共有物之管理係指共有物之保存、改良及利用等為共有人之共同利益行為
，而不變更共有物之性質者。倘對共有物之利用，程度上已達變更共有物
原來之用益狀況，使共有人原來的用益權受剝奪，且回復原狀將有困難者
，則屬共有物變更之情形

建築基地繼承人於未辦畢繼承登記前申請建築，足使該土地之使用產生永
久性之變更，核屬事實上之處分，依民法第 828  條第 3  項規定，應得
公同共有人全體之同意

抵押權擔保債權受一部清償時，抵押權僅一部消滅，得請求就消滅部分為
變更登記，抵押權效力即減縮至該餘存之債權範圍

法務部就有關共有人以交換為原因辦理所有權移轉登記是否應依民法第
819 條第 2  項、第 828  條第 3  項規定辦理，而無土地法第 34-1 條
第 1  項規定之適用疑義說明

土地法第 34-1 條第 1  項規定參照，如於公寓樓梯間安裝無障礙座椅，
倘經主管機關認為性質上屬公寓住戶對共有物之處分，依特別法優先適用
原則，應優先適用該條有關共有物處分之規定

以非自有之公同共有土地申設休閒農場，申請人須取得土地使用同意文件
，該土地使用用途倘已由原土地所有權人自用狀態，改變為同意申請人申
設對外開放營業休閒農場場域，此應可認已變更公同共有物本質或用途，
即屬共有物之變更，如擬於公同共有土地上建築房屋，則屬共有物之處分

擬開闢為道路之土地，為土地都市計畫使用分區之道路用地，惟其現況為
雜林及部分私有農作物及部分道路使用，如經全部改為道路使用，已達變
更共有物本質或用途之程度，應屬共有物之變更情形

法務部就「5 樓層以下建築物（公寓）於共有土地上增設昇降設備是否屬
民法第 820  條所稱「共有物管理」疑義」之意見

共有物之處分包括法律上及事實上之處分；共有物之變更係指超過共有物
利用改良程度而變更其本質或用途之行為；共有物之管理則係指不變更共
有物性質且為共有人之共同利益行為者言。關於農村再生相關公共設施於
共有土地上之施作屬性是否屬共有物管理行為，應視該行為是否已達變更
共有物之本質或用途之程度而定

參照民法第 820  條規定及學者見解，所稱「共有物之管理」專指保存行
為及改良、利用等行為，不包括共有物之處分，又司法實務見解及內政部
函釋認為，於共有土地上建築房屋，係屬對共有物之處分，故在共有土地
上建築房屋，非屬「共有物之管理」，自無上述規定適用

共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意。至共有物之管
理，為促使共有物有效利用，則採多數決，為民法第 819、820 條之規定
。共有人出具供公眾通行之同意書，須於認定該行為屬「處分行為」或「
變更行為」或「管理行為」後，始決定以多數決或全體共有人之同意為之

關於本件土地均約定以供建築使用為目的而為地上權設定，縱使其中土地
上已有建物存在，事實上非先就土地上建物為處分，難以達到建築房屋之
目的，而且土地及其建物之共有人雖相同，但土地共有人依土地法規定同
意設定地上權，尚無法逕認就拆除建物之處分亦獲同意，因此，該土地難
認其設定地上權是否符合民法第 832  條所規定之要件                

耕地租約部分出租入申請確認與承租人間無租佃關係存在疑義乙案

查土地法增設第三十四條之一，旨在排除民法第八百十九條第二項之適用
，以便促進共有物之有效利用。故土地法該條規定，於數人就物之全部為
共有時，始有適用，不包括數人就應有部分為共有之情形。又依民法第六
十六條第一項規定，建物與土地為各別獨立之不動產，各得單獨作為物權
之客體，除當事人另有約定外，即使一般交易慣例上，於處分建物區分所
有部分時，均係連同其基地之應有部分一併為之，惟基於契約自由之原則
，似尚不得強令其必須連同該基地之應有部分一併處分。本件建物區分所
有部分及其基地之應有部分為三人共有，部分共有人就該建物區分所有部
分為處分時，因係共有物之處分，固得依土地法第三十四條之一規定辦理
；惟就該基地之應有部分為處分時，則屬應有部分之處分，不得依土地法
第三十四條之一規定辦理。又共有人中如有反對處分其基地之應有部分者
，依前開說明，他共有人更不得逕依土地法第三十四條之一規定，就該共
有人基地之應有部分併同處分

來函所稱部分共有人處分共有土地，而由共有人之一承受之情形，參照附
件資料，其承受人本身應有部分並未發生物權之變動，即該部分實際上未
有處分，似係共有人間應有部分之移轉，不宜解為「共有土地之處分」，
尚不能依土地法第三十四條之一第一項規定辦理。又共有土地中如有部分
共有人之應有部分，似非法之所禁。

共有之私有林之處分，可否依土地法第三十四條之一辦理

本件已故謝楠亭對於座落基隆市仁愛區中央二小段一二之三號、一八號、
一八之二號、一九之一○號、一九之一三號、二○之二號等七筆土地各有
三分之二持分共有權，其遺產應自死亡開始歸其繼承人謝錦璋、謝錦源、
謝銘鎰、謝游桂英、方謝富美等五人共同繼承，現謝錦璋未得其他繼承人
之授權及同意，擅自單獨處分該項公同共有物與謝寬鴻等，於基隆地方法
院五十二年調字第一四二號所有權移轉登記事件調解成立，謝錦璋同意塗
銷謝楠亭在上開土地共有權持分登記，並協同變更登記與謝寬鴻等五人共
有各有五分之一持分名義，依民法第一千一百五十一條、第八百十九條第
二項，似難認謝錦璋與謝寬鴻等間調解塗銷及變更共有權持分登記為適
法。

關於大陸各省市人民避難來台在台置有不動產死亡後其繼承登記問題，茲
就來函所詢各點擬答如左：
一  其繼承人均居留大陸無一在台灣者，似可依民法繼承編第二章第五節
    ，關於無人承認之繼承各條辦理。
二  在台灣僅有一部份繼承人者，似可依民法第八百二十條第二項規定，
    由在台之繼承人單獨辦理全體繼承人之共有登記。
三  至合法繼承人之有無不明，在台戚友有無權利代理辦理登記一節，除
    依民法第一千一百七十七條被選定為遺產管理人後，依同法第一千一
    百七十九條第一項第二款規定，得代理辦理登記外，似不能單純以戚
    友資格代為登記。至其在台戚友僅欲代為管理其遺產，似可適用民法
    債編第一章第一節第三款，關於無因管理各條規定辦理。
四  除依現行法上述規定辦理外，目前似別無其他補救辦法。