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行政函釋

發文單位: 法務部
發文字號: 法律決字第 10000634050 號
發文日期: 民國 101 年 03 月 03 日
相關法條
要  旨:
民法第 425-1 條及法院實務見解等參照,當事人間得否適用該條規定,
推定有租賃關係,涉及個案事實認定,當事人如有爭議,仍須由司法機關
審認
主    旨:關於民法第 425  條之 1  適用疑義乙案,本部意見如說明二。請查照參
          考。
說    明:一、復貴局 100  年 12 月 29 日台財產局管字第 1004003663 號函。
          二、本部意見如下:
          (一)本件依來函所述,系爭建築物所有權人原以專案讓售方式,向貴局
                申購取得系爭土地所有權,且於持有土地期間興建地上之建築物。
                嗣貴局台灣南區辦事處(下稱南區處)以違約為由,訴請解除契約
                ,經最高法院判決南區處勝訴確定。惟該判決僅命被告應將系爭土
                地之所有權移轉登記為國有,及南區處應同時返還土地價金,未命
                被告拆除系爭建築物返還土地,其原因為何?尚欠明瞭,宜予釐清
                。
          (二)按民法第 425  條之 1  第 1  項規定:「土地及其土地上之房屋
                同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地
                及房屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓
                與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,
                有租賃關係。其期限不受第 449  條第 1  項規定之限制。」尋繹
                其立法理由:「土地及房屋為各別之不動產,各得單獨為交易之標
                的。惟房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及其土地上之房
                屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土
                地及房屋同時或先後讓與相異之人時,實務上見解,認為除有特別
                約定外,應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地,但應支
                付相當代價,故其法律關係之性質,當屬租賃。為杜爭議並期明確
                ,明定當事人間在房屋得使用期限內,除有反證外,推定有租賃關
                係」之本旨,乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現,並
                基於房屋既得使用權保護原則之考量,進一步肯認土地使用權不因
                嗣後基礎原因之變動而受影響,藉以調和土地與建物之利用關係,
                庶符社會正義之要求(參考最高法院 98 年度臺上字第 1339 號、
                臺灣高等法院花蓮分院 99 年度重上更(二)字第 6  號民事判決
                )。
          (三)次按民法第 425  條之 1  所稱「所有權讓與」,不限於買賣,凡
                足生所有權讓與效力者,如贈與、互易等均包括在內(參考民法研
                究修正委員會財產法組第 529  次至第 530  次會議紀錄,收錄於
                民法研究修正實錄—債編部分)。又按本於債權契約而成立物權移
                轉契約後,如有解除契約之原因,固得將該債權契約解除,惟債權
                契約解除時,因物權行為具有獨立性及無因性,物權契約並不因而
                失其效力,僅依民法第 259  條第 1  款之規定,受物權移轉之一
                方,負有將該物權移轉於他方,以回復原狀之義務(最高法院 88
                年度台上字第 3035 號、87  年度台上字第 1183 號及 85 年度台
                上字第 908  號判決參照)。本件依來函所述南區處訴請解除契約
                獲勝訴確定,於 100  年 4  月 7  日辦竣系爭土地所有權移轉登
                記回復為國有前,系爭建築物所有權人於持有土地期間興建地上之
                建築物之情形以觀,核與上揭民法第 425  條之 1「土地及其土地
                上之房屋同屬一人所有」及「僅將土地所有權讓與他人」之規定,
                似無不符。
          (四)惟按民法第 425  條之 1  規定採「推定」租賃說,而不採「視為
                」租賃說,如有反證仍可為相反之認定(參考民法研究修正委員會
                財產法組第 530  次至第 531  次會議紀錄,收錄於民法研究修正
                實錄—債編部分)。參照司法實務見解認為,關於土地所有人對於
                房屋受讓人可否請求拆屋還地等此類法律問題宜視個案之具體案情
                決定之。於具體個案,應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使
                用土地之狀態等一切情狀,如認土地所有人行使所有權,違反誠信
                原則或公共利益或以損害他人為主要目的,仍應駁回其請求(參照
                最高法院 95 年度第 16 次民事庭會議決議)。準此,本案當事人
                間得否適用民法第 425  條之 1  規定,推定有租賃關係乙節,涉
                及個案事實之認定,請貴局參考前開說明,本於職權依法自行審酌
                。當事人如有爭議,仍須由司法機關予以審認。
正    本:財政部國有財產局
副    本:本部資訊處(第 1  類)、本部法律事務司(4 份)
資料來源: 法務部