| 要 旨： |
行政執行分署拍賣義務人名下所有之持分土地，第一次拍賣結束後，該土
地經裁判分割為原地號及另一地號之土地，皆為單獨所有，義務人取得原
地號土地並經地政事務所將查封登記轉載於原地號土地。試問：拍賣程序
應如何進行？
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提案 三：義務人名下有 1 筆持分之甲地號土地經行政執行分署拍賣，拍賣程序進
行至第 1 次拍賣結束後，甲地號土地經裁判分割為甲地號及乙地號，均
為單獨所有，義務人取得甲地號土地並經地政事務所將查封登記轉載於甲
地號土地，行政執行分署應續行第 2 次拍賣？抑或重行第 1 次拍賣程
序？
研擬意見：甲說：應續行第 2 次拍賣。
理由：按「拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價
額，而到場之債權人於拍賣期日終結前聲明願承受者，執行法院應
依該次拍賣所定之最低價額，將不動產交債權人承受，並發給權利
移轉證書。其無人承受或依法不得承受者，由執行法院定期再行拍
賣。」「依前項規定再行拍賣時，執行法院應酌減拍賣最低價額；
酌減數額不得逾百分之二十。」行政執行法第 26 條準用強制執行
法第 91 條第 1 項及第 2 項定有明文，則雖本提案拍賣標的之
土地情勢有所變更，惟已經進行之拍賣程序仍不失其效力，此時仍
應依法減價續行第 2 次拍賣。至於分割土地之實際狀況，行政執
行分署仍得依分割之具體狀況，透過法定百分之二十內之減價幅度
大小反應之，並不致於影響各債權人、移送機關及義務人之權益。
乙說：應再行鑑價、詢價等程序後重行第 1 次拍賣程序。
理由：不動產之分割，常因是否臨路或是否有嫌惡設施或是否點交等因素
，而嚴重影響其交易之價格。本件義務人名下所有持分土地經行政
執行分署第 1 次拍賣結束後，已分割為 2 個土地，義務人取得
其中一塊之單獨所有，其臨路狀況、是否有嫌惡設施及是否點交等
重大影響交易價格之因素已有變更，其第 1 次拍賣程序未能確實
符合拍賣標的目前之實際現況，亦未能表現出其目前合理之市場價
格，行政執行分署如逕依行政執行法第 26 條準用強制執行法第
91 條第 1 項及第 2 項規定在法定百分之二十內之減價幅度酌
定最低拍賣價額進行第 2 次拍賣，對於義務人債務之清償及各債
權人與移送機關債權之受償，均屬不利，是以本提案自應依法再行
鑑價、詢價等程序，並依分割後義務人取得土地之實際情況變更其
拍賣條件後重新進行第 1 次拍賣程序，以確保義務人、各債權人
及移送機關之權益。
丙說：依分割後義務人取得土地之實際情況詢問義務人、各債權人及移送
機關意見後，重行第 1 次拍賣程序。
理由：拍賣中之土地分割後，其實際現況雖有變更或雖有足以影響交易價
格之重大因素，但在不動產交易價格不致於短期內大幅波動之情況
下，再行鑑價亦將與原鑑價狀況相去不遠，行政執行分署如一概大
費周章再行鑑價，將徒增執行必要費用，無形中增加義務人之負擔
並影響各債權人及移送機關之受償，是以本提案應由行政執行分署
依分割後義務人取得土地之實際情況詢問義務人、各債權人及移送
機關意見，如均認為並無另行鑑價之必要，即由行政執行分署依分
割後義務人取得土地之實際情況變更其拍賣條件後重新進行第 1
次拍賣程序，除得兼顧義務人、各債權人及移送機關之權益外，亦
得酌量個案實際情狀之程序正義。
初步研討結果：
採丙說
本署法制及行政救濟組初審意見：
一、按「關於本章之執行，除本法另有規定外，準用強制執行法之規定。
」「拍賣不動產，應由執行法院先期公告。前項公告，應載明下列事
項： 1、不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形及其他應
記明之事項……。」分別為行政執行法第 26 條及強制執行法第 81
條所明定。又拍賣條件已經變更，宜重行鑑價更正其拍賣條件後，重
行為第 1 次拍賣（臺灣高等法院暨所屬法院 100 年法律座談會民
執類提案第 4 號研討結果、臺灣高等法院花蓮分院 86 年度抗字第
63 號民事裁判意旨參照）。故行政執行分署拍賣不動產時，應於拍
賣期日前先將不動產之所在地、實際狀況、權利範圍及面積等事項為
公告，拍賣條件如有變更，宜重行進行第 1 次拍賣程序。本提案義
務人名下之甲地號土地，於第 1 次拍賣程序終結後，裁判分割為甲
、乙地號土地，義務人取得甲地號土地之全部，則第 1 次拍賣之甲
地號土地因分割發生變動，現場之實際狀況亦有不同，且權利範圍已
由持分變更為全部；另分割前甲地號土地之共有人依土地法第 34 條
之 1 第 4 項規定有優先承買權，分割後甲地號土地已無共有人。
是甲地號土地應公告之拍賣條件已經變更，自宜重行進行第 1 次拍
賣程序。
二、次按，「拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經
核定後，為拍賣最低價額。」為強制執行法第 80 條所明定。故鑑價
為拍賣不動產之必備程序。本提案義務人所有之甲地號土地因已分割
為甲、乙地號土地，如欲拍賣分割後之甲地號土地，宜重行進行第 1
次拍賣程序，有如前述，而鑑於分割後甲地號土地之面積、實際狀況
及權利範圍均有變更，為使該土地能依目前實際狀況反應其市場合理
價格，及行政執行分署核定拍賣最低價額能與市價相當，亦宜重行辦
理鑑價（張登科著強制執行法，101 年 8 月修訂，第 322 頁參照
）。
三、綜上，本提案拍賣條件已經變更，宜重行鑑價後為第 1 次拍賣，故
本提案以採乙說結論為當。
研討結論：如拍賣條件變更，且影響標的物價格，宜重行鑑價後為第 1 次拍賣，本
提案依法制及行政救濟組初審意見通過。
提案機關：法務部行政執行署嘉義分署
（法務部行政執行署及分署 104 年度法律及聲明異議實務問題研討會 提案三）
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