法務部行政執行署聲明異議決定書                   98 年度署聲議字第 261  號
    異議人即利害關係人　○○開發股份有限公司
    代　　　表　　　人　甲○○
上列異議人因義務人○○股份有限公司滯納地價稅等，對本署新竹行政執行處 97 年
度地稅執特專字第 9443 號等行政執行事件中華民國 98 年 4  月 29 日竹執甲 97
年地稅執特專字第 00009443 號執行命令，認有侵害利益之情事，向本署新竹行政執
行處聲明異議，經該處認其無理由加具意見到署，本署決定如下：
    主    文
異議駁回。
    事    實
聲明異議意旨略以：義務人○○股份有限公司所有新竹市東門段 3  小段○○-4、○
○-132  地號土地及同小段○○建號建物（建物門牌新竹市○○路○○號）（下稱系
爭不動產）已設定最高限額抵押權予○○商業銀行（現由○○資產管理股份有限公司
受讓債權）、○○銀行、○○銀行，總額高達近新臺幣（下同）14  億元，本件第一
次拍賣之底價僅 11 億 6,885  萬元，顯低於上開抵押權總額，縱第一次拍賣得以底
價拍定，業不足清償抵押權，依一般經驗法則，自不可能會有人應買，足見系爭不動
產第一次拍賣程序無人應買，係因其本身存有鉅額之抵押權所致，與異議人之租賃權
全無關聯。又系爭不動產之拍賣已無法滿足抵押權人之債權，更遑論能清償移送機關
之欠稅款，因此本件拍賣之結果，並無法使移送機關之債權獲得清償，足見本件拍賣
並無實益，應不得為之云云。
    理   由
一、本件移送機關新竹市稅捐稽徵處（97  年 7  月 15 日更名為新竹市稅務局）、
    行政院原住民族委員會以義務人應納 96 年度、97  年度地價稅、97  年度房屋
    稅及原住民族工作權保護法代金，共計 1,710  萬 7,197  元，分別於 97 年、
    98  年間陸續移送新竹行政執行處（下稱新竹處）執行。新竹處進行扣押存款、
    股票、租金等程序，因執行所得仍不足清償欠稅，乃於中華民國（下同）97  年
    7 月 3  日向臺灣新竹地方法院（下稱新竹地院）函調 94 年度執全助字第 115
    號○○股份有限公司假扣押卷宗及 95 年度執助字第 886  號債權人台北○○商
    業銀行股份有限公司與債務人○○股份有限公司間強制執行卷宗執行，系爭不動
    產經公告於 98 年 4  月 8  日最低拍賣價格 11 億 6,885  萬元第一次拍賣，
    屆期無人應買。再公告於同年 5  月 6  日最低拍賣價格 9  億 3,508  萬元第
    二次拍賣，因第一順位抵押權人○○資產管理股份有限公司及第二順位抵押權人
    ○○商業銀行股份有限公司分別於 98 年 4  月 20 日及 21 日具聲請狀以系爭
    不動產上之租賃關係已影響抵押權受償由，申請新竹處除去租賃關係後續予拍賣
    云云，新竹處認其聲請有理由，遂於 98 年 4  月 29 日公告因拍賣條件變更，
    停止原訂第二次拍賣，並於同日以竹執甲 97 年地稅執特專字第 00009443 號執
    行命令（下稱系爭命令）除去義務人與○○影城有限公司、○○機械股份有限公
    司及異議人（租賃期間自 94 年 6  月 1  日至 104  年 5  月 31 日）之租賃
    權。異議人不服，於 98 年 5  月 12 日（新竹處收文日）以如前揭事實欄所敘
    事由聲明異議，合先敘明。
二、按「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用
    收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，
    抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之
    。」「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上設定地上權或其他權利或出
    租於第三人，因而價值減少，致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償者，執
    行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之。」「關於本章之執行，除本法另有規定
    外，準用強制執行法之規定。」民法第 866  條第 1  項、第 2  項、辦理強制
    執行事件應行注意事項第 57 點第 4  款、行政執行法第 26 條定有明文。準此
    ，不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而影響抵押物之售價以
    致抵押權無法受清償者，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未
    受清償，聲請拍賣抵押物時，執行處自可依法以無租賃狀態逕予執行，故祗須其
    租賃權係發生在抵押權設定之後，且影響抵押物之售價以致抵押權無法受清償者
    ，執行處即可除去租賃權（司法院院字第 1446 號解釋、最高法院 86 年度台抗
    字第 160  號裁判意旨參照）。查義務人將系爭不動產於 77 年 6  月 21 日設
    定抵押權與○○商業銀行股份有限公司（現由○○資產管理股份有限公司受讓債
    權），82  年 9  月 17 日設定抵押權與○○商業銀行股份有限公司，此有系爭
    不動產登記謄本附於新竹處執行卷可稽，又依新竹地院 95 年度執助字第 886
    號強制執行事件 97 年 5  月 1  日新院雲 95 執助禹字第 886  號拍賣公告備
    註五（三）記載「第三人○○商業開發股份有限公司於 97 年 3  月 6  日以書
    狀表示承租債務人○○百貨業股份有限公司所有坐落新竹市○○路○○號○樓及
    ○○樓房屋共約一千五百坪，租期自民國 94 年 6  月 1  日至 104  年 5  月
    31  日止，…」，亦有新竹地院公告附於新竹處執行卷可參，是義務人以系爭不
    動產設定抵押權後，於同一不動產上，與異議人成立租賃關係，經新竹處以異議
    人就系爭不動產之租賃權存在之狀態公告拍賣一次，無人應買，第一順位抵押權
    人○○資產管理股份有限公司及第二順位抵押權人○○商業銀行股份有限公司認
    該租賃權已影響他人應買之意願，依上開規定及解釋，申請除去異議人之租賃權
    ，並由新竹處以系爭命令除去該租賃關係，並無不合。異議人主張系爭不動產第
    一次拍賣程序無人應買，係因其本身存有鉅額之抵押權所致，與異議人之租賃權
    全無關聯云云，並無理由。
三、次按，強制執行法第 80 條之 1  禁止不動產之無益拍賣，乃禁止普通債權人或
    順位在後之優先受償權人聲請拍賣，以維護順位在先之優先受償債權人之利益，
    順位在先之優先受償債權人聲請拍賣而受償，則非無實益，故同法條第 3  項規
    定「不動產由順位在先之抵押權或其他優先受償權人聲請拍賣者，不適用前二項
    之規定。」（楊與齡著，強制執行法論，94  年 9  月版，第 452  頁參照）查
    移送機關新竹市稅務局以義務人滯欠 96 年度、97  年度地價稅、97  年度房屋
    稅移送執行，依 96 年 1  月 10 日修正公布之稅捐稽徵法第 6  條第 2  項之
    規定：「土地增值稅、地價稅、房屋稅之徵收，優先於一切債權及抵押權。」本
    件之地價稅及房屋稅自優先於抵押權。又第一順位抵押權人○○資產管理股份有
    限公司向新竹地院聲請拍賣系爭不動產強制執行事件（97  年度執字第 25221
    號），亦經新竹地院送新竹處合併執行，依行政執行法第 26 條準用強制執行法
    第 80 條之 1  第 3  項之規定，並無強制執行法第 80 條之 1  所定禁止無益
    拍賣之適用。是以，新竹處依相關規定進行拍賣，並無違誤。異議人主張系爭不
    動產之拍賣已無法滿足抵押權人之債權，更遑論能清償移送機關之欠稅款，因此
    本件拍賣之結果，並無法使移送機關之債權獲得清償，足見本件拍賣並無實益，
    應不得為之云云，亦無理由。
四、據上論結，本件聲明異議為無理由，爰依行政執行法第 9  條第 2  項，決定如
    主文。
中華民國 98 年 6  月 24 日
對本決定不得聲明不服
署長  林○○