法務部-相關行政函釋

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相關行政函釋

法規名稱：	民法第 426-2 條

1.	發文字號：法務部行政執行署 111年度署聲議字第 104 號發文日期：111.09.02 要　　旨：依辦理強制執行事件應行注意事項第 43 點第 4 項規定：「拍賣之不動產，查封時為債務人或其占有輔助人占有者，應於拍賣公告載明拍定後可以點交。……」另墳墓所有權與土地所有權原非有不可分之關係，土地所有人雖得將其所有地轉賣於他人，究不得因此而侵害墳墓所有人之權利（司法院 23 年院字第 1127 號解釋意旨參照），故墓地之所有權可拍賣，債務人所有之墳墓權利仍不生影響（臺灣高等法院暨所屬法院 67 年度法律座談會審查意見參照）。查行政執行分署至現場查封本件土地時，發現其上分別坐落建物及多座墳墓，認定本件建物屬異議人所有且現為異議人占有，遂將擔保人所有之本件土地及異議人所有之本件建物合併拍賣（即為甲標），拍定後點交，至於多座墳墓部分載明：乙標係拍賣土地，墳墓不在拍賣範圍，拍定後不影響墳墓所有權人之權利，請投標人注意，拍定後不點交等語，揆諸前揭規定、司法院解釋及座談會審查意見，尚無不合。次按，土地法第 43 條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」故已於地政機關辦理登記之不動產，應以地政機關登記名義之外觀，為調查認定之依據，如登記名義人為義務人所有，即得據以實施強制執行（張登科著，強制執行法，108 年 8 月修訂版，第 108 頁參照）。查行政執行分署形式上審查認定為擔保人所有，乃囑託辦理查封登記，揆諸前揭土地法規定及判決意旨，尚無不合。末查，行政執行分署以異議人係本件建物之出賣人，既依法不得應買，自不得享有優先承買權，及異議人於本件土地上之建物僅係涼亭，顯非房屋，並無民法第 426 條之 2 第 1 項前段規定之租地建屋情形，亦不得主張優先承買權。況異議人並未證明本件建物對於本件土地有地上權、典權或租賃關係存在。又對於拍定之不動產有無優先承買權，係屬實體上之問題，就此倘有爭執，或無法從外觀形式上加以認定，即應另行提起確認優先承買權存否之訴，要非聲明異議所得解決（最高法院 104 年度台抗字第 267 號民事裁定意旨參照）。準此，異議人備位聲明主張依土地法第 104 條、民法第 426 條之 2 規定有優先承買權，請求撤銷准予拍定云云，核係對於拍定之土地有無優先承買權之實體上爭執，依前揭裁定意旨，應另行提起確認優先承買權存在之訴訟，並非行政執行聲明異議程序所得審認判斷。
2.	發文字號：法務部行政執行署 110年度署聲議字第 71 號發文日期：110.06.25 要　　旨：按民法第 426 條之 2 第 1 項規定：「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。」上述基地所有人之優先承買權，即為土地所有人對於承租人之買賣契約訂立請求權，自須以其基地上房屋與基地間有租賃關係存在為其成立之要件（最高法院 105 年台上字第 1168 號民事判決意旨參照）。次按，土地法第 104 條第 1 項規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言，故房屋與土地如無上述利用關係者，基地所有人自不得於其上房屋出賣時，主張優先購買（最高法院 90 年台上字第 688 號、101 年台上字第 567 號民事判決意旨參照）。查異議人雖為建物所座落土地之共有人，並於接獲執行分署通知後具狀主張優先承買經拍定之建物，惟並未證明建物之所有人即義務人對於該土地有地上權、典權或租賃關係存在，執行分署因認異議人不符合民法第 426 條之 2 第 1 項及土地法第 104 條第 1 項規定，不予准許異議人優先承買建物，尚無違法或不當之處。對於拍定之不動產有無優先承買權，係屬實體上之問題，就此倘有爭執，或無法從外觀形式上加以認定，即應另行提起確認優先承買權存否之訴，要非聲明異議所得解決（最高法院 104 年台抗字第 267 號民事裁定意旨參照）。準此，異議人主張其有優先承買權，核係有無優先承買權之實體上爭執，應另行提起確認優先承買權存在之訴訟，並非聲明異議程序所得審認判斷。
3.	發文字號：法務部法律字第 10703514840 號發文日期：107.10.04 要　　旨：法務部就部分共有人擬依土地法第 34 條之 1 規定處分共有土地予該筆土地之地上權人（亦為承租人），涉及優先購買權等事項而有土地法第 104 條及民法第 426-2 條等相關規定之說明
4.	發文字號：法務部行政執行署 107年度署聲議字第 7 號發文日期：107.02.26 要　　旨：按「關於本章之執行，除本法另有規定外，準用強制執行法之規定。」「拍賣不動產，應由執行法院先期公告（第 1 項）。前項公告，應載明左列事項：1 、不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形……及其應記明之事項（第 2 項第 1 款）。……」「拍賣之不動產……他人對之有優先承買權利等情形，亦應於拍賣公告載明。」分別為行政執行法第 26 條、強制執行法第 81 條第 1 項、第 2 項第 1 款、辦理強制執行事件應行注意事項第 43 點第 6 款所明定，故公法上金錢給付義務行政執行事件，分署如就義務人之不動產以投標之方法進行拍賣，該不動產有無遭占用、他人對之有無優先承買權利等情形，應於公告中予以載明。次按「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後 10 日內未以書面表示承買者，視為放棄。」「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後 10 日內不表示者，其優先權視為放棄。……」民法第 426 條之 2 第 1 項、第 2 項及土地法第 104 條第 1 項、第 2 項分別定有明文。而前開規定係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言（最高法院 69 年台上字第 945 號判例要旨參照）。復按，對拍定之不動產有無優先承買權，係屬實體上之問題，就此倘有爭執，或無法從外觀形式上加以認定，即應另行提起確認優先承買權存否之訴，要非聲明異議所得解決（最高法院 49 年台抗字第 83 號判例意旨、78 年度台抗字第 40 號裁定意旨、104 年台抗字第 267 號裁定意旨參照）。查本件移送機關申請執行義務人乙○○（下稱義務人）所有之未辦保存登記建物（下稱系爭建物），並查報系爭建物坐落基地所有權人為異議人，行政執行分署即發函通知異議人到場協助調查義務人之財產狀況或為其他必要之陳述，並可向該分署提出有優先購買權證明文件（例如：租賃契約書），惟異議人屆期未到場，亦未提出有優先承買權之證明文件；另行政執行分署就系爭建物進行歷次拍賣程序時，均已將拍賣通知送達異議人，惟異議人亦未向行政執行分署主張拍賣公告上有關優先承買權之記載事項，形式上尚難認行政執行分署拍賣時得以審認異議人就系爭建物有優先承買權，故行政執行分署未於拍賣公告載明異議人對系爭建物有優先承買權，依前揭說明，尚無不合。另異議人雖於 107 年 1 月 26 日以行政執行補正狀主張，系爭建物與其基地原均為義務人所有，嗣因查封拍賣時未將系爭建物併予拍賣，致系爭建物與基地所有權人相異，其間具有法定地上權關係存在云云，惟僅提出基地所有權狀，並未就前開事實提出相關證明文件為證，行政執行分署尚無法從外觀形式加以認定；又行政執行分署另通知系爭建物之拍定人丙○○到場，就異議人主張對系爭建物享有優先承買權乙事陳述意見，丙○○委任其夫於 107 年 2 月 1 日至行政執行分署陳稱略以：不想放棄得標權利云云，則拍定人對異議人就系爭建物是否有優先承買權似亦有爭執，是異議人就系爭建物，究有無優先承買權，揆諸首揭規定及司法實務見解，應另行提起確認優先承買權存否之訴，要非聲明異議所得救濟。
5.	發文字號：法務部行政執行署 100年度署聲議字第 32 號發文日期：100.04.26 要　　旨：按「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。」「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」分別為民法第 426 條之 2 第 1 項及土地法第 104 條第 1 項所明定。次按，「土地法第 104 條第 1 項規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言。」業經最高法院 69 年台上字第 945 號著有判例。故房屋與基地分屬不同之人所有，土地所有權人主張對於其土地上之其他人所有之房屋有土地法第 104 條第 1 項或民法第 426 條之 2 第 1 項規定之優先承買權者，必須房屋所有人與土地所有人間有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言。查本件行政執行處於拍賣公告附表備註欄 2 載明「基地所有權人如符合土地法第 104 條或民法第 426 條之 2 第 1 項規定者，有優先承買權，惟應於接到本處通知後 10 日內向本處提出有優先承買權之證明」，明示基地所有權人應符合土地法第 104 條或民法第 426 條之 2 第 1 項規定者始可主張優先購買。本件行政執行處認異議人未提出符合土地法第 104 條及民法第 426 條之 2 規定之資格證明文件，遂否准異議人優先承買之請求，與前揭規定、判例意旨，核無不合。
6.	發文字號：法務部法律字第 0910700139 號發文日期：091.03.21 要　　旨：公告法務部排除電子簽章法有關「書面」、「文書」或「簽章或蓋章」適用之法規及項目