主    旨：關於貴部就經管國有學產土地租賃案件之租金給付爭議處理方案疑義乙案
          ，復如說明二至四，請查照參考。
說    明：一、復貴部 105  年 2  月 2  日臺教秘（五）字第 1050015594 號書函
              。
          二、按民法第 442  條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當
              事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」旨
              揭土地租賃案件，依貴部來函說明三所述，係訂定 20 年期土地租約
              ，是屬定有期限之不動產租賃契約，依上開條文但書規定，當事人不
              得於期限內以不動產價值之昇降向法院聲請增減其租金。惟上開租賃
              契約成立後，發生訂約當時不可預料之情事時，學說及司法實務均有
              肯認當事人得依民法第 227  條之 2  規定，基於情事變更原則向法
              院請求增減租金（鄭玉波著，民法債編各論（上冊），1989  年 8
              月 12 版，第 210  頁至第 211  頁；邱聰智著，新訂債法各論（上
              ），2008  年 8  月初版第 2  刷，第 352  頁；黃立主編，民法債
              編各論（上），2002  年 7  月初版第 1  刷，第 347  頁至第 348
              頁；最高法院 85 年度台上字第 2343 號判決、臺灣高等法院 101
              年度重上字第 214  號判決及 104  年度上字第 407  號判決參照）
              。
          三、至旨揭國有學產土地定期租賃契約，其租金約定按土地當年期申報地
              價一定比例核算，而租金隨政府公告地價調整時，可否認屬非當事人
              於訂約當時所得預料，而適用情事變更原則，學說有認此時因當事人
              間就租金變動之客觀環境已有預料，且為特別約定，故無情事變更原
              則之適用（林誠二著，民法債編各論（上），2007  年 3  月修訂 2
              版 2  刷，第 351  頁），而司法實務則有認為有關租金隨公告地價
              調幅調升之約定，僅能解釋為兩造於締約當時，基於其能預見之合理
              風險所為之約定，但對超出合理範圍以外之不可預測風險，則非前揭
              約定規範之範疇，仍不應排除情事變更原則之適用（臺灣高等法院
              104 年度上字第 407  號判決參照）。惟因具體個案事實情節容有不
              同，如有爭議，宜由法官依具體個案情形，本其法律確信加以判斷。
          四、次按因增加或減免不動產之租金或地租發生爭執者，於起訴前，應經
              法院調解，民事訴訟法第 403  條第 1  項第 5  款定有明文，是旨
              揭國有學產土地租金給付爭議如日後經法院調解者，有關貴部即出租
              人能否以「情事變更」作為調解過程中讓步之審酌基礎，亦請參酌前
              開說明自行判斷。
正    本：教育部
副    本：本部資訊處（第 1  類）、本部法律事務司（4 份）