法務部行政執行署聲明異議決定書                  95  年度署聲議字第 309  號
    異議人即利害關係人  許○良
                        許○良
上列異議人因義務人許○文即○○冷飲店滯納營業稅，對本署高雄行政執行處 91 年
度營稅執特專字第 183823 號等行政執行事件中華民國 95 年 7  月 27 日上午 10 
時 30 分拍賣義務人不動產之拍賣程序，認有侵害利益之情事，向本署高雄行政執行
處聲明異議，經該處認其無理由加具意見到署，本署決定如下：
    主    文
異議駁回。
    事    實
聲明異議意旨略以：（1） 本署高雄行政執行處（下稱高雄處）中華民國（下同）95 
年 7  月 27 日上午 10 時 30 分拍賣義務人許○文所有○○市○○區○○段○地號
、同地段○–○地號土地、建號○○號，即建物門號為○○市○○區○○路○巷○號
建物、建號○○號，即建物門號為○○市○○區○○路○巷○號建物（下稱系爭土地
、建物），及建號○○及○○之未保存登記建物（下稱系爭增建物）由楊○虎（應為
楊○龍）以新臺幣（下同）753 萬元得標。本案義務人許○文雖為系爭土地、建物之
所有權人，但系爭增建物係異議人因居住所需在現場查封之前即已增建，故應屬異議
人所有，不在拍賣範圍內。（2） 高雄處 95 年 6  月 27 日雄執丑 91 年營稅執特
字第 00183823 號公告（下稱系爭拍賣公告）上記載：「查封概況： 5、本件拍賣之
建物○○路○巷○號及○巷○號，均現由原屋主許陳○娥及其家人自住，許陳○娥稱
此 2  戶係其賣給許○文，但尚未交屋；另有第三人許○良、許○瑞（以上 2  人均
係許陳○娥家人）主張於查封前即無期限租用兩建物，惟未提出任何證明文件，實際
使用情形，請投標人自行注意查明，拍定後不點交。 6、建號○○及○○之建物未辦
理所有權第 1  次登記，不能依權利移轉證書辦理所有權移轉登記，請投標人注意。
」異議人早於 60 年 10 月 4  日居住在系爭土地、建物及系爭增建物至今，又依修
正後土地法第 104  條第 1  項、民法第 426  條之 2  及最高法院判例要旨：「強
制執行法上之拍賣應解釋為買賣之一種，即以債務人為出賣人，拍定人為買受人（執
行法院即代債務人出賣之人），故執行拍賣基地時，關於土地法第 104  條之規定亦
在適用之列，而該條所定承租人之優先承購權，僅為租賃雙方之權利義務關係。如出
租人違反此項義務，將其基地之所有權賣與他人，並已為土地權利變更登記時，承租
人固僅能請求賠償損害，不得遽指該項買賣契約為無效，但如買受人尚未取得該不動
產所有權時，承租人之優先承購權即不受其影響。」故異議人在拍定人尚未取得拍賣
之不動產所有權時，對之仍有優先承購之權。本件高雄處於 95 年 7  月 27 日拍定
，未通知異議人是否願意優先承購，故請求該處准以拍定價格優先承購云云。
    理    由
一、本件移送機關高雄市稅捐稽徵處（鹽埕分處）、財政部高雄市國稅局（鹽埕稽徵
    所）以義務人滯納 86 年度營業稅罰鍰等逾期未繳，於 91 年 8  月至 93 年 1
    1 月間陸續檢送債權憑證等文件移送高雄處合併執行。該處執行人員於 93 年 1
    2 月 14 日前往現場查封系爭土地、建物並經移送機關請求一併查封系爭增建物
    。高雄處因第 3  次拍賣仍無人應買，乃於 95 年 5  月 30 日依強制執行法第
    95  條第 1  項規定公告 3  個月。嗣移送機關以 95 年 6  月 15 日財高國稅
    徵字第 0950030253 號函申請減價拍賣，該處以系爭拍賣公告，定於 95 年 7  
    月 27 日上午 10 時 30 分第 4  次拍賣系爭土地、建物及系爭增建物，拍賣當
    日，僅楊○龍委任代理人代為投標，並以 753  萬元得標。異議人不服，於 95
    年 8  月 4  日（高雄處收文日）具狀以前揭事實欄所載事由向高雄處聲明異議
    ，經該處認其無理由加具意見到署，合先敘明。
二、按「非主物之成分，常助主物之效用，而同屬一人者為從物；主物之處分，及於
    從物。」民法第 68 條第 1  項、第 2  項分別定有明文，故在查封時已成為不
    動產之從物者，該從物亦在拍賣範圍內，由拍定人取得該從物所有權。又「動產
    因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人取得動產所有權。」民法第 811
    條亦有明文規定，故主建物附加之增建物如無獨立出入口，不能為獨立使用者，
    應屬主建物之附屬物而為主建物之一部分，可併就該增建物為執行，而由拍定人
    取得該增建物之所有權（最高法院 92 年度臺抗字第 338  號民事裁定意旨參照
    ）。查建號 1264 （即建物門號為○○市○○區○○路○○巷○號）建物為 3 
    樓透天厝，增建部分（即建號○○）位於第 1  層建物後面及頂層，須利用內部
    樓梯由 1  樓大門進出；另建號 3457 （即建物門號為○○市○○區○○路○巷
    ○號）建物為 5  樓透天厝，增建部分（即建號○○）為第 1  層後面、第 2 
    層至第 5  層陽臺及屋頂兩層，亦均須利用內部樓梯由 1  樓大門進出，此有系
    爭建物高雄市政府地政處新興地政事務所建物測量成果圖及中國不動產鑑定中心
    股份有限公司 94 年 11 月 25 日（94）國執字第 1103 號函附之照片 3  紙附
    高雄處執行卷可稽。故系爭增建物或不具結構上及使用上之獨立性（即主建物第
    1 層後面、第 2  層至第 5  層陽臺），或雖已具構造上之獨立性，但未具使用
    上之獨立性（即頂層加蓋部分），則高雄處依移送機關之指封，形式認定系爭增
    建物均屬系爭建物所有權所及之範圍，一併予以查封及拍賣，並由拍定人一併取
    得該增建物之所有權，揆諸上開規定及裁定意旨，尚無違誤。是異議人主張本案
    義務人許○文雖為系爭土地、建物之所有權人，但系爭增建物係伊等因居住所需
    而在現場查封前即已增建，應屬異議人所有，不在拍賣範圍內云云，顯無理由。
    惟異議人如認系爭增建物為渠等所有，有足以排除強制執行之權利者，得依行政
    執行法施行細則第 18 條規定，於執行程序終結前，依強制執行法第 15 條規定
    向管轄法院提起民事訴訟，請求審認，附此敘明。
三、次按，「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。
    房屋出賣時，基地所有權人有依同樣絛件優先購買之權。其順序以登記之先後定
    之。」土地法第 104  條定有明文。惟該規定之適用，應指房屋與基地分屬不同
    之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言（
    最高法院 69 年度臺上字第 945  號判例意旨參照）。查本件拍賣標的物之系爭
    土地、建物及系爭增建物均屬義務人許○文所有，此有系爭土地、建物登記及系
    爭增建物登記謄本附高雄處執行卷足按，自無土地法第 104  條規定適用之餘地
    。次查，民法第 426  條之 2  第 1  項前段係規定：「租用基地建築房屋，出
    租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。」惟本件異議人經查並無
    租用系爭土地建築房屋之事實，而其聲明異議僅主張對於系爭建物有租賃關係，
    且至拍賣前未能提出任何租賃證明文件供高雄處審認，此從系爭拍賣公告之記載
    ：「…查封概況：… 5  另有第三人許○良、許○瑞（以上 2  人均係許陳○娥
    家人）主張於查封前即無期限租用兩建物，惟未提出任何證明文件，…。」即可
    明之。末查，異議人所援引之最高法院判例乃最高法院 47 年臺上字第 152  號
    判例，惟該判例業經該院 91 年度第 8  次民事庭會議決議不再援用（不再援用
    理由為土地法第 104  條業已修正為物權的效力），並於 91 年 9  月 9  日由
    最高法院依據最高法院判例選編及變更實施要點第 9  點規定以（91）台資字第
    00850 號公告在案。是異議人援引土地法第 104  條、民法第 426  條之 2  及
    前開已不再援用之最高法院判例，進而主張高雄處於 95 年 7  月 27 日拍定，
    未接獲通知異議人是否願意優先承購，請求本處准予優先承購云云乙節，顯係誤
    解上開法律規定之適用範圍，其異議亦無理由。
四、據上論結，本件聲明異議為無理由，爰依行政執行法第 9  條第 2  項，決定如
    主文。
中華民國 95 年 8  月 22 日
對本決定不得聲明不服
署長  林○○