要 旨:
有關共有耕地三七五租約,出租人主張終止租約時,得否適用民法第 820
條第 1 項規定辦理之說明
主 旨:有關共有耕地三七五租約,出租人主張終止租約時,得否適用民法第 820
條第 1 項規定辦理乙案,復如說明二,請查照。
說 明:一、復貴部 110 年 7 月 27 日台內地字第 1100126371 號函辦理。
二、按耕地三七五減租條例(下稱減租條例)第 1 條規定:「耕地之租
佃,依本條例之規定;本條例未規定者,依土地法及其他法律之規定
。」有關三七五租約之耕地為數人共有,得否由部分出租人申請終止
耕地三七五租約乙節,倘減租條例、臺灣省耕地租約登記辦法、土地
法等或其他相關法規,均無特別規定,依民法第 820 條第 1 項規
定:「共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應
有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其
人數不予計算。」其立法目的係為促使共有物有效利用,立法例上就
共有物之管理,已傾向依多數決為之,爰仿多數立法例,採多數決管
理原則(民法第 820 條立法理由參照)。所謂「共有物之管理」係
指共有物之保存、改良及利用等為共有人之共同利益行為,而不變更
共有物之性質(本部 102 年 11 月 15 日法律字第 10203508880
號、103 年 9 月 12 日法律字第 10303510380 號、107 年 9 月
4 日法律字第 10703507340 號函參照)。共有物之出租,乃典型之
利用行為而屬民法第 820 條第 1 項規定管理權能之範圍(最高法
院 106 年度台上字第 100 號、107 年度台上字第 1882 號判決;
謝在全著,民法物權論上冊,109 年 10 月修訂 7 版 2 刷,第
389 頁參照)。從而,共有物之出租,應有民法第 820 條第 1 項
規定之適用。而共有物出租之終止,係為共有人之共同利益行為,且
不變更共有物之性質者,亦應有民法第 820 條第 1 項規定之適用
;又民法第 828 條第 2 項規定,民法第 820 條於公同共有準用
之。惟本件依貴部來函說明四就出租人賴君書面異議表示略以「…本
案租約係按三七五減租條例訂定,是長期以來法定契約約定,必須經
全體所有權人同意下,方得繼續完成租約登記等各項行政事宜,…」
乙節,本案是否存在民法第 820 條第 1 項「契約另有約定」之情
形?或究否得適用民法上開規定?此因涉及個案具體事實認定及貴管
減租條例之適用,仍請參照上開說明本於權責審認。
正 本:內政部
副 本:本部資訊處(第 1、2 類)、本部法律事務司(4 份)