| 要 旨： |
行政執行分署就義務人之區分所有建物及基地專有部分之權利範圍全部、
建物共用部分之權利範圍 6/90 、基地權利範圍 125/10000 予以執行。
其中建物共用部分為地下室法定停車場，惟有五名區分所有權人僅有停車
位使用權狀，而無共用部分建物之所有權。試問，得否將建物共用部分中
權利範圍 5/90 分為五標，各為 1/90 ，並限制應買資格為該五名無所有
權之區分所有權人，而與其他部分分離單獨拍賣？
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提案 二：行政執行分署（下稱分署）就義務人之區分所有建物及基地（A 建號《專
有部分，權利範圍全部》、B 建號《共用部分，權利範圍 6/90》、C 地
號《基地，權利範圍 125/10000》）予以執行。其中 B 建號為地下室法
定停車場，惟有 5 名區分所有權人僅有停車位使用權狀，而無 B 建號
之所有權。為增加拍定機會，問分署得否將 B 建號中權利範圍 5/90 分
為 5 標，各為 1/90 ，並限制應買資格為該 5 名無 B 建號所有權之
區分所有權人，而與 A 建號、B 建號應有部分 1/90 及 C 地號分離單
獨拍賣？
研擬意見：甲說：肯定說
理由：一、「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定
空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為
區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區
分所有權人權益之行為。」公寓大廈管理條例第 58 條第 2
項定有明文。本條項規範主體為起造人或建築業者，反面解釋
，若為起造人或建築業者以外之區分所有物出賣人，仍得將共
用部分讓售予特定人。
二、而所謂「不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法
定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定
人設定專用使用權」係指不得將上開項目讓售或設定專用使用
權與「未取得專有部分者」（內政部 85 年 7 月 18 日台內
地字第 8587174 號函參照）。故如係起造人或建築業者以外
之區分所有物出賣人，將共用部分之應有部分單獨讓售予已取
得專有部分之區分所有權人，應屬適法，而為公寓大廈管理條
例第 4 條第 2 項專有部分不得與共用部分之應有部分分離
移轉之除外規定。另有關公寓大廈管理條例第 4 條第 2 項
規定登記機關如何配合執行，內政部 85 年 2 月 5 日台
85 內地字第 8578394 號函指示地政機關依左列原則為之：
「……二、區分所有建物共用部分之應有部分，如移轉或調整
於該建物區分所有權人時，不受本條項（即公寓大廈管理條例
第四條第二項）之限制。」亦明白指出，區分所有權人間得就
共用部分之應有部分協議調整，而獨立於專有部分之外單獨移
轉。
三、為兼顧未取得共用部分之應有部分之住戶權益，簡化法律關係
，實現區分所有物權利一體化，應認公寓大廈管理條例第 58
條第 2 項係公寓大廈管理條例第 4 條第 2 項之除外規定
，本案之情形，得將 B 建號中權利範圍 5/90 分為 5 標，
各為 1/90 ，並限制應買資格為該 5 名無 B 建號所有權之
區分所有權人，而與 A 建號、B 建號應有部分 1/90 及 C
地號分離單獨拍賣。
乙說：否定說
理由：一、公寓大廈管理條例第 58 條第 2 項立法目的在於維護消費者
權益，惟此僅拘束共用部分之買受資格限於區分所有權人。非
謂專有部分得與該共用部分分別移轉，或共用部分得單獨移轉
。另參諸公寓大廈管理條例第 4 條第 2 項字面文義，亦無
「除法律另有規定」之除外字句，難認公寓大廈管理條例第
58 條第 2 項係同條項第 4 條第 2 項之除外規定。
二、如單獨拍賣共有部分 B 建號，對未取得 B 建號應有部分移
轉登記之區分所有權人未必有利，且與公開拍賣競價之目的不
符：
（一）按「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其
基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。
」「專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分
離而為移轉或設定負擔。」「區分所有建物之共用部份不得
分割，除法令另有規定外，應隨同各相關專有部分移轉、設
定或為限制登記。」公寓大廈管理條例第 4 條第 2 項、
民法第 799 條第 5 項、及土地登記規則第 94 條定有明
文。自上開條文立法意旨觀之，其目的在使區分所有建物共
同使用部分之應有部分（從權利）隨同區分所有部分之所有
權（主權利）之移轉而變更歸屬，使其不得各別移轉與第三
人，以免妨害共同使用部分存在功能之達成。
（二）區分所有建築物專有部分與其所屬共有部分及基地之權利，
於民法物權編 98 年 1 月 23 日修正施行前已分屬不同一
人者，民法物權編施行法第 8 條之 5 第 3 項、第 5
項僅規定於「基地」及「專有部分」有分離出賣之情形時，
「專有部分所有人無基地應有部分或應有部分不足者」及「
基地所有人無專有部分者」有優先承買權，並未規定「共用
部分」如與專有部分分離出賣時，「專有部分所有人無共用
部分之應有部分者」有優先承買權。如僅將共用部分，即 B
建號之權利範圍（持分 5/90） 單獨且個別劃定成 5 等分
各 1/90 ，分標拍賣，縱使僅有該區分所有建物之專有部分
所有權人有資格應買，然該 5 名未取得 B 建號共用部分
持分之住戶，相對於其他區分所有權人並未有優先承買之權
，仍可能面臨其他住戶（區分所有權人）之競標，對該 5
名未取得 B 建號應有部分之住戶未必有利。
（三）另不動產之公開拍賣，目的即在於透過公開公正公平透明之
程序，由不特定人競價，將拍賣標的讓予出價最高者。今若
僅拍賣共有部分 B 建號權利範圍 5/90 ，並限定應買資格
為同棟區分所有建物之區分所有權人，排擠其他不特定人應
買之權利（相對於將 A 建號、基地持分、B 建號即共用部
分持分合併拍賣），顯與上開公開拍賣競價之目的不符。
三、縱上，B 建號即共用部分權利範圍 6/90 ，其中的應有部分
5/90 不得違反公寓大廈管理條例第 4 條第 2 項規定與 A
建號、B 建號應有部分 1/90 及 C 地號分離單獨拍賣。
初步研討結果：
採乙說。
本署法制及行政救濟組初審意見：
按公寓大廈管理條例第 4 條第 2 項及土地登記規則第 94 條規定，雖
不得將區分所有建物之共同使用部分與其專有部分之主建物分離而為移轉
，但在同一區分所有建物之區分所有權人相互間，就區分所有建物之共同
使用部分之應有部分比例（權利範圍）所為之調整，應非不許，故共同使
用部分之應有部分自非不得與其主建物分離而移轉予同建物之其他區分所
有權人（最高法院 101 年度台抗字第 95 號裁定意旨參照）。是以，區
分所有建物之共用部分之應有部分比例如單獨拍賣，並限定同一建物之區
分所有權人始得應買，似非不許。惟若拍賣之結果，造成專有部分之所有
權人無共用部分，或共用部分之所有權人無專有部分之情形，則與公寓大
廈管理條例第 4 條第 2 項之立法意旨相違，自非法之所許。查依本提
案所示情形，若將共用部分 B 建號應有部分其中之 5/90 分為 5 標，
權利範圍各為 1/90 ，並限定無 B 建號應有部分之同一建物區分所有權
人始得應買，另將 A 建號、B 建號應有部分 1/90 及 C 地號另定為 1
標，合併拍賣。上述拍賣條件，除與公開拍賣競價之目的不符外，屆時若
A 建號、B 建號應有部分 1/90 及 C 地號拍定，其餘 B 建號之應有部
分全部或部分未拍定時，將發生義務人仍有共用部分之應有部分，而無專
有部分及基地之情形，亦與公寓大廈管理條例第 4 條第 2 項規定相違
。準此，本提案似以乙說之結論為當。
研討結論：依本署法制及行政救濟組初審意見通過。
提案機關：法務部行政執行署嘉義分署
（法務部行政執行署及分署 105 年度法律及聲明異議實務問題研討會 提案二）
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