法務部-相關行政函釋

:::

相關行政函釋

法規名稱：	民法第 877 條

1.	發文字號：法務部行政執行署 111年度署聲議字第 108 號發文日期：111.09.28 要　　旨：依民法 866 條第 1 項、第 2 項及第 877 條之規定，所謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。是應於執行法院核定之最低拍賣價額，經拍賣無人應買，或出價低於底價而流標，減價後之最低價額，已不足清償擔保債權時，即得認影響抵押權（臺灣高等法院暨所屬法院 97 年法律座談會民執類提案第 16 號參照）。本件土地曾進行第 2 次拍賣程序無人應買，抵押權人具狀申請除去租賃權並申請將土地上建物併付拍賣，行政執行分署遂除去租賃權，並預定於將來進行第 3 次拍賣時將本件建物併付拍賣。建物既係因抵押權人以本件土地經 2 次拍賣無人應買而影響抵押權實行，申請除去租賃權，並於土地第 3 次拍賣程序時併付拍賣，則該建物之拍賣自應於土地進行第 3 次拍賣時合併為之，不得單獨進行拍賣程序。故行政執行分署於土地第 2 次拍賣無人應買後，依抵押權人之申請，預定於土地進行第 3 次拍賣時，將建物合併拍賣，經核與前揭法律規定並無不合。次依行政執行法第 26 條準用強制執行法第 80 條、第 91 條第 2 項所及第 92 條規定，執行機關核定之價格應如何認為相當，原屬執行機關職權裁量之範圍，非當事人所可任意指摘；其核定之最低價額，僅限制投標人之出價不得少於此數額，就願出之最高價並無限制，如拍賣物果值高價，於應買人之競價過程中自得以合理價格賣出，而無損於債權人或債務人之權益，如再行估價，必導致執行時間之拖延，而損及債權人、債務人之權益，且罔顧市場交易機能（最高法院 88 年度台抗字第 13 號民事裁定要旨、臺灣高等法院 96 年度抗字第 164 號民事裁定要旨參照）。本件土地核定底價所依據之不動產估價師事務所鑑估報告於 107 年 4 月間作成，鑑定人係以土地無負擔且土地、建物同屬一人所有狀態進行鑑估，對本件土地價值並無不利之判斷。又本件土地於 108 年間已進行 2 次拍賣程序，均無人應買，顯見底價並無偏低情形。再者，土地與建物合併拍賣，法律關係單純，必會吸引買氣，應買人於競價過程中，自會以接近市場行情，甚於高於市價之投標價格為應買，而無損於異議人或債權人之權益。是行政執行分署於土地第 2 次拍賣無人應買後，依前揭強制執行法規定，以第 2 次拍賣底價酌減數額，核定第 3 次拍賣最低價額，於法尚無不合。
2.	發文字號：法務部行政執行署 109年度署聲議字第 3 號發文日期：109.01.31 要　　旨：按所謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。是應於執行法院核定之最低拍賣價額，經拍賣無人應買，或出價低於底價而流標，減價後之最低價額，已不足清償擔保債權時，即得認影響抵押權（臺灣高等法院暨所屬法院 97 年法律座談會民執類提案第 16 號參照）。復成立在後之租賃契約於抵押權有無影響，固不妨參酌抵押物之售價是否不足清償抵押債權，為其判斷之標準，但非以此為限，若抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買之情形，亦得認為該租賃契約之存在對於設定在前之抵押權有影響，為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償，執行法院即得除去租賃權而為拍賣（司法院釋字第 304 號解釋理由書、臺灣高等法院 104 年抗字第 1543 號民事裁定意旨參照）。再按，執行機關依債權人之聲請，除去抵押物上義（債）務人與第三人間所訂定之租賃契約，其目的係在點交不動產於買受人（臺灣高等法院 86 年度抗字第 3664 號裁定意旨參照）。又不動產設定抵押後，在該不動產上有用益物權人或經其同意使用之人之建築物者，該權利人使用不動產之權利雖得先依民法第 866 條第 2 項規定予以除去，惟為兼顧社會經濟及土地用益權人利益，該建築物允應併予拍賣為宜，但建築物拍賣所得價金，抵押權人無優先受償權（民法第 877 條修正理由參照）。本件義務人將系爭土地設定最高限額抵押權予抵押權人，其後於系爭土地上興建建物，異議人於 98 年間經由地方法院拍賣而取得該建物所有權，而系爭土地經執行分署於 108 年間進行第 1 次、第 2 次拍賣執行程序，均無人應買亦未承受。依異議人提出之系爭土地租賃契約書顯示，義務人與異議人於 99 年間簽訂系爭土地租賃契約書，租賃期間未定。是抵押權人以義務人將系爭土地設定抵押權予抵押權人後，始與異議人訂定租賃契約，系爭土地進行第 2 次拍賣無人應買而流標，該租賃關係已影響抵押權人權益為由，向執行分署申請除去租賃權、建物併付拍賣，及於拍定後點交系爭土地、建物，分署遂以執行命令除去異議人與義務人間對系爭土地之租賃權，尚無不合。
3.	發文字號：法務部行政執行署 104度署聲議字第 154 號發文日期：104.10.30 要　　旨：按「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響（第 1 項）。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之（第 2 項）。」「土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金，無優先受清償之權（第 1 項）。前項規定，於第 866 條第 2 項及第 3 項之情形，如抵押之不動產上，有該權利人或經其同意使用之人之建築物者，準用之（第 2 項）。」「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上設定地上權或其他權利或出租於第三人，因而價值減少，致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償者，執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之。」「關於本章之執行，除本法另有規定外，準用強制執行法之規定。」民法第 866 條第 1 項、第 2 項、同法第 877 條第 1 項、第 2 項、辦理強制執行事件應行注意事項第 57 點第 4 款、行政執行法第26條定有明文。故不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上固得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係，但抵押權人之抵押權不因此而受影響；是以，不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而影響抵押物之售價以致抵押權無法受清償者，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，於公法上金錢給付義務行政執行事件，分署就該不動產執行時，得依聲請或依職權除去該租賃關係後拍賣之，俾避免拍賣後不點交，致影響拍定價格；而分署除去租賃權之執行行為，並無確定實體上法律關係存否之效力，實體上就該法律關係有爭執之人，為求保護其權利，得另提起訴訟，以求解決（司法院院字第 1446 號解釋、最高法院 86 年度台抗字第 160 號民事裁定意旨參照）。又不動產設定抵押後，在該不動產上有用益物權人或經其同意使用之人之建築物者，該權利人使用不動產之權利雖得先依民法第 866 條第 2 項規定予以除去，惟為兼顧社會經濟及土地用益權人利益，該建築物允應併予拍賣為宜，但建築物拍賣所得價金，抵押權人無優先受償權（民法第 877 條修正理由參照）。再按，民法、強制執行法有關「法院」之規定甚多，「法院」究指強制執行法第 1 條規定之民事執行處或指負責司法審判之法庭，應視該規定之內容定之。參照最高法院 74 年台抗字第 227 號判例意旨：「執行法院認抵押人於抵押權設定後，與第三人訂立之租約，致影響於抵押權者，得依聲請或職權除去其租賃關係，依無租賃狀態逕行強制執行。執行法院所為此種除去租賃關係之處分，性質上係強制執行方法之一種，當事人或第三人如有不服，應依強制執行法第 12 條規定，向執行法院聲明異議，不得逕行對之提起抗告。」上開民法第 866 條第 2 項規定之「法院」，應指強制執行法第 1 條規定之民事執行處而言。復按，行政執行法修正條文於 90 年 1 月 1 日修正施行後，公法上金錢給付義務改由分署執行，其執行如行政執行法無規定，則適用民法、強制執行法等法律之規定，此觀行政執行法第 1 條、第 4 條第 1 項但書、第 26 條等規定自明，而有關不動產之強制執行於行政執行法並未規定，故民法、強制執行法或辦理強制執行應行注意事項有關不動產強制執行之相關規定，分署應得參照準用。查義務人先後於中華民國（下同）80 年 5 月 20 日、81 年 3 月 21 日將其所有不動產設定最高限額抵押權予高雄市丙○○區農會（下稱丙○○區農會），擔保債權總金額為最高限額新臺幣（下同）7,450 萬元，丙○○區農會於 104 年 9 月 7 日陳報實際擔保本金債權額為 6,200 萬元。又義務人於 81 年 3 月間，於該不動產上興建農舍，興建完成後又將該農舍拆除，再於該不動產上興建新建物，嗣異議人於 98 年 4 月間經由臺灣高雄地方法院拍賣而取得該新建物。而義務人所有之不動產經行政執行分署第 1 次、第 2 次拍賣，均無人應買，各債權人及移送機關亦未表示承受；而依異議人提出之不動產租賃契約書顯示，義務人與異議人於 99 年 1 月 1 日簽訂不動產租賃契約書，租賃期間未定。是以，丙○○區農會以義務人於不動產設定抵押權予該農會後，始與異議人訂定租賃契約，該租賃關係已影響其權益為由，向行政執行分署申請除去租賃權及地上權，又異議人之新建物，於義務人所有之不動產具有租賃權及地上權，並依民法第 877 條第 2 項規定，申請將不動產與新建物併付拍賣，行政執行分署形式上審查認丙○○區農會申請有理由，公告停止義務人所有不動產之第 3 次拍賣程序，並以執行命令除去異議人與義務人間之不動產租賃權、地上權，另於 104 年 9 月 30 日至新建物現場實施查封，俾將義務人所有之不動產與新建物併付拍賣，揆諸前開說明，尚無不合。
4.	發文字號：法務部（88）法律決字第 013752 號發文日期：088.04.12 要　　旨：關於因拍賣取得土地上四層房屋頂樓增建部分單獨申辦法定地上權登記疑義
5.	發文字號：法務部（71）法律司字第 13151 號發文日期：071.10.03 要　　旨：台灣省政府函詢台○產物保險股份有限公司辦理讓售眷舍退還價款後其債權如何確保一節，其中關於設定抵押權後始行營造建築物者，依民法第八百七十七條前段規定，抵押權人於必要時，得將其建築物與土地併付拍賣，此部分債權之確保，似無影響。惟如仍有顧慮，則原訂讓售契約既已履行完畢，本可不必辦理退款。