要 旨：
按對拍定之不動產有無優先承購權，係屬實體上之問題，就此倘有爭執，
即應另行提起確認優先承購權存否之訴，要非聲明異議所得解決（最高法
院 49 年台抗字第 83 號判例意旨、78 年度台抗字第 40 號裁定意旨參
照）。是以，公法上金錢給付義務行政執行事件，本署所屬分署（下稱分
署）拍賣義務人之不動產，第三人有優先購買權，而分署未通知者，優先
購買權人僅得另以訴訟請求救濟，不得聲明異議。蓋實體法所定通知優先
購買權人之程序，並非所謂執行時應遵守之程序，縱分署未踐行或踐行不
當，亦不得聲明異議。至優先購買權人聲明優先承購，拍定人否認其有優
先承購權者，分署僅得為形式審查，除由不動產之登記資料，足認其為共
有人或地上權人者，得准其以共有人或地上權人之地位優先承購外，因優
先購買權之爭執，係屬於實體問題，自應由主張有優先購買權之人提起訴
訟，以資解決（張登科著，強制執行法，95 年 9 月修訂版，第 343-
344 頁參照）。查本件行政執行分署依民法第 799 條第 5 項及公寓大
廈管理條例第 4 條第 2 項等規定，認異議人就該分署拍賣義務人所有
系爭建物之共有部分無優先承買權，而通知異議人其無優先承買權；拍定
人亦於 101 年 4 月 18 日到行政執行分署表示未同意異議人主張，異
議人已提起優先承買權之訴訟云云。準此，異議人就行政執行分署拍賣義
務人所有建物之共有部分主張有優先購買權之爭議，核屬實體事項，尚非
依行政執行法第 9 條第 1 項規定聲明異議所能救濟，異議人以聲明異
議資為排除強制執行之方法，即有未合。
法務部行政執行署聲明異議決定書 101 年度署聲議字第 40 號
異議人即利害關係人 甲○○
代 理 人 乙○○
上列異議人因義務人丙滯納贈與稅，對本署士林分署 96 年度助執字第 2372 號行政
執行事件中華民國 101 年 3 月 28 日士執卯 96 年助執字第 00002372 號函，認
有侵害利益之情事，向士林分署聲明異議，經該分署認其異議無理由加具意見到署，
本署決定如下：
主 文
異議駁回。
事 實
聲明異議意旨略以：異議人為臺北市○○區○○段 1 小段 863 建號建物（下稱系
爭建物 1）之共有人，士林分署於中華民國（下同）100 年 10 月 5 日拍賣義務人
丙○○系爭建物 1 之共有部分時，並未通知異議人得以同一價格優先承買，違反強
制執行法第 102 條第 1 項及辦理強制執行事件應行注意事項第 58 點等規定。士
林分署於 100 年 12 月 6 日公告就丙○○系爭建物 1 之共有部分進行特別變賣
程序，亦未通知異議人得以同一價格優先承買，而由丁○○於 101 年 2 月 15 日
為應買之表示，並已繳納保證金。惟系爭建物 1 係異議人等與建商於 65 年間合建
，由建築平面圖可見顯與其他建物區隔，使用上亦具備獨立之通道及出入口，兼具防
空避難室及飲食店之用途，得為單獨所有權之客體，依土地法第 34 條之 1 第 4
項規定，異議人得以同一價格優先承購，此與土地登記規則第 98 條所定區分所有建
物連同其基地應一併移轉之情形有別。異議人於 101 年 3 月 27 日向士林分署聲
明優先購買，士林分署卻認系爭建物 1 之共有部分不得與其專有部分（即 856 建
號）及其基地之權利（即 208 地號）分離而為移轉等為由，以 101 年 3 月 28 日
士執卯 96 年助執字第 00002372 號函（下稱系爭函）否准，顯有違誤。若異議人無
法優先承買，將造成系爭建物 1 繼續存在共有之狀態，對於系爭建物 1 之處分及
管理無從有效實施，異議人已另行向臺灣士林地方法院起訴請求確認異議人就丙○○
所有系爭建物 1 之共有部分有優先承買權，為避免於法院判決前即遭士林分署變賣
與丁○○，造成難以回復之損害，請士林分署停止執行程序云云。
理 由
一、本件士林分署受理 96 年度助執字第 2372 號、第 2373 號丙○○滯納贈與稅行
政執行事件，就丙○○所有之不動產分 4 標拍賣，其中第 2 標係就丙○○所
有臺北市○○區○○段 1 小段 208 地號（下稱系爭土地）權利範圍 1743 分
之 239、856 建號建物（即臺北市○○路 51 巷 13 號）權利範圍全部（下稱系
爭建物 2）及系爭建物 1 權利範圍 2 分之 1 合併拍賣，士林分署經第一次
拍賣及二次減價拍賣後，以 100 年 12 月 6 日士執卯 96 年助執字第 000023
72 號公告進行特別變賣程序，第三人丁○○於 101 年 2 月 15 日具狀表示願
以相同價額應買，並繳納保證金。異議人以其為系爭建物 1 之共有人，於 101
年 3 月 27 日具狀主張優先承買。士林分署以系爭函否准，其理由略以：系爭
建物 1 依照本件建築物之原始建築執照及使用執照，具有供應建築物之管線設
備、防空避難室、化糞池、蓄水池、濾水池、變壓器室、排氣管室等功能，依公
寓大廈管理條例第 56 條第 1 項規定，可認定系爭建物 1 效用上與其附屬之
建築物具有一體性，為共有部分，依照民法第 799 條第 5 項「專有部分與其
所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。」及公寓大廈
管理條例第 4 條第 2 項「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分
及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」規定，系爭建
物 1 既為共有部分，必須隨同專有部分（即系爭建物 2 及其基地之權利（即
系爭土地）移轉，故系爭建物 1 之共有人無優先承買權。異議人不服，於 101
年 4 月 6 日以如前揭事實欄所敘事由聲明異議。士林分署認其異議無理由加
具意見到署。丁○○亦於 101 年 4 月 18 日到士林分署略稱：異議人所稱其
有優先承買權，其會請訴訟法院調查云云。異議人復於 101 年 4 月 17 日具
狀補充理由主張依民法第 799 條第 5 項及公寓大廈管理條例第 4 條第 2
項之規定，區分所有建物之專有部分應與其共有部分及基地之權利一併移轉，故
異議人之優先承買權當及於系爭建物 1 之共有部分權利範圍 2 分之 1（即臺
北市○○區○○段 1 小段 847 建號，權利範圍 10000 分之 747）及其基地權
利範圍 2 分之 1（即臺北市○○區○○段 1 小段 208 地號，權利範圍 1034
1219 分之 1138357），合先敘明。
二、按行政執行法第 9 條第 1 項規定：「義務人或利害關係人對執行命令、執行
方法、應遵守之程序或其他侵害利益之情事，得於執行程序終結前，向執行機關
聲明異議。」故異議人聲明異議之事由，限於對執行機關之執行命令、執行方法
、應遵守之程序或其他侵害利益之情事，如以其他之事由聲明異議者，自非執行
機關所得審究。次按，對拍定之不動產有無優先承購權，係屬實體上之問題，就
此倘有爭執，即應另行提起確認優先承購權存否之訴，要非聲明異議所得解決（
最高法院 49 年台抗字第 83 號判例意旨、78 年度台抗字第 40 號裁定意旨參
照）。是以，公法上金錢給付義務行政執行事件，本署所屬各分署（下稱分署）
拍賣義務人之不動產，第三人有優先購買權，而分署未通知者，優先購買權人僅
得另以訴訟請求救濟，不得聲明異議。蓋實體法所定通知優先購買權人之程序，
並非所謂執行時應遵守之程序，縱分署未踐行或踐行不當，亦不得聲明異議。至
優先購買權人聲明優先承購，拍定人否認其有優先承購權者，分署僅得為形式審
查，除由不動產之登記資料，足認其為共有人或地上權人者，得准其以共有人或
地上權人之地位優先承購外，因優先購買權之爭執，係屬於實體問題，自應由主
張有優先購買權之人提起訴訟，以資解決（張登科著，強制執行法，95 年 9
月修訂版，第 343-344 頁參照）。查本件士林分署認異議人就該分署拍賣丙○
○所有系爭建物 1 之共有部分無優先承買權，以系爭函通知異議人，而拍定人
於 101 年 4 月 18 日到士林分署亦未同意異議人主張，異議人亦已提起優先
承買權之訴訟，有如前述，此有各該文書、筆錄附於士林分署執行卷、聲明異議
卷可稽。異議人就士林分署拍賣丙○○所有系爭建物 1 之共有部分主張有優先
購買權之爭議，核屬實體事項，並非本署及士林分署所得審認判斷，異議人以聲
明異議資為排除強制執行之方法，即有未合。至於異議人主張停止執行部分，士
林分署已依行政執行法第 9 條第 3 項規定，停止關於本件第 2 標之不動產
執行程序，附此敘明。
三、據上論結，爰依行政執行法第 9 條第 2 項，決定如主文。
中 華 民 國 101 年 5 月 15 日
署 長 張 ○ ○