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列印時間:113.04.22 00:46

法律問題

發文字號: 法務部行政執行署及分署 105 年度法律及聲明異議實務問題研討會 提案一
座談日期: 民國 105 年 00 月 00 日
座談機關: 法務部行政執行署及分署
相關法條
要  旨:
不動產登記謄本記載義務人名下土地及其上二層樓之保存登記建物,以及
相鄰之空地,均共同擔保設定抵押權登記予銀行。移送機關請求分署就前
揭不動產執行,並經地政機關辦妥查封登記,惟至現場查封時,應有建物
之土地上已無建物,卻於相鄰土地上有三層樓之建物,義務人稱其未經相
關建築主管機關核准,即自行雇工將建物搬遷至相鄰土地上,並將原建物
增建一層樓。經地政人員核對建物之使用執照及設計圖後,發現相鄰土地
之建物一、二樓構造、面積與原建物相符,僅三樓為加蓋增建。試問相鄰
空地之建物得否認與原保存登記之建物屬同一建物,而為銀行抵押權效力
所及?
提案  一:依不動產登記謄本所載,義務人甲名下有 A  地及其上 2  層樓之保存登
          記 M  建物 1  棟,另有相鄰之 B  空地,均共同擔保設定抵押權登記予
          乙銀行。移送機關請求分署就前揭不動產執行,嗣經分署囑託地政機關辦
          妥查封登記,惟至現場查封時,A 地上已無 M  建物,B 地上有 3  層樓
          之 Q  建物,據甲稱其未經相關建築主管機關核准,即自行雇工將 M  建
          物自 A  地搬遷至相鄰 B  地上,並將原 M  建物增建 1  層樓為 3  層
          樓建物即 Q  建物。經地政人員核對 M  建物之使用執照及設計圖後表示
          ,Q 建物之 1、2 樓與 M  建物構造、面積相符,僅 3  樓為鐵皮加蓋增
          建(與 1、2 樓主建物內部相通,無獨立出入口)。則 B  地上 Q  建物
          與 M  建物得否認屬同一建物,而為乙銀行抵押權效力所及?
研擬意見:甲說:建物經搬移後仍為同一保存登記建物,並為原抵押權效力所及:
              一、依民法第 66 條規定:稱不動產者,謂土地及其定著物。是民法
                  乃將土地與建物規定為各別獨立之不動產,基於一物一權主義,
                  應認搬移之建物(含 3  樓增建部分)雖座落於不同基地上,惟
                  仍不失其同一性,且增建部分亦不具構造上及使用上之獨立性,
                  不得獨立為物權之客體,原建物所有權範圍因而擴張,應為原抵
                  押權效力所及。
              二、按民法已明定土地與建物為個別獨立之不動產,係不同之所有權
                  客體,甚至得分別為交易之標的物,如民法第 425  條之 1  規
                  定:「土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將
                  房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人
                  時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受
                  讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係。其期限不受第
                  449 條第 1  項規定之限制。」,此肇因民法將建築物作為獨立
                  不動產,方有此調和土地與建物利用關係之明文規定,是建物與
                  土地原則上本得分離處分。故本提案中甲原 M  建物雖從 A  地
                  搬遷至 B  地上,並不能影響其事實上及法律上所有權之同一性
                  ,且地政人員已表示 Q  建物之 1、2 樓與原 M  建物 1、2 樓
                  構造、面積相符,雖有增建 3  樓,但與 1、2 主建物內部相通
                  成為一體,應可認屬同一建物。況在建物主體結構事實上未拆毀
                  滅失情形下,亦應認原 M  建物仍存在,並為抵押權效力所及,
                  以免損及乙銀行抵押權人之權益。
          乙說:A 地上已無保存登記 M  建物存在,B 地上 Q  建物係另一未辦保
                存登記建物,非乙銀行抵押權效力所及:
              一、按申請搬移之建築物,應由所有權人檢具遷移後基地平面配置圖
                  ,施工說明書,由建築師繪具各層平面圖及各向立面圖、剖面圖
                  送請該管主管建築機關核辦。擬搬移之建築基地,其使用分區,
                  及遷移後之建蔽率、建築物高度等,不得牴觸都市計畫法規及建
                  築法規之規定。經主管建築機關實地勘察,符合上開各項規定准
                  予搬移之建築物,於搬移後發給合法房屋證明文件,以利申請接
                  水、接電及營業登記之(內政部 66 年 8  月 3  日台內營字第
                  748489  號函要旨參照)。本提案中因甲未提出相關建管單位核
                  准搬移之證明,且 B  地上 Q  建物係為 3  層樓建築物,與原
                  M 建物樓層數、總面積均不同,自無從據以認定 B  地上 Q  建
                  物與原在 A  地上 M  建物為同一建物。
              二、次按建築物與土地雖為獨立所有權,惟建築物性質上不能脫離土
                  地而存在,使用建築物必須使用該建築物之地基。B 地上 Q  建
                  物與原核發 M  保存登記建物之建築執照、使用執照及不動產登
                  記謄本所載座落基地已然不同,並已違反相關都市計畫法規及建
                  築法令,日後亦可能被主管機關視為違章建築予以拆除。故應認
                  原 A  地上之 M  建物已不存在,B 地上之 Q  建物係屬另一未
                  辦保存登記建物,亦非乙銀行抵押權效力所及。
          初步研討結果:
                採甲說。
本署法制及行政救濟組初審意見:
          依本提案所示,不動產登記謄本記載,A 地上有 2  層樓之 M  建物,B
          地為空地,分署執行人員至現場查封時,A 地上並無建物,B 地上有 3
          層樓之 Q  建物,雖據義務人稱其未經建築主管機關核准,將 M  建物自
          A 地搬遷至 B  地云云,惟查 B  地上之 Q  建物為 3  層樓建物,與原
          登記在 A  地上之 M  建物係為 2  層樓建物顯不相同,是 M  建物與 Q
          建物尚難認屬同一建物。準此,B 地上 Q  建物並非乙銀行抵押權效力所
          及。
研討結論:依本署法制及行政救濟組初審意見通過。

提案機關:法務部行政執行署臺南分署

(法務部行政執行署及分署 105  年度法律及聲明異議實務問題研討會  提案一)
資料來源: 法務部
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