要 旨：
土地法第 34-1 條第 1 項規定參照，如於公寓樓梯間安裝無障礙座椅，
倘經主管機關認為性質上屬公寓住戶對共有物之處分，依特別法優先適用
原則，應優先適用該條有關共有物處分之規定
主 旨：有關貴部函轉臺北市政府函詢住宅法第 54 條第 1 項第 1 款是否得排
除民法第 819 條第 2 項規定疑義 1 案，復如說明二至四，請查照參
考。
說 明：一、復貴部 107 年 4 月 27 日內授營宅字第 1070029648 號函。
二、按民法第 819 條第 2 項規定：「共有物之處分、變更…，應得共
有人全體之同意。」第 820 條第 1 項及第 5 項規定：「共有物
之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過
半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算
（第 1 項）。…共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人
單獨為之（第 5 項）。」故就共有物之處分、變更，因影響共有人
之權益，原則上應得共有人全體之同意，始得為之；另為促使共有物
有效利用，就共有物之管理，採多數決原則為之。上開條文所稱「共
有物之處分」，包括法律上及事實上之處分；所稱「共有物之變更」
，係指超過共有物利用改良程度之行為，而變更共有物之本質或用途
而言；至於「共有物之管理」，係指共有物之保存、改良及利用等為
共有人之共同利益行為，而不變更共有物之性質（本部 103 年 9
月 12 日法律字第 10303510380 號函參照）。共有物之保存行為係
指以防止共有物之滅失、毀損或其權利喪失、限制等為目的，維持其
現狀之行為；共有物改良係指不變更共有物之性質，而增加其效用或
價值之行為；共有物之利用行為係以滿足共有人共同需要為目的，不
變更共有物之性質，為使用收益之行為。又共有物之非簡易修繕因未
變更共有物之性質，且與民法第 820 條第 5 項規定之「簡易修繕
」對照以觀，亦包含在民法第 820 條第 1 項其他管理行為之列（
謝在全，民法物權論（上），103 年 9 月，第 378 頁參照），合
先敘明。
三、次按住宅法第 54 條第 1 款規定：「任何人不得拒絕或妨礙住宅使
用人為下列之行為：一、從事必要之居住或公共空間無障礙修繕。」
而公共空間無障礙修繕究屬前揭民法規定之共有物之處分或共有物之
管理行為，參照前開說明，應個案判斷之。本件依貴部來函似認為本
案公寓住戶於公寓樓梯間安裝無障礙座椅，屬民法第 819 條第 2
項共有物之處分，惟查貴部 103 年 8 月 15 日台內營字第 10308
08458 號函詢本部「5 層樓以下建築物（公寓）於共有土地增設昇降
設備是否屬民法第 820 條所稱『共有物管理』疑義」乙案，貴部就
該案認屬民法第 820 條第 1 項「共有物之管理」，此與本案於公
寓樓梯間安裝無障礙座椅，究屬管理或處分行為？貴部來函先後不一
。如屬管理行為，則公寓大廈管理條例相關規定有無排除民法第 820
條第 1 項規定？又住宅法上開規定有無再優先上述二法適用？貴部
宜再釐清。
四、末依函詢意旨，按土地法第 34 條之 1 第 1 項規定：「共有土地
或建築改良物，其處分、變更…應以共有人過半數及其應有部分合計
過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計
算。」其立法意旨係在於兼顧共有人之權益範圍內，排除民法第 819
條第 2 項、第 828 條第 2 項規定之適用，以便利不動產所有權
之交易，解決共有不動產之糾紛，促進共有物之有效利用，增進公共
利益（司法院釋字第 562 號解釋參照）。是本案於公寓樓梯間安裝
無障礙座椅乙節，倘經貴部認為性質上屬公寓住戶對共有物之處分者
，依特別法優先適用原則，應優先適用土地法第 34 條之 1 有關共
有物處分之規定。從而本案似屬住宅法第 54 條與土地法第 34 條之
1 之適用問題，而非貴部來函所指住宅法第 54 條得否排除民法第
819 條第 2 項規定疑義，宜請貴部本於權責卓酌。
正 本：內政部
副 本：本部資訊處（第 1 類）、本部法律事務司（4 份）