要 旨：依民法 866 條第 1 項、第 2 項及第 877 條之規定，所謂抵押權受
影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於
抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以
清償擔保債權之情形而言。是應於執行法院核定之最低拍賣價額，經拍賣
無人應買，或出價低於底價而流標，減價後之最低價額，已不足清償擔保
債權時，即得認影響抵押權（臺灣高等法院暨所屬法院 97 年法律座談會
民執類提案第 16 號參照）。本件土地曾進行第 2 次拍賣程序無人應買
，抵押權人具狀申請除去租賃權並申請將土地上建物併付拍賣，行政執行
分署遂除去租賃權，並預定於將來進行第 3 次拍賣時將本件建物併付拍
賣。建物既係因抵押權人以本件土地經 2 次拍賣無人應買而影響抵押權
實行，申請除去租賃權，並於土地第 3 次拍賣程序時併付拍賣，則該建
物之拍賣自應於土地進行第 3 次拍賣時合併為之，不得單獨進行拍賣程
序。故行政執行分署於土地第 2 次拍賣無人應買後，依抵押權人之申請
，預定於土地進行第 3 次拍賣時，將建物合併拍賣，經核與前揭法律規
定並無不合。次依行政執行法第 26 條準用強制執行法第 80 條、第 91
條第 2 項所及第 92 條規定，執行機關核定之價格應如何認為相當，原
屬執行機關職權裁量之範圍，非當事人所可任意指摘；其核定之最低價額
，僅限制投標人之出價不得少於此數額，就願出之最高價並無限制，如拍
賣物果值高價，於應買人之競價過程中自得以合理價格賣出，而無損於債
權人或債務人之權益，如再行估價，必導致執行時間之拖延，而損及債權
人、債務人之權益，且罔顧市場交易機能（最高法院 88 年度台抗字第
13 號民事裁定要旨、臺灣高等法院 96 年度抗字第 164 號民事裁定要
旨參照）。本件土地核定底價所依據之不動產估價師事務所鑑估報告於
107 年 4 月間作成，鑑定人係以土地無負擔且土地、建物同屬一人所有
狀態進行鑑估，對本件土地價值並無不利之判斷。又本件土地於 108 年
間已進行 2 次拍賣程序，均無人應買，顯見底價並無偏低情形。再者，
土地與建物合併拍賣，法律關係單純，必會吸引買氣，應買人於競價過程
中，自會以接近市場行情，甚於高於市價之投標價格為應買，而無損於異
議人或債權人之權益。是行政執行分署於土地第 2 次拍賣無人應買後，
依前揭強制執行法規定，以第 2 次拍賣底價酌減數額，核定第 3 次拍
賣最低價額，於法尚無不合。