要 旨：
關於區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，並
非分屬不同一人所有，亦無分別設定負擔，自與民法物權編施行法第 8
條之 5 第 2 項所規定之要件不合，因此，則無該條第 3 項所謂之優
先承買權之適用
主 旨：關於區分所有建物之專有部分辦理滅失登記後，原所有權人就該建物配屬
之共有部分及其坐落基地應有部分移轉登記疑義乙案，復如說明二、三，
請 查照參考。
說 明：一、復 貴部 99 年 5 月 13 日內授中辦地字第 0990724450 號函。
二、按民法第 799 條第 1 項規定：「稱區分所有建築物者，謂數人區
分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築
物及其附屬物之共同部分共有之建築物。」故區分所有建築物之所有
權關係包含三大部分，一是以專有部分為客體之建築物區分所有權，
二是區分所有建築物共同部分為客體之共有所有權，三是區分所有建
築物基地之權利。又共有部分或屬維持區分所有建築物所必要，或係
為建築物效用、區分所有人生活上不可或缺，而基地之權利則為區分
所有建築物所必要，區分所有人均自應享有一定之比例，民法第 799
條第 5 項乃設有處分一體性之原則（謝在全，民法物權論（上），
修訂 4 版，第 357 頁、第 360 頁參照）。本件所詢區分所有建
築物之專有部分滅失後，法院於拍賣基地應有部分時，應否併同拍賣
其配屬之共有部分權利範圍乙節，如採否定見解致拍定人各異時，將
使得法律關係複雜化，故貴部鑒於民法第 799 條第 5 項規定應一
體化之精神而認法院仍宜併同拍賣之意見，揆諸上開說明，本部敬表
同意
。
三、次按民法物權編施行法第 8 條之 5 第 2 項規定：「民法物權編
修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基
地之權利，已分屬不同一人所有或已分別設定負擔者，其物權之移轉
或設定負擔，不受修正之民法第七百九十九條第五項規定之限制。」
同條第 3 項復規定：「區分所有建築物之基地，依前項規定有分離
出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足
者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相
同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人。」本件依來函
附件所示該區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基地
之權利，並非分屬不同一人所有，亦無分別設定負擔，自與上開民法
物權編施行法第 8 條之 5 第 2 項規定要件不合，而無同條第 3
項優先承買權之適用。至於區分所有建築物之專有部分滅失後，地政
機關得否將共有部分之建號及權利範圍一併刪除等節，係屬土地登記
行政事項，宜由貴部本諸職權依法審酌。
正 本：內政部
副 本：本部資訊處（第 1 類）、本部法律事務司（4 份）