法務部主管法規查詢系統

土地共有人就共有物特定部分簽署分管協議，其就劃設之分管範圍，倘未
向地政機關登記，係於當事人間發生效力。基於債之相對性，原對第三人
不生效力，惟為保持原約定或決定之安定性，不動產為約定或決定經登記
後，即對應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力

有關共有人可否就共有土地以多數決方式決定各自分別占有共有物之特定
部分為使用收益乙案之說明

共有物之管理係指共有物之保存、改良及利用等為共有人之共同利益行為
，而不變更共有物之性質者。倘對共有物之利用，程度上已達變更共有物
原來之用益狀況，使共有人原來的用益權受剝奪，且回復原狀將有困難者
，則屬共有物變更之情形

有關共有耕地三七五租約，出租人主張終止租約時，得否適用民法第 820
條第 1  項規定辦理之說明

抵押權擔保債權受一部清償時，抵押權僅一部消滅，得請求就消滅部分為
變更登記，抵押權效力即減縮至該餘存之債權範圍

屬於同一行政主體之行政機關間，並不能各自代表其所屬之同一行政主體
締結行政契約。系爭土地於早期同屬郵政總局及電信總局所共同管理之土
地，其所有權仍應為國有土地。據此，該二局就共同管理之土地如何使用
所為協議，尚無從成立民法第 820  條第 1  項規定之分管契約

土地法第 34-1 條第 1  項規定參照，如於公寓樓梯間安裝無障礙座椅，
倘經主管機關認為性質上屬公寓住戶對共有物之處分，依特別法優先適用
原則，應優先適用該條有關共有物處分之規定

以非自有之公同共有土地申設休閒農場，申請人須取得土地使用同意文件
，該土地使用用途倘已由原土地所有權人自用狀態，改變為同意申請人申
設對外開放營業休閒農場場域，此應可認已變更公同共有物本質或用途，
即屬共有物之變更，如擬於公同共有土地上建築房屋，則屬共有物之處分

擬開闢為道路之土地，為土地都市計畫使用分區之道路用地，惟其現況為
雜林及部分私有農作物及部分道路使用，如經全部改為道路使用，已達變
更共有物本質或用途之程度，應屬共有物之變更情形

共有人占用未經協議分管之國私共有土地，通說傾向認為共有人擅自占用
共有物用益逾其應有部分時，始有請求損害賠償或不當得利可言，但具體
個案涉訟時，仍應以法院之見解為準

個人資料保護法第 2、3 條、個人資料保護法施行細則第 2、3 條、民法
第 831、1148、1151  條等規定參照，繼承人基於承受被繼承人財產上一
切權利、義務地位，亦成為被繼承人銀行帳戶法律關係契約當事人，享有
個人資料保護法當事人權利；又被繼承人帳戶於法律上已為全體繼承人公
同共有，成為該帳戶契約當事人，可間接識別繼承人個人資料範圍，故各
該繼承人亦具有該法規定之當事人權利；另繼承人請求銀行提供帳戶往來
明細資料，銀行報告即屬履行契約報告義務，而不論該帳戶往來明細資料
是否涉及第三人個人資料

民法第 820、828 條規定參照，如共有人中一人或數人，未依多數決方式
，擅將共有物出租予他人債權行為，僅係對於他共有人不生效力，亦即分
別共有人將共有物出租他人者，無論是否符合多數決要件，租賃契約於訂
立契約當事人間仍係有效成立

法務部就「5 樓層以下建築物（公寓）於共有土地上增設昇降設備是否屬
民法第 820  條所稱「共有物管理」疑義」之意見

共有物之處分包括法律上及事實上之處分；共有物之變更係指超過共有物
利用改良程度而變更其本質或用途之行為；共有物之管理則係指不變更共
有物性質且為共有人之共同利益行為者言。關於農村再生相關公共設施於
共有土地上之施作屬性是否屬共有物管理行為，應視該行為是否已達變更
共有物之本質或用途之程度而定

祭祀公業如就處分土地之價金分配方式已有習慣者，參照民法第 827  條
第 1  項規定，應優先適用習慣，而無須依據同條第 3  項規定得全體派
下員同意，然所稱習慣須以多年慣行之事實及普通一般人之確信心為其成
立基礎

行政執行法第 26 條、土地登記規則第 141  條等規定參照，他共有人應
有部分經法院或行政執行分署囑託查封、假扣押、假處分、暫時處分、破
產登記或因法院裁定而為清算登記，登記機關應依土地登記規則徵詢原囑
託或裁定機關查明有無妨礙禁止處分登記情形，如無礙執行效果，應予受
理登記

民法第 421、820、828  條等規定參照，共有人中有將共有物全部或一部
出租他人者，無論是否符合前述規定多數決要件，租賃契約於契約當事人
間仍係有效成立

參照民法第 820  條規定及學者見解，所稱「共有物之管理」專指保存行
為及改良、利用等行為，不包括共有物之處分，又司法實務見解及內政部
函釋認為，於共有土地上建築房屋，係屬對共有物之處分，故在共有土地
上建築房屋，非屬「共有物之管理」，自無上述規定適用

參照民法物權編施行法第 1  條規定，就修正後民法第 820  條，因無溯
及適用特別規定，故 98.07.23 日以後發生事件方有該條適用，而就 98.
07.23 前已發生事件仍適用修正前規定

共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意。至共有物之管
理，為促使共有物有效利用，則採多數決，為民法第 819、820 條之規定
。共有人出具供公眾通行之同意書，須於認定該行為屬「處分行為」或「
變更行為」或「管理行為」後，始決定以多數決或全體共有人之同意為之

建築基地需跨越第三人共有之水利用地後方臨接道路，其得否由起造人依
民法第 820  條規定，取得該水利用地共有人過半數及其應有部分合計過
半數之同意後，據以申請建築執照一事，須由主管機關本於權責依個案事
實審認

按耕地三七五減租條例第 26 條規定申請租佃爭議調解調處，乃希望透過
耕地租佃委員會之調解調處，以解決私權之紛爭，達到減少訟源之目的，
是其性質應無中央法規標準法第 18 條之適用，倘若租佃爭議之調解調處
，有涉及民法之適用，因民法乃屬實體法，除法律另有規定外，自應適用
申請調處時民法之相關規定

關於公同共有建物之出租行為，須先依其公同關係定其應行使之權利及義
務，如無特別規定權利義務之行使方法，當事人亦無分管契約時，共有物
之出租行為應屬民法第 820  條所稱共有物之管理行為，而得依多數決為
之

關於公同共有農地之分管契約，須得公同共有人全體之同意，始為成立，
反之，倘非訂立分管契約之方式者，則該共有物之管理即得適用民法第 8
20  條有關多數決之規定                                          

關於耕地三七五租約之出租人或承租人，有數人共同出租或共同承租，出
租人申請收回耕地時，如部分出租人或部分承租人符合收回耕地或續訂租
約之規定，其租約應如何處理乙案

關於耕地三七五租約之出租人或承租人，有數人共同出租或共同承租，出
租人申請收回耕地時，如部分出租人或部分承租人符合收回耕地或續訂租
約之規定，其租約應如何處理乙案

查商號負責人死亡時由其繼承人所為之商業繼承登記，如屬出於保存之目
的，似可參照民法第八百二十條第二項規定意旨，許由在台繼承人為全體
繼承人利益而單獨申請辦理。惟商業登記法施行細則係由貴部訂定發布，
該細則第十一條第一項前段似不許單獨申請繼承登記，究宜如何解釋，仍
請貴部卓酌。

查民法第八百二十條第一項規定：「共有物除契約另有訂定外，由共有人
共同管理之」。同條第二項規定：「共有物之簡易修繕及其他保存行為，
得由各共有人單獨為之」。準此而言，各共有人對共有人對共有物之修繕
及其他以保全為目的之行為，均得單獨為之。本件南投鎮張讚興公祭祀工
業所有都市土地於辦理重新規定地價時，由該祭祀公業原有管理人中 (原
有三人其中二人業已死亡) ，現存之管理人張慶龍單獨提出申報地價，此
項申報地價之行為，當屬共有物之保存行為。又該祭祀公業自日據時代迄
今既未辦理任何改組手續，亦無任何規約存在，且於部份管理人死亡後並
未改選，則該現存管理人張慶龍單獨行為以保全為目的之行為，揆諸上開
法條之規定，似屬有效。

關於大陸各省市人民避難來台在台置有不動產死亡後其繼承登記問題，茲
就來函所詢各點擬答如左：
一  其繼承人均居留大陸無一在台灣者，似可依民法繼承編第二章第五節
    ，關於無人承認之繼承各條辦理。
二  在台灣僅有一部份繼承人者，似可依民法第八百二十條第二項規定，
    由在台之繼承人單獨辦理全體繼承人之共有登記。
三  至合法繼承人之有無不明，在台戚友有無權利代理辦理登記一節，除
    依民法第一千一百七十七條被選定為遺產管理人後，依同法第一千一
    百七十九條第一項第二款規定，得代理辦理登記外，似不能單純以戚
    友資格代為登記。至其在台戚友僅欲代為管理其遺產，似可適用民法
    債編第一章第一節第三款，關於無因管理各條規定辦理。
四  除依現行法上述規定辦理外，目前似別無其他補救辦法。