要 旨：
參照民法物權編施行法第 1 條規定，就修正後民法第 820 條，因無溯
及適用特別規定，故 98.07.23 日以後發生事件方有該條適用，而就 98.
07.23 前已發生事件仍適用修正前規定
主 旨：關於民法第 820 條與最高法院 79 年度第 2 次民事庭會議決議效力適
用疑義乙案，復如說明二、三，請 查照參考。
說 明：一、復 貴委員國會辦公室 101 年 1 月 4 日瓔國會字第 101010400
3 號函。
二、按民法第 820 條關於共有物管理之規定，係於 98 年 1 月 23 日
修正公布，同年 7 月 23 日施行（民法物權編施行法第 24 條第 2
項規定參照）。本條規定修正前，關於共有物之管理係採「共同管理
原則」，與土地法第 34 條之 1 關於共有不動產處分之特別規定未
盡平衡，且不符物盡其用原則，為促使共有物有效利用，爰仿多數立
法例，改採「多數決管理原則」，修正本條第 1 項規定：「共有物
之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過
半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算
。」（本條立法理由；謝在全著，民法物權論上冊，99 年 9 月修
訂五版，第 521 頁；王澤鑑著，民法物權，98 年 7 月，第 298
頁參照）民法第 820 條規定修正前，共有土地之出租，究應適用修
正前民法第 820 條第 1 項之規定（採「共同管理原則」），抑或
適用土地法第 34 條之 1 第 1 項規定（採「多數決管理原則」）
，實務上有不同見解，直到最高法院 79 年度第 2 次民事庭會議決
議（三）：「按土地法第 34 條之 1 係就共有土地或建築物改良物
之處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權所設之特別規定
，共有土地之出租乃共有物之管理行為，與上述規定所指情形不同，
尚無該條規定之適用。共有土地之出租，既屬共有物管理行為，則應
適用民法第 820 條第 1 項之規定，除契約另有訂定外，由共有人
全體共同為之。」作成後，實務見解始趨於一致，惟學說上仍有不同
看法（謝哲勝著，民法物權，99 年 6 月增訂三版，第 196 至
198 頁；溫豐文著，共有物之出租，月旦法學教室第 30 期，94 年
4 月，第 10 至 11 頁參照）。又民法第 820 條規定修正後，實務
及通說見解咸認，共有物之出租，乃典型之利用行為而屬民法第 820
條第 1 項規定管理權能之範圍（最高法院 98 年台上字第 1087 號
判決；謝在全著，民法物權論上冊，99 年 9 月修訂五版，第 523
頁參照）。
三、次按民法物權編施行法第 1 條規定：「物權在民法物權編施行前發
生者，除本施行法有特別規定外，不適用民法物權編之規定；其在修
正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之
規定。」準此，就修正後之民法第 820 條，因無溯及適用之特別規
定，故 98 年 7 月 23 日以後發生之事件，方有該條之適用。另就
98 年 7 月 23 日前已發生之事件，仍適用修正前之規定。至於所
詢最高法院 79 年度第 2 次民事庭會議決議（三）之效力問題，因
涉司法院職掌，已另函移請該院卓處。
正 本：立法委員楊○○國會辦公室
副 本：司法院秘書長、本部資訊處（第 1 類）、本部綜合規劃司國會聯絡組、
本部法律事務司（4 份）