有關持法院宣告調解無效之確定判決，就已辦竣調解分割共有物登記之土
地，回復為未調解前之狀態，涉及第三人以善意取得之權利保障疑義，為
保護交易安全，依土地法第 43 條及民法第 759-1  條規定，不因該土地
所有權之不實登記遭撤銷，而影響其已取得之抵押權

法務部就有關建物所有權第一次登記後移轉登記予善意第三人，嗣建物使
用執照經原核發機關撤銷，得否再設定抵押權涉及民法、土地登記規則、
建築法等相關規定之說明

需地機關如有已徵收但未辦理所有權移轉登記之土地，第三人因善意信賴
不動產登記，而依有效法律行為取得該筆土地所有權時，機關不得再對該
第三人主張其始為真正所有權人

機關於協議價購或合法徵收未辦理所有權移轉登記之土地由善意第三人取
得時，於前者情形機關僅依買賣關係占有土地，故不得以之對抗第三人；
於後者情形，如機關已發放補償費則不待登記即取得被徵收土地所有權，
但第三人善意信賴不動產登記，而依有效法律行為取得該地所有權時，機
關不得再對該第三人主張其始為真正所有權人

按行政執行法第 9  條第 1  項規定：「義務人或利害關係人對執行命令
、執行方法、應遵守之程序或其他侵害利益之情事，得於執行程序終結前
，向執行機關聲明異議。」故公法上金錢給付義務行政執行事件，義務人
或利害關係人得向本署各分署（下稱分署）聲明異議之事由，限於對分署
之執行命令、執行方法、應遵守之程序或其他侵害利益之情事，如以前開
情事以外之事由聲明異議者，自非分署所得審究。次按，民法第 759  條
之 1  第 1  項規定：「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此
權利。」故已於地政機關辦理登記之不動產，應以地政機關登記名義之外
觀，為調查認定之依據，如登記名義人為義務人所有，即得據以實施強制
執行（張登科著，強制執行法，101 年 8  月修訂版，第 103  頁參照）
。復按，「關於本章之執行，除本法另有規定外，準用強制執行法之規定
。」「第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，得於強制執行
程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴。如債務人亦否認其權利
時，並得以債務人為被告。」「執行法院如發見債權人查報之財產確非債
務人所有者，應命債權人另行查報，於強制執行開始後始發見者，應由執
行法院撤銷其執行處分。」「公法上金錢給付義務之執行事件，第三人就
執行標的物認有足以排除執行之權利時，得於執行程序終結前，依強制執
行法第 15 條規定向管轄法院提起民事訴訟。」行政執行法第 26 條、強
制執行法第 15 條、第 17 條、行政執行法施行細則第 18 條分別定有明
文。至於依行政執行法第 26 條準用強制執行法第 17 條規定，所謂於強
制執行程序開始後，始發見移送機關查報之財產確非義務人所有者，應由
分署撤銷其執行處分，係指移送機關查報之財產確非義務人所有者而言，
若該財產是否義務人所有尚待審認方能確定，分署即無逕行審認之權限，
尤非聲明異議所能救濟（最高法院 49 年台抗字第 72 號判例意旨參照）
。查本件行政執行分署拍賣之建物，依建物登記公務用謄本所示，登記名
義人為義務人，故行政執行分署形式上審查認定為義務人所有，予以執行
，揆諸前揭判例、判決及裁定意旨，尚無不合。異議人主張該建物為社區
住戶所有，而係當時義務人應移轉過戶予社區住戶卻遲未辦理云云，核為
對該建物是否為其所有之實體爭議，異議人或其社區住戶如認有足以排除
強制執行之權利者，得於執行程序終結前，依強制執行法第 15 條等規定
向管轄法院提起民事訴訟，請求審認，行政執行分署並無逕行審認判斷之
權限，異議人以聲明異議資為排除強制執行之救濟方法，於法即有未合。

民法第 759-1  條、信託法第 1、33  條規定及實務見解參照，信託成立
時，信託財產上權利有瑕疵，受託人是否承繼其瑕疵，信託法雖無明文規
定，惟解釋上宜類推適用上述規定，以避免委託人濫用信託制度，侵害真
正權利人或剝奪債務人行使抗辯權及撤銷權權利，亦即不論係自益信託或
他益信託，受託人皆應承繼信託成立時已存在於信託財產上權利瑕疵，尚
不得以其屬信賴不動產登記善意第三人，主張應受民法不動產登記公信原
則之保障

民法第 759、759-1、824-1、825 條、土地法第 43 條、民事訴訟法第
401 條及實務見解參照，為確保交易安全，倘受讓訴訟標的物第三人，係
信賴不動產登記者，因受土地法及民法保護，其「既判力之主觀範圍」，
基於各該實體法上規定，即例外不及於該受讓訴訟標的物之善意第三人，
即信賴不動產登記之善意第三人受讓土地應有部分者，縱出讓原共有人，
依分割判決不得保有其應有部分所有權，且出讓時已成為無權利人，惟該
善意受讓第三人仍不受該判決拘束

民法第 759-1  條、土地法第 43 條規定參照，不動產物權之登記所表彰
之物權如與實際狀態不一致，信賴不動產登記善意第三人因信賴登記為交
易行為，依法律行為再為物權變動之登記者，應予承認其效力，以確保善
意第三人之權益，維護交易安全

法務部就「鄉公所違法出售鄉有土地予私人，登記機關得否塗銷其移轉登
記乙案」之意見

民法第 759  條之 1  第 1  項規定：「不動產物權經登記者，推定登記
權利人適法有此權利。」故分署對於義務人財產強制執行，應依財產之外
觀，認定是否屬於義務人之責任財產，無庸調查該財產實體上是否為義務
人所有；不動產已經地政機關登記者，應以地政機關登記名義之外觀，為
調查認定之依據，如登記名義人為義務人所有，即得據以實施強制執行（
張登科著，強制執行法，90  年 3  月修訂版，第 99 頁至第 100  頁參
照）。另民法第 759  條規定：「因繼承、強制執行、公用徵收或法院之
判決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權。」該
條文所謂因法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，係指以該判決之
宣告足生物權法上取得某不動產效果之力，恆有拘束第三人之必要，而對
於當事人以外之一切第三人亦有效力者而言，惟形成判決始足當之，不包
含其他判決在內（最高法院 43 年台上字第 1016 號、65  年台上字第
1797  號判例意旨參照）。又民事訴訟法第 380  條第 1  項雖規定：「
和解成立者，與確定判決有同一之效力。」惟判決為法院對於訴訟事件所
為之公法的意思表示，調解或和解，為當事人就訴訟上之爭執互相讓步而
成立之合意，其本質並非相同，故形成判決所生之形成力，無由當事人以
和解之方式代之（最高法院 58 年台上字第 1502 號判例意旨參照）。查
異議人以義務人丙○○（下稱義務人）為丑○○之配偶，義務人於 91 年
4 月 13 日死亡，其為丑○○與已故配偶寅○○所生之子，義務人遺有大
筆遺產，無子嗣，亦未發現有較近之親屬，以致於繼承開始時，繼承人之
有無不明，亦無同輩以上之親屬可以依據民法第 1131 條之規定組成親屬
會議選定遺產管理人等為由，聲請選任遺產管理人，經臺灣臺北地方法院
92  年度財管更一字第 2  號裁定選任財政部國有財產局臺灣北區辦事處
為義務人之遺產管理人。嗣臺灣臺北地方法院因第三人庚○○之聲請，以
97  年度財管字第 4  號裁定，改選任丁○○及戊○○為遺產管理人，故
異議人應非義務人之繼承人。次查，本件行政執行分署執行之建物（下稱
系爭建物）登記為義務人所有，縱令異議人與義務人等之遺產管理人等於
法院成立和解，依和解筆錄（下稱系爭和解筆錄）所載，系爭建物座落之
土地分歸異議人單獨取得所有權，取得土地者，即連同取得土地上系爭建
物所有權，惟系爭和解筆錄並無形成判決之效力。故行政執行分署形式上
審查認定系爭建物為義務人之財產，函請地政機關辦理查封登記，揆諸前
揭規定及判例意旨，尚無不合。

行政執行法第 26 條、強制執行法第 98 條等規定參照，如土地經行政執
行分署拍定予第三人，尚有拍賣效力疑義，宜由權利人依法提起訴訟釐清
權利關係後，再由內政部審酌是否准許其抵押權登記及所有權變更登記

民法第 759-1、948 條等規定參照，不動產登記由國家機關作成，應確保
登記公示性，賦予絕對真實公信力，第三人因信賴登記而取得不動產物權
，縱因過失不知登記不實，仍得主張為善意，是不動產物權善意取得，尚
無準用民法第 948  條第 1  項但書規定餘地

按行政執行法第 9  條第 1  項規定：「義務人或利害關係人對執行命令
、執行方法、應遵守之程序或其他侵害利益之情事，得於執行程序終結前
，向執行機關聲明異議。」故公法上金錢給付義務行政執行事件，義務人
或利害關係人得向行政執行處聲明異議之事由，限於對行政執行處之執行
命令、執行方法、應遵守之程序或其他侵害利益之情事，如以前開情事以
外之事由聲明異議者，自非行政執行處所得審究。又按，民法第 759  條
之 1  第 1  項明定，不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權
利。另依強制執行法第 34 條第 2  項、第 3  項規定，對於執行標的物
有擔保物權或優先受償權者，無論有無執行名義及是否屆清償期，均應聲
明參與分配。拍賣抵押物時，最高限額抵押權人經執行機關通知或公告後
，未提出權利證明文件聲明參與分配，若遽以其債權金額非執行機關所知
，無從將之列入分配，將使最高限額抵押權人喪失優先受償之權利，對其
權利影響甚大，而最高限額抵押權人對抵押物得優先受償者，其最高額度
可得知悉。故應以該不動產登記簿上登記之約定最高限額，係執行機關知
悉之債權額，依強制執行法第 34 條第 3  項規定列入分配。如他執行債
權人或債務人對該債權存在與否或金額有爭執，則另行訴訟解決。況執行
機關僅作形式之審核，就該最高限額抵押權所擔保之實際債權額度究為多
少，並無實質之審查權，為確保最高限額抵押權人之權益，執行機關應將
其額度全數提存，待有爭執之債權人另向法院提起確認之訴確定後，再行
分配（司法院 86 年民事法律專題研究（十五）研討結論參照）。本件異
議人主張抵押權人丙○○所提出之參與分配狀僅附他項權利證明書，無法
認定其對異議人確實有債權存在，其所有之不動產所設定之抵押權皆未有
實際債權，如抵押權人聲明參與分配，未提出債權證明文件，行政執行處
應駁回渠等參與分配之聲請云云。惟查本件依行政執行處執行卷附不動產
登記謄本所示，丙○○等人既已為最高限額抵押權登記在案，則依行政執
行法第 26 條準用強制執行法第 34 條第 2  項及第 3  項規定，對於執
行標的物有擔保物權或優先受償權者，無論有無執行名義及是否屆清償期
，均應聲明參與分配，登記之抵押權人縱未聲明參與分配，或未提出債權
證明文件，依前揭民事法律專題研究（十五）研討結論，尚不能否認其抵
押權登記之效力。又異議人如認抵押債權不存在，亦得循訴訟途徑解決，
抵押債權究是否存在，實非行政執行處及本署所得審認判斷。

參照民法第 144  條第 1  項、第 256  條、第 311  條等規定，如契約
當事人於解除契約後，除當事人另有訂定或依債之性質不得由第三人清償
者外，原則上得由第三人為之