要 旨：
民法第 799 條等規定參照，同一建築物屬於同一人所有，本即應準用該
條 4 項本文規定，例外有同項但書情形即形成多數共有人時，始得適用
但書規定處理，即同一人所有建築物以區分所有型態申請所有權第一次登
記時，其各專有部分所屬共有部分及基地應有部分之分配，僅得準用該條
第 4 項本文規定之原則規定辦理，亦即應按各專有部分面積與專有部分
總面積比例，定其共有部分及基地之應有部分
主 旨：關於同一建築物屬於同一人所有，經區分為數專有部分登記所有權者，準
用民法第 799 條第 4 項規定疑義案，復如說明二、三。請查照參考。
說 明：一、復貴部 101 年 7 月 5 日內授中辦字第 1016651209 號函。
二、按區分所有建築物共有部分之性質為分別共有，然與民法共有節規定
之分別共有，應有部分處分及分割均屬自由者異趣，故區分所有人對
於區分所有建築物共有部分及基地自有一定比例之應有部分，原則上
依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之，但另有約定者，從
其約定（民法第 799 條第 4 項規定，司法院釋字第 600 號解釋
意旨參照）。又約定之比例應公平合理，不得倚輕倚重，蓋共有部分
或屬維持區分所有建築物所必要，或係為建築物效用、區分所有人生
活不可或缺之特質；基地之使用權乃區分所有建築物存在所必要，區
分所有人均自應享有一定之比例，法律設有處分一體性之原則可為明
證（民法第 799 條第 5 項規定），是約定比例為零者，更為法律
所不許（謝在全著，民法物權論上，99 年 9 月修訂 5 版，第 3
45 頁至第 350 頁參照），故民法第 799 條第 4 項本文規定，
係為使專有部分與區分所有建築物共有部分及基地權利得以明確，減
少不成比例之不公情形而設之原則性規定（鄭冠宇著，民法物權，20
10 年 8 月版，第 317 頁），非屬訓示規定。至於依民法第 799
條第 4 項但書規定之約定內容，解釋上必須十分嚴格，始符合公平
性，才能承認其有效（謝哲勝著，民法物權，2010 年 6 月版，第
160 頁至 161 頁）。
三、次按民法 799 條之 2 規定：「同一建築物屬於同一人所有，經區
分為數專有部分登記所有權者，準用第 799 條規定。」同一建築物
屬於同一人所有，經區分為數專有部分登記所有權者，其使用情形與
數人區分一建築物者相同，均有專有部分與共有部分。據此，就各共
有部分及基地應有部分之比例，亦有民法第 799 條第 4 項本文「
區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有
部分面積與專有部分總面積之比例定之」規定之準用。至於準用民法
第 799 條第 4 項但書規定「但有約定者，從其約定。」，自應係
區分所有建築物之各專有部分讓與他人或有不同之利用權人，而形成
多數之共有人時，始能由嗣後受讓之全體共有人另為約定共有部分，
而非由區分建築物之同一所有人之意思即可另為共有部分之約定並拘
束受讓各專有部分之全體共有人（本部 101 年 2 月 1 日法律字
第 10000307650 號函意旨參照）。故同一建築物屬於同一人所有，
本即應準用民法第 799 條 4 項本文規定，例外有同項但書情形即
形成多數共有人時，始得適用但書規定處理，換言之，同一人所有之
建築物以區分所有型態申請所有權第一次登記時，其各專有部分所屬
共有部分及基地應有部分之分配，僅得準用民法第 799 條第 4 項
本文規定之原則規定辦理，亦即應按各專有部分面積與專有部分總面
積之比例，定其共有部分及基地之應有部分（貴部 101 年 4 月 2
日內授中辦地字第 1016650578 號函）。
正 本：內政部
副 本：本部資訊處（第 1 類）、本部法律事務司（3 份）