| 要 旨： |
不動產登記謄本記載義務人名下土地及其上二層樓之保存登記建物，以及
相鄰之空地，均共同擔保設定抵押權登記予銀行。移送機關請求分署就前
揭不動產執行，並經地政機關辦妥查封登記，惟至現場查封時，應有建物
之土地上已無建物，卻於相鄰土地上有三層樓之建物，義務人稱其未經相
關建築主管機關核准，即自行雇工將建物搬遷至相鄰土地上，並將原建物
增建一層樓。經地政人員核對建物之使用執照及設計圖後，發現相鄰土地
之建物一、二樓構造、面積與原建物相符，僅三樓為加蓋增建。試問相鄰
空地之建物得否認與原保存登記之建物屬同一建物，而為銀行抵押權效力
所及？
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提案 一：依不動產登記謄本所載，義務人甲名下有 A 地及其上 2 層樓之保存登
記 M 建物 1 棟，另有相鄰之 B 空地，均共同擔保設定抵押權登記予
乙銀行。移送機關請求分署就前揭不動產執行，嗣經分署囑託地政機關辦
妥查封登記，惟至現場查封時，A 地上已無 M 建物，B 地上有 3 層樓
之 Q 建物，據甲稱其未經相關建築主管機關核准，即自行雇工將 M 建
物自 A 地搬遷至相鄰 B 地上，並將原 M 建物增建 1 層樓為 3 層
樓建物即 Q 建物。經地政人員核對 M 建物之使用執照及設計圖後表示
，Q 建物之 1、2 樓與 M 建物構造、面積相符，僅 3 樓為鐵皮加蓋增
建（與 1、2 樓主建物內部相通，無獨立出入口）。則 B 地上 Q 建物
與 M 建物得否認屬同一建物，而為乙銀行抵押權效力所及？
研擬意見：甲說：建物經搬移後仍為同一保存登記建物，並為原抵押權效力所及：
一、依民法第 66 條規定：稱不動產者，謂土地及其定著物。是民法
乃將土地與建物規定為各別獨立之不動產，基於一物一權主義，
應認搬移之建物（含 3 樓增建部分）雖座落於不同基地上，惟
仍不失其同一性，且增建部分亦不具構造上及使用上之獨立性，
不得獨立為物權之客體，原建物所有權範圍因而擴張，應為原抵
押權效力所及。
二、按民法已明定土地與建物為個別獨立之不動產，係不同之所有權
客體，甚至得分別為交易之標的物，如民法第 425 條之 1 規
定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人
時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受
讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第
449 條第 1 項規定之限制。」，此肇因民法將建築物作為獨立
不動產，方有此調和土地與建物利用關係之明文規定，是建物與
土地原則上本得分離處分。故本提案中甲原 M 建物雖從 A 地
搬遷至 B 地上，並不能影響其事實上及法律上所有權之同一性
，且地政人員已表示 Q 建物之 1、2 樓與原 M 建物 1、2 樓
構造、面積相符，雖有增建 3 樓，但與 1、2 主建物內部相通
成為一體，應可認屬同一建物。況在建物主體結構事實上未拆毀
滅失情形下，亦應認原 M 建物仍存在，並為抵押權效力所及，
以免損及乙銀行抵押權人之權益。
乙說：A 地上已無保存登記 M 建物存在，B 地上 Q 建物係另一未辦保
存登記建物，非乙銀行抵押權效力所及：
一、按申請搬移之建築物，應由所有權人檢具遷移後基地平面配置圖
，施工說明書，由建築師繪具各層平面圖及各向立面圖、剖面圖
送請該管主管建築機關核辦。擬搬移之建築基地，其使用分區，
及遷移後之建蔽率、建築物高度等，不得牴觸都市計畫法規及建
築法規之規定。經主管建築機關實地勘察，符合上開各項規定准
予搬移之建築物，於搬移後發給合法房屋證明文件，以利申請接
水、接電及營業登記之（內政部 66 年 8 月 3 日台內營字第
748489 號函要旨參照）。本提案中因甲未提出相關建管單位核
准搬移之證明，且 B 地上 Q 建物係為 3 層樓建築物，與原
M 建物樓層數、總面積均不同，自無從據以認定 B 地上 Q 建
物與原在 A 地上 M 建物為同一建物。
二、次按建築物與土地雖為獨立所有權，惟建築物性質上不能脫離土
地而存在，使用建築物必須使用該建築物之地基。B 地上 Q 建
物與原核發 M 保存登記建物之建築執照、使用執照及不動產登
記謄本所載座落基地已然不同，並已違反相關都市計畫法規及建
築法令，日後亦可能被主管機關視為違章建築予以拆除。故應認
原 A 地上之 M 建物已不存在，B 地上之 Q 建物係屬另一未
辦保存登記建物，亦非乙銀行抵押權效力所及。
初步研討結果：
採甲說。
本署法制及行政救濟組初審意見：
依本提案所示，不動產登記謄本記載，A 地上有 2 層樓之 M 建物，B
地為空地，分署執行人員至現場查封時，A 地上並無建物，B 地上有 3
層樓之 Q 建物，雖據義務人稱其未經建築主管機關核准，將 M 建物自
A 地搬遷至 B 地云云，惟查 B 地上之 Q 建物為 3 層樓建物，與原
登記在 A 地上之 M 建物係為 2 層樓建物顯不相同，是 M 建物與 Q
建物尚難認屬同一建物。準此，B 地上 Q 建物並非乙銀行抵押權效力所
及。
研討結論：依本署法制及行政救濟組初審意見通過。
提案機關：法務部行政執行署臺南分署
（法務部行政執行署及分署 105 年度法律及聲明異議實務問題研討會 提案一）
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