要 旨：
關於部分區分所有權人依民法第 826 條之 1 規定，申請將共有部分停
車空間以多數決之共有物分管契約辦理註記之登記，但因該法所規範之主
體則為共有人，規範客體為一般不動產共有物之分管契約，需經登記後始
對其他取得物權之人產生效力，二者制度迥然不同，因此，尚不得援引民
法該法之規定申辦共有物使用管理登記之意見
主 旨：關於部分區分所有權人申請依民法第 826 條之 1 規定，將共有部分停
車空間以多數決之共有物分管契約辦理註記登記疑義乙案，復如說明二至
四。請 查照參考。
說 明：一、復 貴部 99 年 6 月 17 日內授中辦地字第 0990724677 號函。
二、按民法第 799 條之 1 第 4 項規定：「區分所有人間依規約所生
之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定
繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同。」稽其立法意旨係
規範區分所有人相互間關於區分所有建築物及其基地之管理、使用等
事項，以增進共同利益，確保良好生活環境為目的，故區分所有人及
其繼受人就規約所生之權利義務，無論知悉或同意與否，均應受其拘
束，方足以維持區分所有人間所形成團體秩序之安定。至區分所有人
依其他約定所生之權利義務，其概括繼受人固應承受，但因非由團體
運作所生，基於交易安全之保護，特定繼受人僅以明知或可得而知者
為限，始受其拘束。
三、次按民法第 826 條之 1 第 1 項復規定：「不動產共有人間關於
共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項
規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人
，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。」其立法
意旨則為共有物之使用及管理約定，實務上認為對於應有部分之受讓
人仍繼續存在（最高法院 48 年台上字第 1065 號判例參照），又上
述約定之性質屬債權行為，基於債之相對性對第三人不生效力，惟為
保持原約定之安定性，特賦予物權效力，爰參照司法院釋字第 349
號解釋，並仿外國立法例，於不動產為上述約定經登記後，即對應有
部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。
四、上述民法第 799 條之 1 第 4 項規範主體為區分所有人，規範客
體則為區分所有建築物之分管契約，並不需要經過登記，利害關係人
於必要時得依公寓大廈管理條例第 35 條規定請求閱覽，即可對該第
三人產生效力；民法第 826 條之 1 第 1 項規範主體則為共有人
，規範客體為一般不動產共有物之分管契約，需經登記後始對其他取
得物權之人產生效力，二者制度迥然不同（本部「民法物權編研究修
正專案小組」第 64 次及第 65 次會議紀錄參照）。貴部認為本件區
分所有人依多數決方式訂立停車空間使用管理契約書，尚不得援引民
法第 826 條之 1 第 1 項規定申辦共有物使用管理登記之意見，
本部敬表同意。
正 本：內政部
副 本：本部資訊處（第 1 類）、本部法律事務司（4 份）