要 旨：
民法第 227、354、373 條規定參照，因可歸責於債務人事由，致為不完
全給付者，債權人始得依關於給付遲延或給付不能規定行使權利，又如債
務人抗辯損害發生為不可歸責於債務人事由所致，應由其負舉證責任；另
買賣標的物有無瑕疵係以危險負擔移轉時為準，又買賣標的物利益及危險
，自交付時起，除契約另有訂定外，均由買受人承受負擔
主 旨：所詢國有土地於出售後，因地政機關辦理地籍圖重測致面積減少適用民法
疑義乙案，復如說明二至五，請查照參考。
說 明：一、復貴署 102 年 11 月 25 日台財產署管字第 10240028460 號函。
二、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人始得依民法
第 227 條第 1 項之規定，依關於給付遲延或給付不能之規定行使
其權利。如債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，
應由其負舉證責任（最高法院 29 年上字第 1139 號判例、82 年台
上字第 267 號判決參照）。本案土地重測後面積減少是否不可歸責
於債務人（即貴署），應由貴署本於權責先為釐清。
三、次按民法第 354 條第 1 項規定，買賣標的物有無瑕疵，係以同法
第 373 條危險負擔移轉時為準；又按買賣標的物之利益及危險，自
交付時起，除契約另有訂定外，均由買受人承受負擔，為民法第 373
條所明定。出賣人之物之瑕疵擔保責任為無過失責任，貴署應就本案
土地交付買受人時，標的物有無瑕疵為事實之認定，以釐清法律責任
。經查與本案類似之司法判決，依其個案背景事實而異其法律見解：
（一）危險移轉後，出賣人不負物之瑕疵擔保責任：實務見解有認，土地
面積短少之原因，並非交付時土地面積短少，而係土地交付後，辦
理土地重測之結果，界址變更致土地面積更改，既發生於土地交付
買受人後，其不利益及危險，即應由買受人負擔，不得向出賣人主
張物之瑕疵擔保責任（臺灣彰化地方法院 94 年訴字第 64 號判決
參照）。
（二）土地面積增減係非可歸責，出賣人不負物之瑕疵擔保責任：另有實
務見解認為，地籍圖重測後土地面積發生增減或為不可避免之事實
，蓋因土地重測前後界址或有變更、地籍圖年久破損、或由於天然
地形改變、人為界址移動，或由於測量儀器精度之提高等原因，均
為不可避免之技術或自然因素，買受人如已接受出賣人之交付，標
的土地之危險由此當然歸屬於買受人負擔，亦即重測結果殊與出賣
人無關，買受人要無以交付後重測土地面積減少對出賣人主張返還
價金之餘地（最高法院 86 年台上字第 1208 號判決參照）。
（三）出賣人負物之瑕疵擔保責任，惟買受人之請求有法定期間之限制：
部分實務見解認為，就各該土地於重測後面積短少爭議，並不否認
有物之瑕疵擔保責任之適用，惟因買受人之減少價金請求權已逾法
定除斥期間而無從行使（臺灣高等法院臺南分院 96 年上易字第
154 號判決、臺灣高等法院 99 年上易字第 709 號判決參照）。
四、另司法院釋字第 625 號解釋就性質相近之地價稅退稅事件認為，地
價稅之稽徵係以土地之地價及面積所計算之地價總額為課稅基礎，如
土地重測前之土地登記標示之面積並不正確，其致土地所有權人因而
負擔更多稅負者，得依稅捐稽徵法第 28 條規定，請求退還溢繳之稅
款，亦可參考。又民法第 148 條第 2 項規定：「行使權利，履行
義務，應依誠實及信用方法。」本案土地面積減少爭議，屬私權性質
，建請貴署一併注意上開誠信原則依個案情形妥處。
五、末按來函說明二所述內政部 68 年 3 月 12 日台（68）內地字第
6790 號函，及貴署 83 年 12 月 20 日臺財產局二字第 83027894
號函意旨，已涉及限制人民憲法上所保障之財產權，請就上開函示是
否符合法律保留原則乙節審慎評估後，本於權責審認之。
正 本：財政部國有財產署
副 本：本部資訊處（第 1 類）、本部法律事務司（4 份）