要 旨：
法務部就「5 樓層以下建築物（公寓）於共有土地上增設昇降設備是否屬
民法第 820 條所稱「共有物管理」疑義」之意見
主 旨：有關 5 樓層以下建築物（公寓）於共有土地上增設昇降設備是否屬民法
第 820 條所稱「共有物管理」疑義乙案，復如說明二，請查照參考。
說 明：一、復貴部 103 年 8 月 15 日台內營字第 1030808458 號函。
二、本部意見如下：
（一）按民法第 819 條第 2 項規定：「共有物之處分、變更…，應得
共有人全體之同意。」第 820 條第 1 項復規定：「共有物之管
理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半
數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算
。」故就共有物之處分、變更，因影響共有人之權益，原則上應得
共有人全體之同意，始得為之；另為促使共有物有效利用，就共有
物之管理，改採多數決原則為之。上開條文所稱「共有物之處分」
，包括法律上及事實上之處分；所稱「共有物之變更」，係指超過
共有物利用改良程度之行為，而變更共有物之本質或用途而言，例
如建地變更為農田、非供公眾使用之共有建築物變更為供公眾使用
、就共有物之用途訂立由田變更為道路之契約等是；至於「共有物
之管理」，係指共有物之保存、改良及利用等為共有人之共同利益
行為，而不變更共有物之性質。（本部 99 年 9 月 23 日法律決
字第 0999023709 號函參照）
（二）查關於本案之建築物（公寓），應屬區分所有權之所有型態，亦即
各所有權人就該建築物專有部分有單獨所有權，而就該建築物及其
附屬物之共同部分共有（民法第 799 條第 1 項規定）。又區分
所有建築物使用基地之權源，除所有權外，亦可能為地上權、典權
或基於債權之使用借貸、租賃（謝在全著「民法物權論（上）」修
訂五版，第 349 頁參照）。是以，建築物（公寓）所有權人與基
地土地之所有權人非必為相同；從而「建築物（公寓）所有權人間
」與「基地土地所有權人間」之共有關係或應有部分亦可能並不相
同。
（三）有關貴部來函說明四所述「於『法定空地』上增設昇降設備，係提
供該棟建築物共有人等出入使用…增加該建築物共有人之共同利益
，似可認定為民法第 820 條所稱『共有物管理』…」乙節，僅分
就建築物（公寓）及其所在之基地（以下稱土地）說明如下：
1.建築物（公寓）：貴部上述意見如係認為：於土地上再增設昇降
設備，屬增加建築物共有人之利益，而屬民法第 820 條規定之
共有物（建築物（公寓））之管理者，本部尊重貴部本於權責之
認定；此時，共有物既為建築物（公寓），按諸民法第 820 條
第 1 項本文「共有物之管理，... ，應以共有人過半數及其應
有部分合計過半數之同意行之。」規定，如擬對共有建築物（公
寓）為增設昇降設備之管理行為，應有建築物共有人過半數及建
築物共有人應有部分合計過半數之同意行之。惟據貴部來函說明
三指出「…增設昇降設備申請雜項執照者，應備具『土地權利』
證明文件…如符合土地法第 34 條之 1 第 1 項規定…得適用
之…。」而非建築物權利證明文件，恐有誤解所稱共有之主體係
建築物（公寓）之共有人而非土地之共有人之虞。
2.土地：「於法定空地上增設昇降設備」亦涉及對土地之使用，惟
究屬對共有土地之管理或處分，涉及究應適用土地法第 34 條之
1 共有物處分、變更之規定，或民法第 820 條共有物管理之規
定，宜請參照前揭說明二、（一）釐清適用。
（四）貴部如認現行有關法令規定，於實務上窒礙難行，建議宜於貴管之
專業法律中，明定此類案件建築物（公寓）或土地所有權人之同意
比例，俾茲適用，惟仍請注意符合公平合理及比例原則。
正 本：內政部
副 本：本部資訊處（第 1、2 類）、本部法律事務司（4 份）