要 旨:
依民法 866 條第 1 項、第 2 項及第 877 條之規定,所謂抵押權受
影響,係指抵押權人屆期未受清償,實行抵押權時,因抵押物上有成立於
抵押權設定後之負擔,影響抵押物之交換價值,致無人應買或出價不足以
清償擔保債權之情形而言。是應於執行法院核定之最低拍賣價額,經拍賣
無人應買,或出價低於底價而流標,減價後之最低價額,已不足清償擔保
債權時,即得認影響抵押權(臺灣高等法院暨所屬法院 97 年法律座談會
民執類提案第 16 號參照)。本件土地曾進行第 2 次拍賣程序無人應買
,抵押權人具狀申請除去租賃權並申請將土地上建物併付拍賣,行政執行
分署遂除去租賃權,並預定於將來進行第 3 次拍賣時將本件建物併付拍
賣。建物既係因抵押權人以本件土地經 2 次拍賣無人應買而影響抵押權
實行,申請除去租賃權,並於土地第 3 次拍賣程序時併付拍賣,則該建
物之拍賣自應於土地進行第 3 次拍賣時合併為之,不得單獨進行拍賣程
序。故行政執行分署於土地第 2 次拍賣無人應買後,依抵押權人之申請
,預定於土地進行第 3 次拍賣時,將建物合併拍賣,經核與前揭法律規
定並無不合。次依行政執行法第 26 條準用強制執行法第 80 條、第 91
條第 2 項所及第 92 條規定,執行機關核定之價格應如何認為相當,原
屬執行機關職權裁量之範圍,非當事人所可任意指摘;其核定之最低價額
,僅限制投標人之出價不得少於此數額,就願出之最高價並無限制,如拍
賣物果值高價,於應買人之競價過程中自得以合理價格賣出,而無損於債
權人或債務人之權益,如再行估價,必導致執行時間之拖延,而損及債權
人、債務人之權益,且罔顧市場交易機能(最高法院 88 年度台抗字第
13 號民事裁定要旨、臺灣高等法院 96 年度抗字第 164 號民事裁定要
旨參照)。本件土地核定底價所依據之不動產估價師事務所鑑估報告於
107 年 4 月間作成,鑑定人係以土地無負擔且土地、建物同屬一人所有
狀態進行鑑估,對本件土地價值並無不利之判斷。又本件土地於 108 年
間已進行 2 次拍賣程序,均無人應買,顯見底價並無偏低情形。再者,
土地與建物合併拍賣,法律關係單純,必會吸引買氣,應買人於競價過程
中,自會以接近市場行情,甚於高於市價之投標價格為應買,而無損於異
議人或債權人之權益。是行政執行分署於土地第 2 次拍賣無人應買後,
依前揭強制執行法規定,以第 2 次拍賣底價酌減數額,核定第 3 次拍
賣最低價額,於法尚無不合。
法務部行政執行署聲明異議決定書 111 年度署聲議字第 108 號
異議人即義務人 甲○○
上列異議人因滯納房屋稅等,對本署高雄分署 98 年度房稅執專字第 25495 號等行
政執行事件之執行行為,認有侵害利益之情事,向高雄分署聲明異議,經該分署認其
異議無理由加具意見到署,本署決定如下:
主 文
異議駁回。
事 實
聲明異議意旨略以:高雄分署擬將異議人所有坐落高雄市○○區○○段 815、818、
819、820、831、836 地號等 6 筆土地(下稱系爭土地)及其上門牌高雄市○○區
○○路○○之 8 號建物(下稱系爭建物)合併拍賣。其中系爭建物係以鑑定價格為
底價,進行第 1 次拍賣,系爭土地則以經 2 次拍賣程序之底價,再次減價後之價
格為底價,進行第 3 次拍賣。惟合併拍賣程序,其中系爭建物係進行第 1 次拍賣
,系爭土地則係進行第 3 次拍賣,程序恐有不合;且多年來,系爭土地之公告現值
及市價均上漲數倍,如以 104 年第 2 次拍賣之價格,再經過 2 次減價後之價格
作為第 3 次拍賣底價,底價顯然過低,將會損及異議人及抵押債權人之權益,故請
求高雄分署將系爭土地重新鑑價,並將系爭土地及系爭建物一併進行第 1 次拍賣云
云。
理 由
一、本件高雄市稅捐稽徵處(大寮分處)等移送機關以異議人滯欠房屋稅等,檢附移
送書、稅額繳款書、罰鍰繳款書及送達證書等文件移送高雄分署執行。系爭建物
即系爭土地上之未辦保存登記廠房,原屬於異議人所有,前經臺灣高雄地方法院
(下稱高雄地院)96 年執字第 85552 號執行事件,於 98 年 4 月 16 日單
獨將該建物拍賣,並由第三人乙○○拍定。系爭建物與坐落之系爭土地間,依民
法規定成立法定地上權,而乙○○與異議人間,復於 99 年 1 月 1 日另定有
租賃契約。高雄分署就系爭土地曾分別於 104 年 4 月 28 日及同年 5 月
26 日進行第 1 次、第 2 次拍賣,均無人投標,抵押權人高雄市○○區農會
(下稱抵押權人)以系爭建物與系爭土地間之租賃關係顯已影響其抵押權為由,
具狀申請除去土地租賃關係,並請求將系爭建物併付拍賣。高雄分署遂於 104
年 9 月 8 日發函除去拍定人乙○○對系爭土地之租賃權及地上權,另於同日
函請地政機關就系爭建物為查封登記。乙○○就高雄分署終止地上權及除去租賃
權命令,並擬將系爭建物併付拍賣乙節,先後聲明異議及提起民事訴訟。嗣乙○
○撤回前開訴訟,高雄分署乃於 107 年 4 月間就系爭土地及系爭建物併送鑑
價,並於同年 8 月 21 日再重新核發除去租賃權命令,因乙○○就該除去租賃
權命令再度聲明異議,高雄分署於 108 年 2 月 18 日撤銷除去租賃權命令,
並就系爭土地重啟拍賣程序,於 108 年 7 月 30 日、108 年 8 月 27 日進
行第 1 次及第 2 次拍賣程序。因抵押權人於 108 年 9 月 16 日再次具狀
申請依民法第 866 條規定除去乙○○對系爭土地之租賃權,並依民法第 877
條規定將系爭建物併付拍賣,高雄分署乃於 108 年 10 月 2 日以本件拍賣已
符合民法相關規定為由,核發除去租賃權命令,然乙○○對該命令復再聲明異議
,經本署以 109 年度署聲議字第 3 號決定駁回其聲明異議。乙○○不服再提
起行政訴訟,亦經高雄高等行政法院 109 年度訴字第 47 號判決駁回確定在案
。乙○○仍有不服,再向高雄地院起訴,經該院鳳山簡易庭 110 年度鳳簡字第
109 號民事判決,以原告應循異議等行政救濟方式救濟而欠缺權利保護必要為由
,駁回其起訴(按原告即乙○○已提起上訴)。高雄分署嗣為就系爭土地續行第
3 次拍賣及依抵押權人之申請將系爭建物併付拍賣,以 111 年 7 月 27 日雄
執良 096 年房稅執專字第 00209959 號通知(下稱系爭詢價通知),請移送機
關、義務人、系爭建物所有權人乙○○及抵押權人於 111 年 8 月 16 日到場
表示意見。異議人不服,於 111 年 8 月 24 日(高雄分署收文日)以如前揭
事實欄所載事由,向高雄分署聲明異議,經該分署認其異議無理由加具意見到署
,合先敘明。
二、按「不動產所有人設定抵押權後,於同一不動產上,得設定地上權或其他以使用
收益為目的之物權,或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。(第 1 項
)前項情形,抵押權人實行抵押權受有影響者,法院得除去該權利或終止該租賃
關係後拍賣之。(第 2 項)」民法 866 條第 1 項、第 2 項定有明文,又
同法第 877 條規定:「土地所有人於設定抵押權後,在抵押之土地上營造建築
物者,抵押權人於必要時,得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付
拍賣。但對於建築物之價金,無優先受清償之權。(第 1 項)前項規定,於
866 條第 2 項及第 3 項之情形,如抵押之不動產上,有該權利人或經其同意
使用之人之建築物者,準用之。(第 2 項)」所謂抵押權受影響,係指抵押權
人屆期未受清償,實行抵押權時,因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔,影
響抵押物之交換價值,致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。是應
於執行法院核定之最低拍賣價額,經拍賣無人應買,或出價低於底價而流標,減
價後之最低價額,已不足清償擔保債權時,即得認影響抵押權(臺灣高等法院暨
所屬法院 97 年法律座談會民執類提案第 16 號參照)。是以,不動產所有人於
設定抵押權後,如再與第三人訂立租賃契約或成立地上權,而影響抵押權之實行
者,抵押權人得申請除去租賃權或地上權,如該不動產上尚有租賃權人或地上權
人之建築物者,將來亦得併付拍賣之。查系爭土地前於 108 年 8 月 27 日進
行第 2 次拍賣程序,無人應買,抵押權人認為再減價拍賣,其抵押權之實行將
受有影響,於 108 年 9 月 16 日具狀陳報略以,系爭土地已於 108 年 8
月 27 日第 2 次拍賣流標,依民法第 866 條規定申請除去乙○○之租賃權,
並依第 877 條第 2 項規定申請將系爭建物併付拍賣等語,高雄分署遂依抵押
權人之申請,除去第三人乙○○就系爭土地之租賃權,並預定於系爭土地將來進
行第 3 次拍賣時將系爭建物併付拍賣。系爭建物既係因抵押權人以系爭土地經
2 次拍賣無人應買而影響抵押權實行,申請除去租賃權,並於系爭土地第 3 次
拍賣程序時併付拍賣,則該建物之拍賣自應於系爭土地進行第 3 次拍賣時合併
為之,不得單獨進行拍賣程序。故高雄分署於系爭土地第 2 次拍賣無人應買後
,依抵押權人之申請,預定於系爭土地進行第 3 次拍賣時,將系爭建物合併拍
賣,經核與前揭法律規定並無不合。是異議人指稱系爭建物併付拍賣,系爭土地
係進行第 3 次拍賣,系爭建物則係進行第 1 次拍賣,程序恐有不合,應將系
爭土地重新鑑價,並與系爭建物一併進行第 1 次拍賣云云,顯不足採。
三、次按,「關於本章之執行,除本法另有規定外,準用強制執行法之規定。」「拍
賣不動產,執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格,經核定後,為拍賣最低價
額。」「依前項規定再行拍賣時,執行法院應酌減拍賣最低價額;酌減數額不得
逾百分之二十。」分別為行政執行法第 26 條、強制執行法第 80 條、第 91 條
第 2 項所明定,強制執行法第 92 條亦規定準用前條項規定。而執行機關核定
之價格應如何認為相當,原屬執行機關職權裁量之範圍,非當事人所可任意指摘
;其核定之最低價額,僅限制投標人之出價不得少於此數額,就願出之最高價並
無限制,如拍賣物果值高價,於應買人之競價過程中自得以合理價格賣出,而無
損於債權人或債務人之權益,如再行估價,必導致執行時間之拖延,而損及債權
人、債務人之權益,且罔顧市場交易機能(最高法院 88 年度台抗字第 13 號民
事裁定要旨、臺灣高等法院 96 年度抗字第 164 號民事裁定要旨參照)。查系
爭土地核定底價所依據之丙○○不動產估價師事務所鑑估報告,係於 107 年 4
月間作成,並非自 104 年即開始減價至今,且該鑑估報告就系爭土地之價格鑑
定,據丙○○不動產估價師事務所 111 年 7 月 6 日函復高雄分署略以,如
土地上之租賃契約負擔,依民法第 425 條第 2 項規定無「買賣不破租賃」之
適用,且該租賃契約將來可經執行機關依民法第 866 條第 2 項規定命令排除
者,並以前述為估價條件者,即可視為該租賃契約之負擔並不構成影響價格之因
素而予以排除,亦即不影響本案土地之正常價格評估等語,此有卷附不動產鑑估
報告等可稽。足見,系爭土地於 107 年鑑定價格時,鑑定人即係以土地無負擔
且土地、建物同屬一人所有狀態進行鑑估,對系爭土地價值並無不利之判斷。又
系爭土地於 108 年間已進行 2 次拍賣程序,均無人應買,顯見高雄分署核定
之底價並無偏低情形。再者,系爭土地與系爭建物合併拍賣,法律關係單純,必
會吸引買氣,應買人於競價過程中,自會以接近市場行情,甚於高於市價之投標
價格為應買,而無損於異議人或債權人之權益。是高雄分署於系爭土地第 2 次
拍賣無人應買後,依前揭強制執行法規定,以第 2 次拍賣底價酌減數額,核定
第 3 次拍賣最低價額,於法尚無不合。異議人主張系爭土地自 104 年第 2
次拍賣流標後迄今已有 7 年,請求再重新鑑價云云,容有誤會,亦非可採。
四、據上論結,爰依行政執行法第 9 條第 2 項規定,決定如主文。
中華民國 111 年 9 月 28 日
署長 林○○
如不服本決定,得於決定書送達之次日起 2 個月內向高雄高等行政法院提起行政訴
訟。