要 旨：
區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，原則上應依其
專有部分面積與專有部分總面積之比例定之；但亦得從各區分所有人全體
之約定，惟尚不得僅由部分區分所有權人相互間，就應有部分比例重為協
議，將共同使用部分或基地應有部分之權利範圍，作部分調整
主 旨：有關區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依民法第 799 條第 4
項規定約定後，得否經相關區分所有權人同意，將該應有部分作部分調整
之疑義乙案，復如說明二至四。請查照。
說 明：一、復貴部 109 年 7 月 20 日台內地字第 10902637011 號函。
二、按民法第 799 條第 4 項：「區分所有人就區分所有建築物共有部
分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定
之。但另有約定者，從其約定。」係有關區分所有建築物應有部分比
例之規定，因關於區分所有建築物之共有部分及基地，各區分所有人
應有部分比例為若干，應有原則性之規範，俾供遵循，爰於本條項規
定原則上依其專有部分之面積與專有部分總面積之比例定之。但另有
約定者，從其約定，此所謂之約定係指共有部分之共有人，即各區分
所有人全體之約定而言（本部 101 年 2 月 1 日法律字第 10000
307650 號函參照）。合先敘明。
三、次按民法物權編施行法第 1 條後段規定：「物權…在修正施行前發
生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定。」民
法第 799 條係於 98 年 7 月 23 日修正施行，修正前第 799 條
規定：「數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物
之共同部分，推定為各所有人之共有。…。」並未就區分所有建築物
之應有部分如何計算為規範，是本部 79 年 7 月 7 日法 79 律字
第 9656 號函示：「區分所有建物共同使用部分之應有部分，原則上
依該區分所有建物之區分所有權人協議決定。…貴部認為本件如經相
關區分所有權人及他項權利人同意，得將其共同使用部分權利範圍之
一部，移轉予其他區分所有權人之見解，本部敬表同意。」，乃係就
貴部 79 年 6 月 6 日台（79）內地字第 808954 號函所詢疑義，
依當時相關法規所提供之法規諮詢意見。然因民法 799 條第 4 項
業於 98 年 7月 23 日修正施行，依該條項規定，區分所有人就區分
所有建築物共有部分及基地之應有部分，原則上應依其專有部分面積
與專有部分總面積之比例定之；但亦得從各區分所有人全體之約定，
惟尚不得僅由部分區分所有權人相互間，就應有部分比例重為協議，
將共同使用部分或基地應有部分之權利範圍，作部分調整。準此，前
揭本部 79 年 7 月 7 日法 79 律字第 9656 號函內容，與現行民
法第 799 條第 4 項規定不同者，對於 98 年 7 月 23 日以後發
生之物權，應不再適用。
四、末按民法第 799 條第 5 項規定：「專有部分與其所屬之共有部分
及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。」是為「移轉一體
性」，其立法目的係以專有部分與其所屬對應之共有部分及其基地之
權利，有不可分離之關係，故明文規範之（本部 109 年 6 月 24
日法律字第 10903509070 號函參照），爰貴部來函說明四表示「倘
同一區分所有建物之區分所有權人相互之間，在不影響第三人權益下
，將其共有部分及基地之應有部分重為調整並作一部變更，似未違反
民法第 799 條第 4 項及第 5 項之規定」乙節，恐有誤解。另查
公寓大廈管理條例第 4 條第 2 項規定：「專有部分不得與其所屬
建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離
而為移轉或設定負擔。」同為「移轉一體性」之規範，而該條例於
84 年 6 月 30 日即已施行。爰上開貴部來函說明四表示意見，與
貴部 79 年 7 月 16 日台內地字第 819823 號函及 84 年 8 月
15 日台內地字第 8485344 號函，亦涉及該條例規定之解釋適用，
宜請貴部本於權責卓酌。
正 本：內政部
副 本：本部資訊處（第 1 類）、本部法律事務司（4 份）