要 旨：
法務部就有關建物所有權第一次登記後移轉登記予善意第三人，嗣建物使
用執照經原核發機關撤銷，得否再設定抵押權涉及民法、土地登記規則、
建築法等相關規定之說明
主 旨：有關貴部函詢建物所有權第一次登記後移轉登記予善意第三人，嗣建物使
用執照經原核發機關撤銷，得否再設定抵押權 1 案，復如說明二至四。
請查照參考。
說 明：一、復貴部 107 年 12 月 19 日台內地字第 1071307137 號函。
二、按民法第 758 條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、
喪失及變更者，非經登記，不生效力（第 1 項）。前項行為，應以
書面為之（第 2 項）。」故欲依法律行為使不動產物權發生變動者
，必須辦理登記，經登記後，即足生創設物權之效力，學理上稱為「
設權登記」（創設登記）。次按民法物權編施行法第 3 條第 1 項
規定：「民法物權編所規定之登記，另以法律定之。」而土地法、土
地登記規則及其相關法令，即係有關登記之法律規定，故民法第 758
條第 1 項所稱之「登記」，係指將不動產物權之變動事項（即物權
之取得、設定、喪失及變更），依土地法及土地登記規則完成登記程
序，計入登記簿而言（參謝在全，民法物權編（上冊），103 年 9
月修訂 6 版，第 67-68 頁）。而依土地登記規則第 79 條第 1
項規定：「申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得免
發使用執照之證件及建物測量成果圖或建物標示圖。有下列情形者，
並應附其他相關文件：……」故欠缺合法使用執照之建物，係基於上
開規定而不能辦理建物所有權第一次登記，從而不能依民法第 758
條第 1 項規定完成設權登記，故買受人於法律上無從取得其所有權
，合先敘明。
三、復按民法第 765 條規定：「所有人，於法令限制之範圍內，得自由
使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。」依來函所述，本
案所涉不動產（含土地及建物）於 96 年 8 月間已移轉登記予林○
○（淼）等 3 人，亦即已完成民法第 758 條第 1 項之設權登記
，故林○○（淼）等 3 人已取得不動產（含土地及建物）所有權；
嗣經羅東鎮公所以 102 年 2 月 23 日函撤銷原所核發該建物使用
執照，並依貴部 86 年 9 月 15 日台內地字第 8685309 號函示於
建物標示部備註欄辦理註記在案，惟貴部前揭 86 年 9 月 15 日函
就原建物使用執照被撤銷所為之註記，其對於本件林○○（淼）等 3
人已取得之建物所有權而言，具有如何之效果？該建物之所有權是否
因嗣後使用執照遭撤銷並予註記一事而受影響？抑或該註記僅在使第
三人得以知悉該建物尚未能合法使用？易言之，建物所有權人之使用
執照被撤銷，其效果除依建築法第 73 條第 1 項等相關規定不准接
水、接電及使用外，其所有權能是否因土地法、土地登記規則等登記
相關法規而受到限制？相關土地登記之法規有無限制此類使用執照嗣
後遭撤銷之建物不得辦理設權登記之明文規定（亦即類似土地登記規
則第 79 條第 1 項之限制規定）？貴部認為該建物尚未依建築法第
25 條規定重新申領使用執照而成為合法建物前，應不准其再為設權
登記之法令依據為何？此事涉土地登記相關法規之解釋適用問題，宜
由貴部本於權責審認卓處。
四、末按民法第 759 條之 1 規定：「不動產物權經登記者，推定登記
權利人適法有此權利（第 1 項）。因信賴不動產登記之善意第三人
，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物
權之不實而受影響（第 2 項）。」蓋不動產物權變動係以登記為公
示方法，登記所表彰之物權縱與真實物權之狀態不一致，若善意之第
三人信賴該不動產之不實物權登記，而依法律行為完成物權變動之登
記者，法律即認其具有與真實物權存在相同之法律效果，此即為登記
之公信力，俾保護第三人之交易安全。故民法第 759 條之 1 有關
信賴保護規定之適用，應係登記所載之物權與真實物權之狀態不一致
之情形，倘若登記之物權為真實者，自無適用民法第 759 條之 1
之餘地，且善意第三人信賴之登記事項必須為物權登記，此自上開法
條文義指明「原登記物權」觀之即明（參謝在全，前揭書，第 86 及
88 頁）。本件關於建物標示部備註欄註記該建物之使用執照業經撤
銷一事，因非屬不動產物權之登記，與民法第 759 條之 1 規定無
涉；又本件究何部分涉及「不實之物權登記」？何人取得不動產物權
之原因係基於民法第 759 條之 1 規定而善意取得？係於何部分適
用民法第 759 條之 1？來函未具體指明，亦請併予釐清。
正 本：內政部
副 本：本部資訊處（第 1、2 類）、本部法律事務司（4 份）