一、按公寓大廈管理條例第一條之立法目的係為加強公寓大廈之管理維護，提升居住
    品質，該條例原係為行政機關基於管理之目的所制定，其規範重點在住戶之權利
    義務、管理組織及管理服務人等，與民法重在建築物各住戶所有權之物權關係有
    異。又以區分所有建築物之一部為客體之區分所有權乃所有權之特殊型態，民法
    應設有原則性規範，俾建立所有權制度之完整體系。民法與行政法規兩者於性質
    、規範範圍及功能有其不同，應屬私法與公法之協力關係，此種雙軌規範體系之
    建構，應能有效率規範和諧之社會生活，並滿足其不同制定目的之需求。
二、所謂區分所有建築物者，必數人區分一建築物，各有其專有部分，始足當之，為
    明確計，爰將原條文前段「各有其一部」之規定修正列為第一項「各專有其一部
    」規定，明定就該部分有單獨所有權，且就該建築物及其附屬物之共同部分為共
    有。又本條所稱「就專有部分有單獨所有權」者，係指對於該專有部分有單一之
    所有權而言，與該單獨所有權係一人所有或數人共有者無關。原條文後段規定移
    列修正條文第七百九十九條之一。
三、第一項所定區分建築物之專有部分與共有部分，宜以明文規定其範圍，俾杜爭議
    ，爰增訂第二項。得為區分所有權客體之專有部分，除須具有使用之獨立性外，
    並以具有構造上之獨立性為必要，爰就此予以明定，以符物權客體獨立性之原則
    。至建築物經區分之特定部分是否具備構造上之獨立性，其需求嚴密之程度因客
    體用途之不同而有差異，隨著未來建築技術之發展，與社會生活之演變亦有寬嚴
    之不同，併予指明。
四、區分建築物之專有部分經其所有人同意後，得依規約約定共同使用，共有部分亦
    得依規約約定由特定所有人使用，俾符物盡其用之旨。惟如其他法律對於共有部
    分之約定使用有特別規定者，應從其規定，爰增訂第三項。
五、關於區分所有建築物之共有部分及基地，各區分所有人應有部分比例究為若干，
    應有原則性之規範，俾供遵循，爰於第四項明定依區分所有人專有部分面積與專
    有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。。
六、專有部分與其所屬對應之共有部分應有部分及其基地之權利，有不可分離之關係
    ，爰增訂第五項，規定不得分離而為移轉或設定其他負擔。至於所屬之共有部分
    ，僅指區分所有建築物之專有部分所配屬之共有部分，例如游泳池、網球場等公
    共設施，併予敘明。

【參考資料：法務部立法說明】
一、按公寓大廈管理條例第一條之立法目的係為加強公寓大廈之管理維護，提升居住
    品質，該條例原係為行政機關基於管理之目的所制定，其規範重點在住戶之權利
    義務、管理組織及管理服務人等，與民法重在建築物各住戶所有權之物權關係有
    異。又以區分所有建築物之一部為客體之區分所有權乃所有權之特殊型態，民法
    應設有原則性規範，俾建立所有權制度之完整體系。民法與行政法規兩者於性質
    、規範範圍及功能有其不同，應屬私法與公法之協力關係，此種雙軌規範體系之
    建構，應能有效率規範和諧之社會生活，並滿足其不同制定目的之需求。
二、所謂區分所有建築物者，必數人區分一建築物，各有其專有部分，始足當之，為
    明確計，爰將現行條文前段「各有其一部」之規定修正列為第一項「各專有其一
    部」規定，明定就該部分有單獨所有權，且就該建築物及其附屬物之共同部分為
    共有。又本條所稱「就專有部分有單獨所有權」者，係指對於該專有部分有單一
    之所有權而言，與該單獨所有權係一人所有或數人共有者無關。現行條文後段規
    定移列修正條文第七百九十九條之一。
二、第一項所定區分建築物之專有部分與共有部分，宜以明文規定其範圍，俾杜爭議
    ，爰增訂第二項。得為區分所有權客體之專有部分，除須具有使用之獨立性外，
    並以具有構造上之獨立性為必要（王澤鑑，民法物權第一冊第二五五、二八二頁
    ，二００一年出版；溫豐文，區分所有權—民法物權編修正草案之評析，台灣本
    土法學雜誌九十期，第一一九至一三二頁；最高法院八十九年度台上字第一三七
    七號、九十三年度台上字第二０六三號、九十四年度台上字第一六三六號民事判
    決；日本建物區分所有法第一條參照），爰就此予以明定，以符物權客體獨立性
    之原則。至建築物經區分之特定部分是否具備構造上之獨立性，其需求嚴密之程
    度因客體用途之不同而有差異，隨著未來建築技術之發展，與社會生活之演變亦
    有寬嚴之不同，併予指明。
三、區分建築物之專有部分經其所有人同意後，得依規約約定共同使用，共有部分亦
    得依規約約定由特定所有人使用，俾符物盡其用之旨。惟如其他法律對於共有部
    分之約定使用有特別規定者，應從其規定，爰增訂第三項。
四、關於區分所有建築物之共有部分及基地，各區分所有人應有部分比例究為若干，
    應有原則性之規範，爰於第四項予以明定，俾供遵循。
五、專有部分與其所屬對應之共有部分應有部分及其基地之權利，有不可分離之關係
    ，爰增訂第五項，規定不得分離而為移轉或設定其他負擔。至於所屬之共有部分
    ，僅指區分所有建築物之專有部分所配屬之共有部分，例如游泳池、網球場等公
    共設施，併予敘明。

謹按所有權之標的物，須為獨立之一體，自理論言之，一建築物之一部分，不得為所
有權之標的物，然一廣大建築物，區分為若干部分，而各就其一部分有所有權者，亦
屬實際上常有之事。故本條規定凡一建築物，由數人區分各有其一部分者，該建築物
及其附屬物及共同部分，仍推定為各所有人之共有，其共同部分如有損壞坍塌時，所
有修繕費及其他負擔，應按各所有人所有部分之價值分擔之，以昭公允。此蓋為調和
社會之經濟觀念，與法律之思想而設也。