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行政函釋

發文單位: 法務部
發文字號: 法律字第 10203514730 號
發文日期: 民國 102 年 12 月 31 日
相關法條
要  旨:
民法第 227、354、373  條規定參照,因可歸責於債務人事由,致為不完
全給付者,債權人始得依關於給付遲延或給付不能規定行使權利,又如債
務人抗辯損害發生為不可歸責於債務人事由所致,應由其負舉證責任;另
買賣標的物有無瑕疵係以危險負擔移轉時為準,又買賣標的物利益及危險
,自交付時起,除契約另有訂定外,均由買受人承受負擔
主    旨:所詢國有土地於出售後,因地政機關辦理地籍圖重測致面積減少適用民法
          疑義乙案,復如說明二至五,請查照參考。
說    明:一、復貴署 102  年 11 月 25 日台財產署管字第 10240028460  號函。
          二、按因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付者,債權人始得依民法
              第 227  條第 1  項之規定,依關於給付遲延或給付不能之規定行使
              其權利。如債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致,
              應由其負舉證責任(最高法院 29 年上字第 1139 號判例、82  年台
              上字第 267  號判決參照)。本案土地重測後面積減少是否不可歸責
              於債務人(即貴署),應由貴署本於權責先為釐清。
          三、次按民法第 354  條第 1  項規定,買賣標的物有無瑕疵,係以同法
              第 373  條危險負擔移轉時為準;又按買賣標的物之利益及危險,自
              交付時起,除契約另有訂定外,均由買受人承受負擔,為民法第 373
              條所明定。出賣人之物之瑕疵擔保責任為無過失責任,貴署應就本案
              土地交付買受人時,標的物有無瑕疵為事實之認定,以釐清法律責任
              。經查與本案類似之司法判決,依其個案背景事實而異其法律見解:
          (一)危險移轉後,出賣人不負物之瑕疵擔保責任:實務見解有認,土地
                面積短少之原因,並非交付時土地面積短少,而係土地交付後,辦
                理土地重測之結果,界址變更致土地面積更改,既發生於土地交付
                買受人後,其不利益及危險,即應由買受人負擔,不得向出賣人主
                張物之瑕疵擔保責任(臺灣彰化地方法院 94 年訴字第 64 號判決
                參照)。
          (二)土地面積增減係非可歸責,出賣人不負物之瑕疵擔保責任:另有實
                務見解認為,地籍圖重測後土地面積發生增減或為不可避免之事實
                ,蓋因土地重測前後界址或有變更、地籍圖年久破損、或由於天然
                地形改變、人為界址移動,或由於測量儀器精度之提高等原因,均
                為不可避免之技術或自然因素,買受人如已接受出賣人之交付,標
                的土地之危險由此當然歸屬於買受人負擔,亦即重測結果殊與出賣
                人無關,買受人要無以交付後重測土地面積減少對出賣人主張返還
                價金之餘地(最高法院 86 年台上字第 1208 號判決參照)。
          (三)出賣人負物之瑕疵擔保責任,惟買受人之請求有法定期間之限制:
                部分實務見解認為,就各該土地於重測後面積短少爭議,並不否認
                有物之瑕疵擔保責任之適用,惟因買受人之減少價金請求權已逾法
                定除斥期間而無從行使(臺灣高等法院臺南分院 96 年上易字第
                154 號判決、臺灣高等法院 99 年上易字第 709  號判決參照)。
          四、另司法院釋字第 625  號解釋就性質相近之地價稅退稅事件認為,地
              價稅之稽徵係以土地之地價及面積所計算之地價總額為課稅基礎,如
              土地重測前之土地登記標示之面積並不正確,其致土地所有權人因而
              負擔更多稅負者,得依稅捐稽徵法第 28 條規定,請求退還溢繳之稅
              款,亦可參考。又民法第 148  條第 2  項規定:「行使權利,履行
              義務,應依誠實及信用方法。」本案土地面積減少爭議,屬私權性質
              ,建請貴署一併注意上開誠信原則依個案情形妥處。
          五、末按來函說明二所述內政部 68 年 3  月 12 日台(68)內地字第
              6790  號函,及貴署 83 年 12 月 20 日臺財產局二字第 83027894
              號函意旨,已涉及限制人民憲法上所保障之財產權,請就上開函示是
              否符合法律保留原則乙節審慎評估後,本於權責審認之。
正    本:財政部國有財產署
副    本:本部資訊處(第 1  類)、本部法律事務司(4 份)
資料來源: 法務部