主    旨：有關貴署函詢建築基地繼承人於未辦畢繼承登記前申請建築，得否由全體
          繼承人出具土地使用權同意書作為該建照之土地權利證明文件據以申請建
          築疑義一案，復如說明二至三，請查照。
說    明：一、復貴署 109  年 12 月 21 日營署建管字第 1090096156 號函。
          二、按民法第 759  條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或
              其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得
              處分其物權。」其所稱之「處分」，係指法律上之處分中之處分行為
              ，且係指物權處分行為，亦即移轉或設定各種不動產物權而言，而不
              包括買賣或租賃等債權行為在內（本部 109  年 6  月 2  日法律字
              第 10903507770  號函參照）。復按民法第 819  條第 2  項規定：
              「共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。」第
              828 條第 3  項規定：「公同共有物之處分及其他之權利行使，除法
              律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。」其中所稱「共有物之
              處分」包括法律上及事實上之處分（本部 109  年 7  月 29 日法律
              字第 10903511590  號函參照）。
          三、查建築基地所有權人死亡，以全體繼承人為起造人申請建築，尚未發
              生物權之變動，與民法第 759  條所稱之「處分」，係屬物權處分行
              為，二者間尚屬有別（本部 89 年 6  月 30 日（89）法律字第 016
              160 號函參照）。又建築基地繼承人於未辦畢繼承登記前申請建築，
              足使該土地之使用產生永久性之變更，核屬事實上之處分（本部 109
              年 3  月 30 日法律字第 10903505630  號函參照），依民法第 828
              條第 3  項規定，應得公同共有人全體之同意。至於本件所詢疑義，
              因涉貴管事項，仍應由貴署本於權責審認之。
正    本：內政部營建署
副    本：本部資訊處（第 1  類）、本部法律事務司（4 份）