要 旨：
民法第 759-1 條、土地法第 43 條規定參照，不動產物權之登記所表彰
之物權如與實際狀態不一致，信賴不動產登記善意第三人因信賴登記為交
易行為，依法律行為再為物權變動之登記者，應予承認其效力，以確保善
意第三人之權益，維護交易安全
主 旨：有關土地已完成徵收程序，惟未辦理徵收登記致土地所有權由第三人買賣
取得之疑義乙案，復如說明二、三，請查照參考。
說 明：一、復貴中心 102 年 10 月 21 日備工土獲字第 1020014952 號函。
二、按 98 年民法增訂第 759 條之 1 規定：「不動產物權經登記者，
推定登記權利人適法有此權利（第 1 項）。因信賴不動產登記之善
意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因
原登記物權之不實而受影響（第 2 項）。」揆其立法理由略以：土
地法第 43 條雖規定依該法所為之登記有絕對效力；惟實務上向認在
第三者信賴登記而取得土地權利之前，真正權利人仍得對登記名義人
主張登記原因之無效或撤銷（最高法院 40 年台上字第 1892 號判例
參照），是該條文所稱絕對效力，其範圍既僅止於保護信賴登記之善
意第三人，其效果自與新增之本條文無異。故不動產物權之登記所表
彰之物權如與實際狀態不一致，例如無所有權登記為有所有權，或土
地有地上權負擔而未登記該地上權等不實情形，而信賴不動產登記之
善意第三人因信賴登記與之為交易行為，依法律行為再為物權變動之
登記者，應予承認其效力，以確保善意第三人之權益，維護交易安全
。本部旨揭函示亦同此旨，並無變更，合先敘明。
三、惟民法物權編施行法第 1 條規定：「…其在修正施行前發生者，除
本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定。」第 24 條第
2 項規定：「民法物權編修正條文及本施行法修正條文，自公布後六
個月施行。」是以，具體個案事實如係發生於民法第 759 條之 1
施行日（98 年 7 月 23 日）以後，應逕適用該條規定。
正 本：國防部軍備局工程營產中心
副 本：本部資訊處（第 1 類）、本部法律事務司（3 份）