，當然得代
    表公同共有人而為處分。大函謂尚未取得管理人資格，則除同意外，
    並須有特別之授權。
二  如能提出公同共有人之同意證明及特別授權代理之委任書，則可省略
    管理人變更登記手續，而逕辦以邱永華為權利人之移轉登記。
三  地政機關如認為本件囑託登記，尚應補繳同意證明文件，可依土地法
    第五十五條第二項規定，限令補繳或勘酌具體情形，以公告之方式徵
    詢土地權利關係人有無異議 (參照土地法第五十八條、第五十九條)
    ，然後決定是否為移轉登記。

按公同共有人對於公同共有物並無所謂「應有部分」，故公同共有物在未
經依法分割以前，其處分或其他權利之行使，自應依照民法第八二八條辦
理