主    旨：有關已協議價購或徵收，但未辦理所有權移轉登記之土地，經由善意第三
          人取得後，政府是否仍有合法使用權疑義一案，復如說明二至四，請查照
          參考。
說    明：一、復貴部 104  年 10 月 5  日內授營都字第 1040814485 號函。
          二、按不動產物權因法律行為（例如：協議價購成立買賣契約）而變動者
              ，須辦理登記，始發生創設物權之效力，學說上稱為設權登記（民法
              第 758  條第 1  項規定參照）。不動產物權非因法律行為（例如：
              徵收）而變動者，不經登記即發生效力，其登記僅在宣示已發生之物
              權變動，學說上稱為宣示登記（民法第 759  條規定參照）。另不動
              產善意取得，須土地登記不正確，而土地登記所以發生不正確，係原
              登記有無效或撤銷之原因時，始有適用之可能（王澤鑑著，民法物權
              ，99  年 6  月增訂 2  版，第 110  頁參照）。合先敘明。
          三、旨揭協議價購、徵收等 2  種情形，其法律關係有所不同，分述如下
              ：
          （一）關於已協議價購但未辦理所有權移轉登記之土地，嗣後該土地所有
                權移轉登記予第三人時：
                1.按土地徵收條例第 11 條第 1  項規定：「需用土地人申請徵收
                  土地或土地改良物前，除國防、交通或水利事業，因公共安全急
                  需使用土地未及與所有權人協議者外，應先與所有權人協議價購
                  或以其他方式取得……」需地機關本於買賣契約之法律行為而占
                  有土地，具有正當權源，為有權占有；惟該買賣契約僅於出賣人
                  與買受人間發生債之效力，其效力不及於第三人。
                2.次按民法第 758  條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、
                  設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。（第 1  項）前項
                  行為，應以書面為之。（第 2  項）」需地機關（買受人）僅依
                  買賣關係占有土地，尚未辦理移轉登記時，仍未取得土地所有權
                  ，此亦非屬土地登記不正確之情形。出賣人本於土地所有權人之
                  地位將土地所有權移轉登記與第三人，該第三人即依法取得所有
                  權，並得基於土地所有權請求需地機關返還土地，需地機關不得
                  以其與出賣人間之買賣關係，對抗第三人（王澤鑑著，民法物權
                  ，99  年 6  月增訂 2  版，第 154  頁至第 155  頁參照）。
          （二）關於徵收後，但未辦理所有權移轉登記之土地，經由善意第三人取
                得時：
                1.按民法第 759  條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判
                  決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登
                  記，始得處分其物權。」土地徵收條例第 21 條（來函誤植為第
                  24  條）第 1  項規定：「被徵收土地或土地改良物之所有權人
                  ，對於其土地或土地改良物之權利義務，於應受之補償費發給完
                  竣時終止。」復查民法第 759  條之 1  規定：「不動產物權經
                  登記者，推定登記權利人適法有此權利。（第 1  項）因信賴不
                  動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其
                  變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。（第 2  項）」
                  土地法第 43 條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」其
                  所稱絕對效力，其範圍亦僅止於保護信賴登記之善意第三人，而
                  非於保護交易安全之必要限度外，剝奪真正權利人之權利。
                2.準此，需地機關依土地徵收條例合法徵收土地者，祇須政府對所
                  有權人之補償費發放完竣，不待登記即取得被徵收土地之所有權
                  ，原土地所有權人不得認需地機關為無權占有而請求返還；惟如
                  有第三人因善意信賴不動產登記，而依有效之法律行為取得該筆
                  土地所有權時，機關不得再對該第三人主張其始為真正所有權人
                  。另如有相當之事實證明第三人知悉登記為不實，則善意取得之
                  推定仍可推翻之（本部 96 年 1  月 5  日法律決字第 095005
                  0008  號函、103 年 3  月 27 日法律字第 10303503060  號函
                  參照）。
          四、本件政府（需地機關）對於上述之土地是否具有合法使用權，與得否
              認屬公共設施保留地辦理容積移轉之間，本屬二事，對於已協議價購
              或徵收，但未辦理所有權移轉登記之土地，經由善意第三人取得後，
              得否認屬都市計畫法所稱公共設施保留地？以及其得否辦理容積移轉
              ？又本件被徵收土地是否尚涉及公用地役關係？需地機關協議價購或
              徵收取得土地後，其使用土地目的是否符合原徵收計畫或土地法規相
              關規定？因涉及貴部主管都市計畫、土地法規解釋及個案事實認定事
              項（本部 103  年 4  月 7  日法律決字第 10303500250  號函諒達
              ），仍請貴部本於權責審認之。
正    本：內政部
副    本：本部資訊處（第 1  類、第 2  類）、本部法律事務司（4 份）