主    旨：有關共有耕地三七五租約，出租人主張終止租約時，得否適用民法第 820
          條第 1  項規定辦理乙案，復如說明二，請查照。
說    明：一、復貴部 110  年 7  月 27 日台內地字第 1100126371 號函辦理。
          二、按耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第 1  條規定：「耕地之租
              佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定
              。」有關三七五租約之耕地為數人共有，得否由部分出租人申請終止
              耕地三七五租約乙節，倘減租條例、臺灣省耕地租約登記辦法、土地
              法等或其他相關法規，均無特別規定，依民法第 820  條第 1  項規
              定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應
              有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其
              人數不予計算。」其立法目的係為促使共有物有效利用，立法例上就
              共有物之管理，已傾向依多數決為之，爰仿多數立法例，採多數決管
              理原則（民法第 820  條立法理由參照）。所謂「共有物之管理」係
              指共有物之保存、改良及利用等為共有人之共同利益行為，而不變更
              共有物之性質（本部 102  年 11 月 15 日法律字第 10203508880
              號、103 年 9  月 12 日法律字第 10303510380  號、107 年 9  月
              4 日法律字第 10703507340  號函參照）。共有物之出租，乃典型之
              利用行為而屬民法第 820  條第 1  項規定管理權能之範圍（最高法
              院 106  年度台上字第 100  號、107 年度台上字第 1882 號判決；
              謝在全著，民法物權論上冊，109 年 10 月修訂 7  版 2  刷，第
              389 頁參照）。從而，共有物之出租，應有民法第 820  條第 1  項
              規定之適用。而共有物出租之終止，係為共有人之共同利益行為，且
              不變更共有物之性質者，亦應有民法第 820  條第 1  項規定之適用
              ；又民法第 828  條第 2  項規定，民法第 820  條於公同共有準用
              之。惟本件依貴部來函說明四就出租人賴君書面異議表示略以「…本
              案租約係按三七五減租條例訂定，是長期以來法定契約約定，必須經
              全體所有權人同意下，方得繼續完成租約登記等各項行政事宜，…」
              乙節，本案是否存在民法第 820  條第 1  項「契約另有約定」之情
              形？或究否得適用民法上開規定？此因涉及個案具體事實認定及貴管
              減租條例之適用，仍請參照上開說明本於權責審認。
正    本：內政部
副    本：本部資訊處（第 1、2 類）、本部法律事務司（4 份）