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法務部行政執行署臺南分署法拍不動產資訊透明化方案 2貳、查封不動產時應注意事項
一、查封、拍賣義務人不動產時，應以應買人的角度思考其需求，確實收
集及彙整拍賣不動產的資訊，務必詳盡。
二、查封無人占有使用的建物時，應予換鎖，拍賣公告揭示後，開放預約
看屋。
三、查封有人占有使用之建物時，應入內查看建物內部現況。如現占有使
用人抗拒，應請警察協助。
無人在建物內時，先留通知書，請其協助入內查看；如不協助，則協
同鎖匠、警察、或其他公正之第三人共同開啟門鎖入內查看。
四、查封之土地上座落房屋，同屬義務人所有者，應一併合併查封拍賣。
如義務人僅有土地或僅有建物，應於筆錄記明建物座落於土地的原因
及佔有權源。
五、查封建物內義務人所有之動產，與查封建物有不可分離之關係或能增
加拍賣總價額者，應合併查封拍賣。
六、查封建物時，應向地政人員、建物所有權人或現居住建物之人查明有
無增建，並應依地政人員測繪的增建圖及面積送鑑價。
七、查封建物時，應注意四週是否有建物的從物。例如：工廠的警衛室、
倉庫；獨立於建物外的廁所、廚房、車庫等。如有，應一併查封鑑價
。
八、未保存登記建物如為工廠，應將地政事務所的測量成果圖，函請臺南
市政府稅務局與該未保存登記建物稅籍資料的測繪圖核對位置、面積
是否大致相符，有無明顯漏未測量或超過原稅籍資料登記面積之部分
。
九、查封的義務人有全部所有權的土地，如地上有植物、農作物，應於筆
錄上註明種類、數量，並查明何人所種、種植權源。倘為義務人所種
植或係他人無權種植，則地上植物、農作物應連同土地一併送鑑價拍
賣。
十、如查封之不動產於查封前一部或全部為第三人占有者，應載明義務人
及第三人占有之實際狀況，第三人姓名、住所、占有原因、占有如有
正當權源者，其權利存續期間。如訂有租約者，應命提出租約，即時
影印附卷，如未能提出租約，或未訂有書面租約者，亦應詢明其租賃
起訖時間、租金若干及其他租賃條件，逐項記明查封筆錄，以防止義
務人事後勾串第三人偽訂長期或不定期限租約，阻撓點交。
十一、查封共有不動產之應有部分者，應於查封筆錄記明何人佔用及佔用
權源，並查明義務人有無現實占有的部分。
十二、查封建物之實際構造、外觀與登記簿記載如不符時，應於筆錄記明
是否拆掉原地重建，或係舊屋整修。
十三、建物是否海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物
內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項
，應於查封時詳細觀察建物外觀、內部現況、詢問義務人及鄰居等
據以判斷並記載於查封筆錄。 |