要 旨:
按分署核定之不動產價格應如何認為相當,原屬分署職權裁量之範圍,非
當事人所可任意指摘(最高法院 88 年度台抗第 13 號裁判意旨參照)。
再按,分署核定不動產之拍賣最低價額,除應參考鑑定人所提出之估定價
格外,尚須斟酌該不動產之實際狀況。又分署所定拍賣最低價額,僅在限
制投標人出價不得少於此數,其願出之最高價額,並無限制。如義務人被
查封之財產,果真高於拍賣最低價額,則公告拍賣時,應買人競相出價,
自得以公平之價格賣出,於義務人之權益,並無損害。而不動產進行第 1
次拍賣程序,無人應買,足見分署原核定之底價並無偏低之虞,如再行估
價,必導致執行時間之拖延,而損及債權人、義務人之權益,且罔顧市場
交易機能(臺灣高等法院暨所屬法院 90 年法律座談會民事執行類提案第
22 號研討結果、臺灣高等法院 96 年度抗字第 164 號裁判意旨參照)
。查系爭不動產前經特別變賣程序後之減價拍賣期日仍無人投標,抵押權
人及移送機關等亦未到場聲明承受,視為撤回該不動產之執行,抵押權人
及移送機關申請就系爭不動產再為執行,復經執行分署通知異議人、抵押
權人及移送機關等就核定價額陳述意見。異議人雖提出其自費委託估價之
鑑定報告書,認拍賣標的價值達 15 億餘元,惟查該鑑定報告書估價條件
僅簡略記載「於正常情況下不考量地上物情形所形成之合理價格」,並未
具體載明其勘估價格之一般因素、區域因素及個別因素情形為何。又不動
產之價格與自然、政治、社會、經濟物價及市場供需情形具有密切關係,
並隨時間遞嬗及環境變遷而有波動。查系爭不動產中之 1 筆嗣再經不動
產估價師事務所估定總價,並經地方法院進行拍賣亦無人應買;又由執行
分署繼續執行後,亦再就系爭不動產送請鑑價,復進行拍賣及特別變賣程
序均無人投標,債權人及移送機關亦未承受。衡諸前 1 輪次之最後拍賣
期日與執行分署核定本次拍賣最低價額僅相隔約 1 個月,其核定之系爭
不動產最低拍賣價額,揆諸前揭規定、裁定意旨及法律座談會內容,尚無
不合;況異議人聲明異議之該次拍賣程序均無人投標應買,亦足見原核定
之拍賣最低價額並無偏低之情形。
法務部行政執行署聲明異議決定書 109 年度署聲議字第 57 號
異議人即義務人 甲○○股份有限公司
代表人 乙○○
上列異議人因滯納地價稅等,對本署宜蘭分署 105 年度地稅執特專字第 29754 號
等行政執行事件之執行行為,認有侵害利益之情事,向宜蘭分署聲明異議,經該分署
認其異議無理由加具意見到署,本署決定如下:
主 文
異議駁回。
事 實
聲明異議意旨略以:宜蘭分署 105 年度地稅執特專字第 29754 號案件定於民國(
下同)109 年 7 月 13 日第 1 次公開拍賣不動產所定拍賣最低價格合計新臺幣(
下同)5 億 2,803 萬 4,400 元,實際上依其提供之鑑價報告所示,執行標的至少
價值 15 億元,如逕依 5 億多元之最低價格拍賣,顯與市場交易行情相差過鉅,可
能導致清償債務之效果甚微,將嚴重影響異議人與多名債權人權益,請求延後拍賣期
日,重新估價後再行拍賣程序云云。
理 由
一、移送機關新北市政府稅捐稽徵處(淡水分處)(下稱移送機關)、財政部臺北國
稅局(中南稽徵所)、新北市政府環境保護局以異議人滯納房屋稅、地價稅、營
利事業所得稅及違反廢棄物清理法罰鍰,自 104 年 9 月間陸續移送宜蘭分署
執行。臺灣基隆地方法院(下稱基隆地院)查封異議人所有之新北市○○區○○
段○○小段 55 地號等 25 筆土地及同小段 27 建號等 33 筆建物(下合稱系爭
不動產 1),宜蘭分署於 106 年 3 月 10 日函請該院合併執行。系爭不動產
1 經基隆地院鑑價及詢價後,分別於 106 年 9 月 27 日、106 年 10 月 18
日、106 年 11 年 8 日進行第 1 次至第 3 次拍賣程序,並自 106 年 11
月 17 日至 107 年 2 月 16 日進行特別變賣程序,惟均無人應買,債權人亦
未聲請減價拍賣,基隆地院遂就系爭不動產 1 維持查封狀態,以 107 年 3
月 23 日基院華 104 司執慎字第 27760 號函請新北市汐止地政事務所(下稱
汐止地政事務所)改由宜蘭分署繼續執行,並副知宜蘭分署。復義務人另有新北
市○○區○○段○○小段 55-2、57-7、57-8、57-9、57-11、57-12、57-13、
57-14、141-5、141-6 地號等 10 筆土地(下合稱系爭不動產 2),宜蘭分署以
107 年 11 月 9 日宜執甲 105 年度地稅執特專字第 00029754 號函請汐止地
政事務所辦理查封登記,另再函請丙○○不動產估價師事務所(下稱丙○○事務
所)鑑定系爭不動產 1、2 之價格,並於 108 年 1 月 11 日會同移送機關代
理人及汐止地政事務所人員赴系爭不動產 1、2 現場指界履勘及查封。嗣丙○○
事務所檢送鑑定日期 108 年 2 月 26 日之估價報告書予宜蘭分署,鑑價金額
合計 3 億 6,863 萬 4,324 元,經詢價程序後,宜蘭分署於 108 年 8 月
20 日、108 年 10 月 2 日、108 年 11 月 7 日、108 年 12 月 3 日至
109 年 3 月 3 日進行系爭不動產 1、2 之第 1 次至第 3 次拍賣程序及特
別變賣程序,均無人投標,債權人及移送機關亦未承受。109 年 4 月 7 日進
行特別變賣程序後之減價拍賣程序,拍賣最低價額合計 3 億 7,968 萬 8,544
元,亦無人投標,抵押權人丁○○委任代理人乃當場申請進行下 1 輪次拍賣程
序,宜蘭分署遂以 109 年 4 月 9 日宜執甲 105 年地稅執特專字第 00029
754 號函請汐止地政事務所塗銷系爭不動產 1、2 原查封登記並接續辦理查封登
記,復於 109 年 5 月 8 日再會同移送機關代理人及汐止地政事務所人員辦
理現場指界履勘及查封。另宜蘭分署為核定拍賣最低價額,以 109 年 4 月 9
日宜執甲 105 年度地稅執特專字第 00029754 號函載明系爭不動產 1、2 於
108 年 2 月鑑定之價格及 109 年 4 月 7 日特別變賣程序後之減價拍賣程
序之拍賣最低價額,請異議人、抵押權人及移送機關於 109 年 5 月 11 日下
午 4 時前至該分署陳述,或於該期日前以書狀表示意見,除異議人陳述意見略
以:鑑價金額太低,請求自費另行鑑價,並請求延緩拍賣云云,抵押權人及移送
機關均未表示意見。宜蘭分署遂以 109 年 5 月 21 日宜執甲 105 地稅執特
專字第 00029754 號公告系爭不動產 1、2 定於 109 年 7 月 13 日上午 11
時進行第 1 次拍賣,拍賣最低價格合計 5 億 2,803 萬 4,400 元。異議人
不服,於 109 年 7 月 13 日(分署收文日)以如前揭事實欄所載事由,具狀
向宜蘭分署聲明異議,經宜蘭分署認異議人異議無理由加具意見到署,合先敘明
。
二、按公法上金錢給付義務行政執行事件,本署各分署(下稱分署)就義務人不動產
拍賣,應命鑑定人就該不動產估定價格,經核定後,為拍賣最低價額;分署就義
務人之不動產核定底價時,應詢問移送機關等債權人及義務人之意見,此觀行政
執行法第 26 條、強制執行法第 113 條、第 70 條第 2 項及第 80 條規定自
明。次按,分署核定之不動產價格應如何認為相當,原屬分署職權裁量之範圍,
非當事人所可任意指摘(最高法院 88 年度台抗第 13 號裁判意旨參照)。再按
,分署核定不動產之拍賣最低價額,除應參考鑑定人所提出之估定價格外,尚須
斟酌該不動產之實際狀況。又分署所定拍賣最低價額,僅在限制投標人出價不得
少於此數,其願出之最高價額,並無限制。如義務人被查封之財產,果真高於拍
賣最低價額,則公告拍賣時,應買人競相出價,自得以公平之價格賣出,於義務
人之權益,並無損害。而不動產進行第 1 次拍賣程序,無人應買,足見分署原
核定之底價並無偏低之虞,如再行估價,必導致執行時間之拖延,而損及債權人
、義務人之權益,且罔顧市場交易機能(臺灣高等法院暨所屬法院 90 年法律座
談會民事執行類提案第 22 號研討結果、臺灣高等法院 96 年度抗字第 164 號
裁判意旨參照)。
三、查系爭不動產 1、2 前經宜蘭分署鑑價、詢價後,經拍賣、2 次減價拍賣、特別
變賣程序均無人應買。至特別變賣程序後之減價拍賣期日,仍無人投標,抵押權
人及移送機關等亦未到場聲明承受,視為撤回該不動產之執行,抵押權人及移送
機關申請就系爭不動產 1、2 再為執行,復經宜蘭分署通知異議人、抵押權人及
移送機關等就系爭不動產 1、2 核定價額陳述意見,此有宜蘭分署 109 年 4
月 7 日不動產拍賣筆錄及 109 年 4 月 9 日宜執甲 105 年度地稅執特專
字第 00029754 號函在卷可稽。異議人雖提出其自費委託估價之鑑定報告書,認
拍賣標的價值達 15 億餘元,惟查該鑑定報告書之估價日期為 105 年 4 月 1
日,且估價條件僅簡略記載「於正常情況下不考量地上物情形所形成之合理價格
」,並未具體載明其勘估價格之一般因素、區域因素及個別因素情形為何。又不
動產之價格與自然、政治、社會、經濟物價及市場供需情形具有密切關係,並隨
時間遞嬗及環境變遷而有波動。查系爭不動產 1 嗣已於 105 年 5 月 3 日
及 106 年 3 月 3 日再經基隆地院委託之戊○○國際不動產估價師事務所估
定總價為 7 億 4,018 萬 4,000 元,並經基隆地院於 106 年 9 月 27 日
、106 年 10 月 18 日、106 年 11 年 8 日進行第 1 次至第 3 次拍賣程序
,均無人投標,自 106 年 11 月 17 日至 107 年 2 月 16 日進行之特別變
賣程序,最低價額合計 6 億 5,463 萬 8,000 元,亦無人應買;又由宜蘭分
署繼續執行後,宜蘭分署亦再於 108 年 2 月 26 日就系爭不動產 1、2 送請
鑑價,鑑定價格為 3 億 6,863 萬 4,324 元,復於 108 年 8 月 20 日、
108 年 10 月 2 日、108 年 11 月 7 日、108 年 12 月 3 日至 109 年 3
月 3 日進行系爭不動產 1、2 之第 1 次至第 3 次拍賣程序及特別變賣程序
,均無人投標,債權人及移送機關亦未承受,109 年 4 月 7 日進行特別變賣
程序後之減價拍賣程序,拍賣最低價額合計 3 億 7,968 萬 8,544 元,亦無
人投標。衡諸前 1 輪次之最後拍賣期日與宜蘭分署核定本次拍賣最低價額僅相
隔約 1 個月,其核定 5 億 2,803 萬 4,400 元作為系爭不動產 1、2 之最
低拍賣價額,揆諸前揭規定、裁定意旨及法律座談會內容,尚無不合;況宜蘭分
署於 109 年 7 月 13 日上午 11 時進行系爭不動產 1、2 第 1 次拍賣程序
均無人投標應買,此有宜蘭分署當日拍賣筆錄影本附於該分署聲明異議卷可稽,
亦足見宜蘭分署原核定之拍賣最低價額並無偏低之情形。是異議人主張宜蘭分署
所定拍賣最低價格顯與市場交易行情相差過鉅,將嚴重影響異議人與多名債權人
權益云云,並無理由。
四、據上論結,爰依行政執行法第 9 條第 2 項規定,決定如主文。
中華民國 109 年 8 月 24 日
署長 林○○
如不服本決定,得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺北高等行政法院提起行政訴
訟。