有關共有人可否就共有土地以多數決方式決定各自分別占有共有物之特定
部分為使用收益乙案之說明

共有私設通路，除有民法第 818  條規定所稱「契約另有約定」情形外，
各共有人基於其所有權人地位，於無害他共有人對於該共有土地行使權利
前提下，而為通行使用，無須經其他共有人同意

關於耕地三七五租約之出租人或承租人，有數人共同出租或共同承租，出
租人申請收回耕地時，如部分出租人或部分承租人符合收回耕地或續訂租
約之規定，其租約應如何處理乙案

關於耕地三七五租約之出租人或承租人，有數人共同出租或共同承租，出
租人申請收回耕地時，如部分出租人或部分承租人符合收回耕地或續訂租
約之規定，其租約應如何處理乙案

按土地法第一百零四條第一項規定：「基地出賣時，地上權人，典權人或
承租人有依同樣條件優先購買之權……」，其所謂「基地出賣」應包括共
有基地應有部分之出賣。又依民法第八百十八條規定「各共有人，按其應
有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權。」基於同一法理，各共
有人對於優先承買人，亦應按其應有部分，對共有物之全部負擔其義務。
因此共有基地若經共有人全體同意設定地上權者，共有人之一出賣其應有
部分時，地上權人即可按該共有人所出賣之應有部分占整筆共有土地之比
例 (即該共有人就其出賣部分所應負擔之地上權比例) 再與其所設定地上
權範圍為比，計算其得主張之優先承買權。本件，共有人之一林明正出賣
其應有部分 (四二九六分之二○八七) 之一部分 (四二九六分之一○一三
) 地上權人林阿桔之優先承買權，依上所述，即可按林明正出賣之部分，
即四二九六分之一○一三，占整筆共有土地之比例，再與其所設定之地上
權範圍即一九．五六坪為比，計算其得主張之優先承買權。至於林明正所
出賣之四二九六分之一○一三部分，是否即是地上權設定時林明正之原土
地持分部分，則與地上權人得主張之優先承買權無關。

按土地與房屋各別之不動產，各得單獨為交易之標的，惟房屋性質上不能
與其基地使用權分離而存在，故買賣之房屋與其基地之關係，應視其是否
連同基地一併受讓而定。本案來函所示，得否就土地持分設定地上權乙節
，語意含混。廖○鉗君如係按房屋層數連同基地之應有部分一併受讓，依
民法第七百七十三條及第八百十八條之規定，房屋部分層數之買受人係本
於其基地共有權，按其應有部分，就共有基地之全部有使用權，不發生就
基地之全部或一部設定地上權之問題。廖君如僅受讓該三、四兩層房屋之
所有權並未受讓該房屋基地二分之一之所有權，亦不生就土地應有部分設
定地上權之問題。續查本案基地所有權屬於一、二層房屋所有人，應無共
有地上權之情事發生，宜認其得在他人建築物上 (屋頂) 有建築物為目的
而設定一種類似於地上權之權利。