要 旨：
民法第 759 條等規定參照，自已出資興建建築物，於房屋建造足以避風
雨而可達經濟上使用目的時，即原始取得所有權，不以登記為要件。又拍
賣不動產，自買受人領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得不動
產所有權，未登記所有權前，僅係不得處分其所有權，尚不影響所有權取
得
主 旨：有關雲林縣斗南鎮興國段 650-1 號地號土地買賣移轉登記，涉及民法物
權編施行法第 8 條之 5 優先購買權疑義乙案，復如說明二、三，請查
照參考。
說 明：一、復貴部 101 年 6 月 27 日內授中辦地字第 1016651146 號函、同
年 8 月 7 日內授中辦地字第 1016651401 號函。
二、按 98 年 7 月 23 日修正施行之民法第 799 條第 1 項規定：「
稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有
部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築
物。」所謂區分所有建築物者，必數人區分一建築物，各有其專有部
分，且就該建築物及其附屬物之共同部分為共有，始足當之（本條立
法理由參照）。由此可知，區分所有建築物係由「專有部分」與「共
有部分」所構成，若建築物區分為數部分，僅為單一所有權登記時，
不論其為一人所有或數人共有，則非區分所有建築物（溫豐文著，區
分所有建築物物權構造之解析，月旦法學雜誌第 168 期，第 43 至
44 頁參照）。又依 98 年 7 月 23 日修正施行之民法物權編施行
法第 8 條之 5 第 2 項、第 3 項規定：「民法物權編修正施行
前，區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利
，已分屬不同一人所有或已分別設定負擔者，其物權之移轉或設定負
擔，不受修正之民法第 799 條第 5 項規定之限制。」、「區分所
有建築物之基地，依前項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所
有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計
算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其權利
並優先於其他共有人。」立法意旨係就民法物權編修正施行前，區分
所有建築物之專有部分與其基地之權利有分屬不同一人所有或分別設
定負擔之情形，明定基地出賣時基地應有部分欠缺或不足者之區分所
有人有優先承買權，俾貫徹建物與基地同屬一人所有之立法意旨（本
部 99 年 10 月 11 日法律字第 0999039670 號函參照）。查本件來
函說明三所述「…基於區分所有建物處分一體化原則，登記機關倘得
從地籍資料得知土地上有區分所有建物，則不論該建物是否已取得使
用執照並完成所有權登記，或未經所有權登記而經囑託查封登記，其
所有權人均宜有民法物權編施行法第 8 條之 5 優先購買權之適用
…」乙節，因系爭建物並未辦理保存或其他登記，如何由所謂地籍資
料得知地上物所有權人狀態，應先予釐清。惟就相關事證，倘可確認
該建物係由「專有部分」及「應有部分」所構成，而係民法第 799
條第 1 項所稱「區分所有建築物」，即有民法物權編施行法第 8
條之 5 規定之適用。
三、惟按民法第 759 條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決
或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始
得處分其物權。」自已出資興建建築物，於房屋建造足以避風雨而可
達經濟上之使用目的時，即原始取得所有權，不以登記為要件（本部
82 年 8 月 26 日（82）法律字第 18060 號函參照）。又拍賣之
不動產，自買受人領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得不
動產所有權，未登記所有權前，僅係不得處分其所有權，尚不影響其
所有權之取得（本部 90 年 10 月 15 日（90）法律字第 035619 號
函參照）。查本件旨揭土地上之建物縱未辦理所有權登記，仍無礙於
原始起造人及拍定人取得建物之所有權，惟原始起造人及拍定人間，
是否屬區分所有關係或一般共有關係？又上開建物倘未依土地登記規
則第 80 條、第 81 條辦理區分所有登記，如上所述，如何確知該建
物係由「專有部分」與「共有部分」所構成，而單憑法院不動產權利
移轉證書附表所示資料，即逕認為係屬民法第 799 條第 1 項所定
「區分所有建築物」？均非無疑義。因事涉個案事實認定及建築、土
地登記法規之解釋適用，仍請貴部本於權責再予究明審認。
正 本：內政部
副 本：立法委員張○○國會辦公室（兼復貴委員國會辦公室 101 年 9 月 5
日傳真函）、本部綜合規劃司國會聯絡組、本部資訊處（第 1 類）、本
部法律事務司（4 份）