要 旨：
土地及其土地上之房屋同屬一人所有，僅將土地或僅將房屋所有權讓與他
人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，應推斷土地受讓人默許
房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，此係基於房屋既得使用權
保護原則，以調和土地與建物之利用關係
主 旨：有關函詢被徵收土地經原土地所有權人依法收回，惟需用土地人於完成法
定徵收程序至發回土地期間於土地上所為之建築改良物或其他工作物，究
屬有權或無權占有疑義一案，謹就本部主管之民法部分表示意見如說明二
。請 查照參考。
說 明：一、復貴部 98 年 9 月 21 日台內地字第 0980176894 號函。
二、按民法第 425 條之 1 第 1 項規定：「土地及其土地上之房屋同
屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房
屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間
或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關
係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」其立法理由係
：「土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性
質上不能與土地分離而存在。故土地及其土地上之房屋同屬一人所有
，僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後
讓與相異之人時，實務上見解，認為除有特別約定外，應推斷土地受
讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關
係之性質，當屬租賃。」尋繹其規範之本旨，乃側重於房屋所有權與
基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，
進一步肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和
土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求（最高法院 95 年度台
上字第 551 號判決、91 年度台上字第 1919 號判決意旨參照），
是就民法上開規定觀之，乃以避免房屋遭受拆除而損及社會經濟利益
為其最重要考量，認定房屋為有權占有。至於具體個案中，認定有權
占有或無權占有，其性質乃屬私權紛爭，當事人如有爭議，仍須由司
法機關視個案事實予以審認。）
正 本：內政部
副 本：本部法律事務司