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法務部行政執行署聲明異議決定書                    109 年度署聲議字第 3  號
    異議人即利害關係人  甲○○
上列異議人因義務人乙○○滯納房屋稅等，對本署高雄分署 96 年度房稅執專字第
209959 號等行政執行事件之執行行為，認有侵害利益之情事，向高雄分署聲明異議
，經該分署認其異議無理由加具意見到署，本署決定如下：
    主    文
異議駁回。
    事    實
聲明異議意旨略以：臺灣高雄地方法院（下稱高雄地院）前合併拍賣義務人乙○○（
下稱乙○○）所有高雄市○○區○○段 815、818、819、820、831、836 等 6  筆土
地（以下合稱系爭土地）及地上之未辦保存登記建物（下稱系爭建物），嗣系爭土地
抵押權人高雄市丙○○農會（下稱丙○○農會）因乙○○清償部分債務而撤回執行，
惟其他債權人繼續執行系爭建物，並由異議人經拍賣取得系爭建物，故丙○○農會放
棄權利撤回執行，應自負其責；復丙○○農會倘未撤回執行，則乙○○歷年未繳之地
價稅應由土地賣價扣繳，惟法院僅拍賣系爭建物，故由系爭建物賣價清償前揭地價稅
，則日後拍賣系爭土地時，丙○○農會之抵押債權將因少扣繳地價稅而多獲利益；又
丙○○農會如未撤回執行，系爭土地、建物可能在第 3  拍以底價新臺幣（下同）
3,410 萬元拍出，與貸放的金額差距太大，相關人為脫免刑責放棄執行系爭土地，已
非善意第三人，不得再行使權利，且法院拍賣公告未載明「將來會被拍賣」之字句，
法律不應該保護非善意的丙○○農會，不能再聲請拍賣已由異議人取得之系爭建物，
故該農會因自己行為已失去合併拍賣權，惟高雄分署仍決定合併拍賣系爭土地、建物
，並於拍定後點交，而於 108  年 10 月 2  日以雄執良 096  年房稅執專字第 002
09959 號函（下稱系爭函 2）除去異議人就系爭土地之租賃權，於理於法有違，高雄
分署應撤銷該函云云。
    理    由
一、本件高雄縣稅捐稽徵處（96  年 12 月 20 日更名為高雄縣政府地方稅務局，又
    於 99 年 12 月 25 日更名為高雄市東區稅捐稽徵處，再於 104  年 7  月 1
    日改制為高雄市稅捐稽徵處）、財政部高雄國稅局、交通部公路總局高雄區監理
    所、高雄市政府環境保護局、高雄市政府交通事件裁決中心、高雄市政府財政局
    等機關，以乙○○滯納房屋稅、地價稅、牌照稅、綜合所得稅、汽車燃料使用費
    、罰鍰、一般廢棄物清除處理費等，自 96 年 11 月起陸續移送高雄行政執行處
    （已於 101  年 1  月 1  日改制為高雄分署，下稱高雄分署）執行。高雄分署
    於 101  年 5  月 24 日函請高雄市政府地政局大寮地政事務所（下稱大寮地政
    所）就系爭土地辦理查封登記。高雄分署執行人員於 101  年 6  月 27 日至系
    爭土地現場辦理查封，據該日查封筆錄記載略以：系爭土地上有鐵皮搭建之系爭
    建物坐落，在場人稱系爭建物是向一位叫張太太的人承租云云。異議人於 101
    年 7  月12  日委任丁○○到場略稱：當初經由高雄地院拍賣而買受系爭建物，
    嗣後異議人與乙○○訂立租賃系爭土地之契約，租金每月以現金交付，租賃期間
    未定等語。丙○○農會於 101  年 9  月 11 日向高雄地院聲請強制執行系爭土
    地，高雄地院於 101  年 9  月 19 日移併高雄分署執行。高雄分署就系爭土地
    經鑑價等程序後，先後定於 104  年 4  月 28 日、同年 5  月 26 日進行第 1
    次、第 2  次拍賣程序，因均無人應買，高雄分署再以 104  年 6  月 9  日雄
    執良 96 年房稅執專字第 00209959 號公告，定同年月 30 日進行第 3  次拍賣
    程序。嗣丙○○農會於 104  年 6  月 25 日具狀陳報略以：系爭建物係異議人
    於 98 年 4  月間經由高雄地院拍賣而取得，異議人另向乙○○承租系爭土地，
    因異議人有優先承買權致影響民眾投標意願，而系爭土地於 80 年 5  月 20 日
    即設定抵押權予該農會，依民法第 866  條規定，抵押權人得申請排除租賃權，
    請高雄分署除去異議人與乙○○間對系爭土地之租賃關係，以維抵押權人權益，
    及依民法第 877  條規定將系爭土地與系爭建物併付拍賣等語。高雄分署遂以
    104 年 6  月 29 日雄執良 96 年房稅執專字第 00209959 號公告停止系爭土地
    之第 3  次拍賣程序。丙○○農會又於 104  年 7  月 6  日具狀陳報略以：請
    高雄分署除去異議人與乙○○間對系爭土地之地上權等語。異議人另於 104  年
    7 月 16 日具陳報狀略以：系爭建物經由拍賣取得，且異議人與乙○○間對系爭
    土地訂有租賃契約，依民法第 421  條、第 425  條之 1、第 838  條之 1、第
    876 條之規定，異議人與乙○○間對系爭土地有租賃權、法定地上權云云。丙○
    ○農會再於 104  年 9  月 7  日具狀陳報略以：補正系爭土地之抵押權設定金
    額及借款金額等語。嗣高雄分署以 104  年 9  月 8  日雄執良 96 年房稅執專
    字第 00209959 號函（下稱系爭函 1）除去異議人與乙○○間就系爭土地之租賃
    權、地上權。異議人不服，於 104  年 9  月 16 日具狀向高雄分署聲明異議，
    經本署以 104  年署聲議字第 154  號決定駁回該異議在案。異議人經駁回異議
    後，另向高雄地院提起第三人異議之訴，復提出保證金聲請停止執行。高雄地院
    於 105  年 1  月 13 日裁定就系爭建物之執行程序，於該第三人異議之訴判決
    確定前停止執行。直至 106  年 10 月 31 日兩造達成和解，異議人並於第三人
    異議訴訟言詞辯論筆錄上明示撤回起訴。高雄分署始重行進行執行程序，並考量
    不動產恐有漲價空間之下，於 107  年 8  月 21 日以雄執良 96 年房稅執專字
    第 00209959 號執行命令，撤銷 104  年 4  月 28 日、同年 5  月 26 日之拍
    賣程序及系爭函 1。嗣高雄分署分別於 108  年 7  月 23 日、同年 8  月 27
    日進行第 1  次、第 2  次拍賣程序，惟均無人應買。抵押權人丙○○農會於
    108 年 9  月 16 日具狀陳報略以：系爭土地已於 108  年 8  月 27 日第 2
    次拍賣流標，依民法第 866  條規定申請除去異議人之租賃權，並依第 877  第
    2 項規定申請將系爭建物併付拍賣，並於拍定後點交系爭土地、建物，以維權益
    等語。高雄分署爰以系爭函 2  終止及除去異議人就系爭土地之租賃權或地上權
    。異議人於 108  年 10 月 7  日具狀向高雄分署聲明異議，高雄分署於同年
    10  月 8  日以雄執良 096  年房稅執專字第 00209959 號函復略以：異議人一
    再陳情或以書面對執行程序提出聲明異議，係同一事證是屬重複，前經本署駁回
    在案，依行政程序法第 173  條規定不予處理等語。異議人又於 108  年 11 月
    12  日具狀陳稱略以：異議人為系爭函 2  所稱之利害關係人，請高雄分署為裁
    決。高雄分署於 108  年 11 月 5  日以雄執良 096  年房稅執專字第 0020995
    9 號函復略以：異議人聲明異議事由與前次完全相符，爰按行政程序法第 173
    條規定不再受理等語。異議人再於 108  年 12 月 9  日具狀（行政執行訴願或
    抗告狀）分別向本署及高雄分署以如前揭事實欄所載之事由聲明異議，本署於
    108 年 12 月 16 日以行執綜字第 10800036810  號函送高雄分署依聲明異議程
    序辦理。高雄分署認異議人異議無理由加具意見到署，合先敘明。
二、按「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用
    收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響（第 1  項）
    。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃
    關係後拍賣之（第 2  項）。」「土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上
    營造建築物者，抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與
    土地併付拍賣。但對於建築物之價金，無優先受清償之權（第 1  項）。前項規
    定，於第 866  條第 2  項及第 3  項之情形，如抵押之不動產上，有該權利人
    或經其同意使用之人之建築物者，準用之（第 2  項）。」「關於本章之執行，
    除本法另有規定外，準用強制執行法之規定。」民法第 866  條第 1  項、第 2
    項、第 877  條第 1  項、第 2  項、行政執行法第 26 條定有明文。次按，所
    謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成
    立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清
    償擔保債權之情形而言。是應於執行法院核定之最低拍賣價額，經拍賣無人應買
    ，或出價低於底價而流標，減價後之最低價額，已不足清償擔保債權時，即得認
    影響抵押權（臺灣高等法院暨所屬法院 97 年法律座談會民執類提案第 16 號參
    照）。復成立在後之租賃契約於抵押權有無影響，固不妨參酌抵押物之售價是否
    不足清償抵押債權，為其判斷之標準，但非以此為限，若抵押權人聲請拍賣抵押
    物時，發生無人應買之情形，亦得認為該租賃契約之存在對於設定在前之抵押權
    有影響，為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償，執行法院即得除
    去租賃權而為拍賣（司法院釋字第 304  號解釋理由書、臺灣高等法院 104  年
    抗字第 1543 號民事裁定意旨參照）。再按，執行機關依債權人之聲請，除去抵
    押物上義（債）務人與第三人間所訂定之租賃契約，其目的係在點交不動產於買
    受人（臺灣高等法院 86 年度抗字第 3664 號裁定意旨參照）。又不動產設定抵
    押後，在該不動產上有用益物權人或經其同意使用之人之建築物者，該權利人使
    用不動產之權利雖得先依民法第 866  條第 2  項規定予以除去，惟為兼顧社會
    經濟及土地用益權人利益，該建築物允應併予拍賣為宜，但建築物拍賣所得價金
    ，抵押權人無優先受償權（民法第 877  條修正理由參照）。查本件乙○○先後
    於 80 年 5  月 20 日、81  年 3  月 21 日將系爭土地設定最高限額抵押權予
    丙○○農會，擔保債權總金額為最高限額 7,450  萬元。其後於系爭土地上興建
    系爭建物，異議人於 98 年 4  月間經由高雄地院拍賣而取得系爭建物。而系爭
    土地經高雄分署於 108  年 7  月 30 日、同年 8  月 27 日進行第 1  次、第
    2 次拍賣執行程序，均無人應買，各債權人及移送機關亦未表示承受；而依異議
    人提出之系爭土地租賃契約書顯示，乙○○與異議人於 99 年 1  月 1  日簽訂
    系爭土地租賃契約書，租賃期間未定，此有系爭建物之房屋稅稅籍紀錄表、系爭
    土地之不動產登記謄本、系爭土地租賃契約書、乙○○104 年 9  月 14 日到場
    訊問筆錄及高雄分署 108  年 7  月 30 日、同年 8  月 27 日拍賣筆錄等附於
    高雄分署執行卷可稽。是以，丙○○農會以乙○○於將系爭土地設定抵押權予該
    農會後，始與異議人訂定租賃契約，系爭土地於 108  年 8  月 27 日第 2  次
    拍賣，因無人應買而流標，該租賃關係已影響該農會權益為由，向高雄分署申請
    除去租賃權、系爭建物併付拍賣，及於拍定後點交系爭土地、建物，有如前述，
    高雄分署遂以系爭函 2  除去異議人與乙○○間對系爭土地之租賃權，揆諸前揭
    規定及說明，尚無不合。是異議人主張高雄地院前合併拍賣乙○○系爭土地及地
    上之系爭建物，嗣系爭土地抵押權人丙○○農會因乙○○清償部分債務而撤回執
    行，惟其他債權人繼續執行系爭建物，並由異議人經拍賣取得系爭建物，故丙○
    ○農會放棄權利撤回執行，應自負其責；復丙○○農會倘未撤回執行，則乙○○
    歷年未繳之地價稅應由土地賣價扣繳，惟法院僅拍賣系爭建物，故由系爭建物賣
    價清償前揭地價稅，則日後拍賣系爭土地時，丙○○農會之抵押債權將因少扣繳
    地價稅而多獲利益；又丙○○農會如未撤回執行，系爭土地、建物可能在第 3
    拍以底價 3,410  萬元拍出，與貸放的金額差距太大，相關人為脫免刑責放棄執
    行系爭土地，已非善意第三人，不得再行使權利，且法院拍賣公告未載明「將來
    會被拍賣」之字句，法律不應該保護非善意的丙○○農會，不能再聲請拍賣已由
    異議人取得之系爭建物，故該農會因自己行為已失去合併拍賣權，惟高雄分署仍
    決定合併拍賣系爭土地、建物，並於拍定後點交，而以系爭函 2  除去異議人就
    系爭土地之租賃權，於理於法有違，高雄分署應撤銷該函云云，並無理由。
三、據上論結，爰依行政執行法第 9  條第 2  項規定，決定如主文。
中華民國 109  年 1  月 31 日
署長  林○○
如不服本決定，得於決定書送達之次日起 2  個月內向高雄高等行政法院提起行政訴
訟。