按「區分所有建築物之基地，依前項規定有分離出賣之情形時，其專有部
分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例
計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並
優先於其他共有人。」民法物權編施行法第 8  條之 5  第 3  項定有明
文。又依土地法第 34 條之 1  規定，共有人出賣其應有部分時，他共有
人得以同一價格共同或單獨優先承購。次按行政執行法第 9  條第 1  項
規定：「義務人或利害關係人對執行命令、執行方法、應遵守之程序或其
他侵害利益之情事，得於執行程序終結前，向執行機關聲明異議。」故公
法上金錢給付義務行政執行事件，義務人或利害關係人得對本署各分署（
下稱分署）聲明異議之事由，限於對分署之執行命令、執行方法、應遵守
之程序或其他侵害利益之情事，如以前開情事以外之事由聲明異議者，自
非分署所得審究。再按對拍定之不動產有無優先承買權，係屬實體上之問
題，就此倘有爭執，即應另行提起確認優先承買權存否之訴，要非聲明異
議所得解決（最高法院 78 年台抗字第 40 號裁定要旨參照）。末按土地
法第 43 條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」故已於地政機關
辦理登記之不動產，應以地政機關登記名義之外觀，為調查認定之依據。
查本件行政執行分署於拍賣公告中之附表備註欄第（二）點已載明略以：
據中和地政事務所函覆，拍賣土地單獨出賣時，該相同使用執照專有部分
之所有權人如具備無基地應有部分或應有部分不足之情形者，則有民法物
權編施行法第 8  條之 5  第 3  項所定優先承買權之適用，其權利並優
先於土地之共有人等語。第三人酉○○及戌○○於中華民國（下同）105
年 3  月 31 日具狀聲明應買並繳納保證金新臺幣（下同）400 萬元，經
行政執行分署函詢義務人等 5  人、移送機關、併案債權人及假扣押債權
人等之意見後，同意渠等 2  人應買。行政執行分署再以公告載明凡符合
民法物權編施行法第 8  條之 5  第 3  項規定之優先承買權人，應於最
後公告日起 15 日內，檢附相關證明文件向該分署為優先承買之表示，行
政執行分署並於 105  年 4  月 25 日派員將公告張貼於拍賣土地上建築
物之公告處，惟於期限屆至後仍無人表示優先承買。行政執行分署乃通知
曉諭拍賣土地全體共有人，得於該通知送達之日起 10 日內向該分署提出
有優先承買權之證明，並表示願照第三人應買之價格優先購買，逾期不表
示者，視為放棄。拍賣土地共有人之一已○○乃檢具土地所有權狀等證明
文件，於 105  年 5  月 24 日具狀行使優先承買權，行政執行分署依
105 年 5  月 19 日調閱之拍賣土地查詢資料，形式審查已○○確為拍賣
土地之共有人後，始於 105  年 6  月 4  日函請已○○應於文到 7  日
內繳清價金 2,000  萬元，經核尚無不合。異議人之主張核為對於已○○
就義務人等 5  人公同共有之拍賣土地應有部分 3,000  分之 969  有無
優先承買權等之實體爭議，該實體爭議事項依前揭規定及裁定意旨，並非
本署及行政執行分署所得審認判斷，異議人以聲明異議資為排除強制執行
之方法，即有未合。

民法物權編施行法第 8-5  條、行政執行法第 17、24、26 條等規定及相
關實務見解參照，行政執行分署於核定拍賣條件時，如記載「該專有部分
所有人行使優先承買權時必須承買拍賣標的全部權利範圍」，與上述規定
及實務見解意旨未合；另義務人公司自行解散而由股東選任律師擔任清算
人，或義務人公司被主管機關撤銷或廢止登記而由移送機關向法院聲請選
任律師擔任清算人，該清算人在執行職務範圍內，如有無正當理由不到或
為虛偽的報告情形時，行政執行分署得限制其出境

民法第 759  條等規定參照，自已出資興建建築物，於房屋建造足以避風
雨而可達經濟上使用目的時，即原始取得所有權，不以登記為要件。又拍
賣不動產，自買受人領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得不動
產所有權，未登記所有權前，僅係不得處分其所有權，尚不影響所有權取
得

法務部就「有專有部分但無基地應有部分，而出售標的為基地範圍內他幢
建築物之坐落基地」情形，優先購買權誰屬，原提見解仍未變更

民法第 799  條等規定參照，建物出賣時，基地所有權人無專有部分者，
有優先承買權，如基地所有人中無專有部分，就二筆建號建物，同時向執
行處聲明行使優先承買權，應予准許

有關民法物權編施行法第 8-5  條第 5  項區分所有建築物之專有部分分
離出賣時，無專有部分之基地所有人之優先承買權與土地法第 34-1 條第
4 項共有人之優先承買權競合時，何者應予優先適用之疑義

關於區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，並
非分屬不同一人所有，亦無分別設定負擔，自與民法物權編施行法第 8  
條之 5  第 2  項所規定之要件不合，因此，則無該條第 3  項所謂之優
先承買權之適用