要 旨：
民法第 799 條第 4 項規定參照，就區分所有人其基地應有部分，明定
依區分所有人專有部分面積與專有部分總面積比例定之，並允許當事人得
另為公平合理約定。是以，依該項所定計算基地應有部分權利基礎，為區
分所有人專有部分面積，並不含因約定專用而取得「專用權」面積部分
主 旨：有關為檢討區分所有建物共有部分停車空間之登記方式乙案，本部意見如
說明二、三。請查照參考。
說 明：一、復貴部 108 年 2 月 23 日台內地字第 1080260670 號函。
二、按民法第 799 條第 3 項後段規定：「共有部分除法律另有規定外
，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。」其立法理
由係以區分所有建築物之共有部分，得依規約約定由特定所有人使用
，俾符物盡其用之旨。就該約定由特定所有人使用之共有部分，稱為
約定專用部分；該特定所有人取得約定專用部分之「專用權」，法律
上之性質是共有物利用方法之約定（謝在全著，民法物權論（上），
103 年 9 月修訂 6 版，第 264 頁、第 265 頁參照）。爰有關
貴部來函說明四及說明五所述，貴部擬維持共有部分停車空間之編號
登記，並註記其為「專用權」之性質乙節，與前開民法第 799 條第
3 項後段規定之意旨尚無不符。至於貴部擬參照 105 年 1 月 22
日台內地字第 1051300822 號令釋就停車位之共有部分辦理測繪及登
記為一部分區分所有權人共有乙節，因涉及土地測繪及登記事項，仍
請貴部本諸權責卓處。
三、次按民法第 799 條第 4 項規定：「區分所有人就區分所有建築物
共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之
比例定之。但另有約定者，從其約定。」就區分所有人其基地之應有
部分，明定依區分所有人專有部分面積與專有部分總面積之比例定之
；並允許當事人得另為公平合理之約定（本部 107 年 8 月 30 日
法律字第 1070351272 號函參照）。是以，依該項所定計算基地應有
部分權利之基礎，為區分所有人之專有部分面積，並不含因約定專用
而取得之「專用權」面積部分。關於貴部來函說明六所詢疑義，分述
如下：
（一）查現行實務上，有關於區分所有建築物之共有部分約定取得專用權
之停車位使用權之情形，於建商銷售時係以一車位計價出售，故消
費者係於買受建築物及土地外，另外付費取得停車空間之共有部分
。有關來函所稱「前端協議、分配、申請建造執照或預售等環節已
對於共有部分停車空間配賦有基地權利範圍」乙節，是否確實買、
賣雙方對於共有部分停車空間配賦有基地權利乙事，於分配、申請
建造執照或預售等環節已有達成共識？或僅係出賣方（建商）單方
面之規劃，推測其與買方已有協議，然買方其實並未有充分認知？
不無疑義。另所稱「該等停車空間價格已含有土地成本」乙節，因
該停車位僅為就共有部分約定專用之「專用權」，則其「土地成本
」係何所指？似有未明。
（二）又揆諸前述，計算基地權利之基礎，既為區分所有人之專有部分面
積，並不含因約定專用而取得之「專用權」面積部分，而停車空間
屬共有部分約定專用，專用權人並未再額外取得專有部分，自無從
主張依民法第 799 條第 4 項規定分配基地權利範圍，已如上揭
本部 107 年 8 月 30 日法律字第 1070351272 號函所述。至於
此情形是否可認屬來函所指「共有部分停車位分配基地權利範圍，
係屬民法第 799 條第 4 項但書另有約定之範疇」乙節，仍應就
個案約定之內容，有無按其區分所有建築物專有部分、共有部分之
位置、面積、設置目的、使用性質或其他情事，為公平合理之約定
，並具有客觀明確之計算方式、不得恣意為之等各項綜合判斷而定
，爰尚無法逕認為「屬民法第 799 條第 4 項但書另有約定之範
疇」。
正 本：內政部
副 本：本部資訊處（第 1 類）、本部法律事務司（4 份）