要 旨：
民法第 799 條第 4 項規定參照，有關區分所有建築物應有部分比例規
定，原則上依專有部分面積與專有部分總面積比例定之。但另有約定者，
從其約定，此所謂約定係指共有部分之共有人，即各區分所有人全體約定
主 旨：有關同一人所有之區分所有建築物以區分所有型態申請所有權第一次登記
時，其共有部分之登記，是否僅適用民法第 799 條第 4 項前段原則性
之規定乙案，復如說明二、三。請 查照參考。
說 明：一、復 貴部 100 年 11 月 9 日內授中辦地字第 1000725948 號函。
二、按民法第 799 條第 4 項：「區分所有人就區分所有建築物共有部
分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定
之。但另有約定者，從其約定。」係有關區分所有建築物應有部分比
例之規定，原則上依其專有部分之面積與專有部分總面積之比例定之
。但另有約定者，從其約定，此所謂之約定係指共有部分之共有人，
即各區分所有人全體之約定而言。（本條立法理由；謝在全著「民法
物權論（上）」，99 年 9 月修訂 5 版，頁 345 至頁 346 參
照）
三、次按民法 799 條之 2 規定：「同一建築物屬於同一人所有，經區
分為數專有部分登記所有權者，準用第 799 條規定。」同一建築物
屬於同一人所有，經區分為數專有部分登記所有權者，其使用情形與
數人區分一建築物者相同，均有專有部分與共有部分。然因各區分所
有權均屬同一人所有者，均不生專用權約定或費用比例分擔之問題，
亦無不同所有人間相鄰建築物利用關係調整之必要，區分所有人會議
更無法成立，是第 799 條第 1 項有關區分所有建築物定義「數人
區分一建築物」應係本於同一意旨。惟同一建築物屬同一人，若經區
分為數專有部分登記所有權，亦即已有建築物區分所有權之存在者，
各該所有權一旦發生移轉，或有不同之利用權人（如典權人或承租人
等是），其間用益關係之調整與專有部分、共有部分及基地使用權處
分一體性問題隨即發生。據此，區分所有建築物之所有人日後將其專
有部分讓與他人者，自應依第 799 條第 5 項之規定為之。而就各
共有部分及基地應有部分之比例亦有同條第 4 項之準用，得為不同
之約定；然為約定者，則非僅由讓與之當事人，而應由共有人即區分
所有人全體為約定，始足當之。嗣後，該區分所有建築物所有人若將
其餘之專有部分為讓與時，亦同，蓋上述比例之約定涉及各區分所有
人之共有權內容，自應由全體共有人為之。（本條立法理由；謝在全
著「民法物權論（上）」，99 年 9 月修訂 5 版，頁 384 至頁
385 參照）準此，民法第 799 條之 2 準用民法第 799 條第 4
項但書規定「但有約定者，從其約定。」自應係區分所有建築物之各
專有部分讓與他人或有不同之利用權人，而形成多數之共有人時，始
能由嗣後受讓之全體共有人另為約定共有部分，而非由區分建築物之
同一所有人之意思即可另為共有部分之約定並拘束受讓各專有部分之
全體共有人。
正 本：內政部
副 本：本部資訊處（第 1 類）、本部法律事務司（3 份）