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行政函釋

發文單位: 法務部
發文字號: 法律字第 10100135930 號
發文日期: 民國 101 年 11 月 15 日
相關法條
要  旨:
民法第 421、820、828  條等規定參照,共有人中有將共有物全部或一部
出租他人者,無論是否符合前述規定多數決要件,租賃契約於契約當事人
間仍係有效成立
主    旨:關於繼承人之一將土地出租予他人之效力疑義乙案,本部意見如說明二。
          請查照參考。
說    明:一、復貴部 101  年 7  月 9  日台內地字第 1010246385 號函。
          二、按民法第 421  條第 1  項規定:「稱租賃者,謂當事人約定,一方
              以物租與他方使用收益,他方支付租金之契約。」租賃乃特定當事人
              間所定之契約,不以出租人對於租賃物有所有權為要件(最高法院
              64  年台上字第 424  號判例、84  年台上字第 2160 號判決參照)
              。倘當事人間就租賃物及租金意思表示一致,其契約即為成立,縱非
              由所有人出租,仍不影響當事人間契約之效力,僅就租賃物無管理權
              限者所為之出租行為,對有是項權利之人是否發生效力之問題(最高
              法院 85 年台上字第 1216 號判決參照)。次按共有物全部或一部之
              出租,係屬民法第 820  條第 1  項所定管理行為,除契約另有訂定
              外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應
              有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。前開規定於公同共有準
              用之(民法第 828  條第 2  項參照)。如共有人中之一人未依上開
              多數決方式,而擅將共有物之全部或一部出租他人,對於他共有人不
              生效力,惟該租賃契約於訂立之當事人間仍非無效(最高法院 96 年
              台上字第 920  號判決意旨參照)。是以,共有人(如民法第 1151
              條所定對於遺產全部為公同共有之數繼承人)中有將共有物之全部或
              一部出租他人者,無論是否符合前開多數決要件,租賃契約於契約當
              事人間仍係有效成立(最高法院 76 年台上字 2803 號判決意旨參照
              )。至於本件來函說明四所引最高法院 87 年台上字第 2854 號判決
              ,其意旨係關於公同共有人行使同意權之方式及時點,與最高法院
              64  年台上字第 424  號判例所述共有人之一與第三人間之租賃契約
              效力,二者內容似無衝突,併予敘明。
正    本:內政部
副    本:本部資訊處(第 1  類)、本部法律事務司(3 份)
資料來源: 法務部