主    旨：有關未辦保存登記之建築物之所有權移轉登記證明文件疑義乙案，本部意
          見如說明二、三。請  查照參考。
說    明：一、復  貴部 100  年 4  月 29 日內授營建管字第 1000073587 號函。
          二、按「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登
              記，不生效力。（第 1  項）前項行為，應以書面為之。（第 2  項
              ）」及「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為
              ，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」分
              別為民法第 758  條（按 98 年 1  月 23 日修正前為第 758  條及
              第 760  條）及第 759  條所明定。是以，於不動產所有權買賣之情
              形，除就不動產標的物及價金意思表示合致成立之債權契約外，尚需
              有不動產所有權變動之書面契約。又未辦理建築物所有權第一次登記
              （保存登記）建築物之所有權讓與，依土地登記規則第 79 條第 1
              項第 4  款規定以觀，申請建築物所有權第一次登記，除使用執照所
              載起造人外，其在辦理保存登記前，受讓建築物所有權之人亦得為之
              。故建築物所有權之受讓人如經讓與人之同意，以起造人名義申請發
              給使用執照，或出具移轉契約書，以受讓人名義逕辦理保存登記，即
              因登記而發生所有權移轉效力。上開土地登記規則係依土地法第 37
              條第 2  項訂定，為民法第 759  條之特別規定，得優先而為適用（
              最高法院 80 年度台上字第 649  號判決；謝在全著「民法物權論（
              上）」，99  年 9  月修訂 5  版，第 112  至第 113  頁參照）。
          三、至貴部 73 年 12 月 15 日（73）台內營字第 267685 號函關於「建
              築物於未領得使用執照以前建築物所有權如有移轉者，得由承受人憑
              取得權利證明文件申請使用執照」所稱之「權利證明文件」究何所指
              ，涉屬申請使用執照實務執行問題，仍請參照上開說明本諸職權卓酌
              。
正    本：內政部
副    本：本部資訊處（第 1  類）、本部法律事務司（4 份）