要 旨：
地上權區分所有建物使用權是否為習慣法上之物權，仍有待司法實務及學
說持續發展，目前尚難逕認其為習慣法所形成之物權，稅法規定有其特殊
考量，與民事法律關係之權利認定不一定相同，惟將賡續關注外國立法趨
勢及實務學說發展，持續審慎研議以求周延
主 旨：關於大院為「財政部國有財產署與華固建設股份有限公司於 102 年 5
月 23 日簽訂『財政部財政人員訓練所及其周邊國有土地合作開發契約』
與設定地上權契約，該公司於設定地上權標的之土地興建「華固新天地」
房屋銷售，購屋民眾僅取得『地上權區分所有建物使用權』，恐生房屋權
屬不清、承購戶貸款不易等情」所提調查意見（107 財調 42） 請本部參
處乙案，復如說明二、三，請查照。
說 明：一、復大院 107 年 9 月 6 日院台財字第 1072230429 號函。
二、關於大院調查意見一「國有財產署對於華固建設依當時法令及雙方契
約所銷售僅有使用權之房屋，因雙方認知不同衍生與承購人間之諸多
紛爭及貸款困難，允宜基於地上權業務主管機關之立場，協調法務部
、內政部及金管會等相關機關協助處理」部分，日後財政部（國有財
產署）就本案如有法規適用疑義，本部將視該部協調情形，適時提供
法規諮商意見。
三、關於大院調查意見二「就使用權之法律性質，是否應如法務部及內政
部之目前見解，仍認定為債權及類似租賃契約，即屬可議，法務部及
內政部允宜重新檢視」部分：
（一）地上權區分所有建物使用權是否為習慣法上之物權，仍有待司法實
務及學說持續發展：按物權與債權本質上並不相同，物權對標的物
具直接支配性，是對世權，故必須以法律限定物權種類，以確定其
支配內容，使支配之內容統一化，並便於物權之公示，遂能達成促
進交易迅速並兼顧維護安全之公共利益，故民法第 757 條規定：
「物權除依法律或習慣外，不得創設。」為物權法定主義之具體規
定，準此，物權之種類與內容，以法律所規定或習慣法所形成者為
限，當事人不得任意創設；而債權之特質在於人之給付，為請求權
，債權人僅得對特定人請求為一定之作為或不作為，僅具有相對效
力，故債權之種類、內容基於契約自由之原則，得由當事人自由形
成創設，是為債權契約自由原則，苟不違反法律之強制規定或公序
良俗均屬有效，法律並不加以限制（謝在全，民法物權編（上），
103 年 9 月，修訂 6 版，第 33 頁至第 34 頁參照）。本件地
上權區分所有建築物「使用權」因非現行民法或其他法律所明定之
物權，而習慣法之成立，須以多年慣行之事實及普通一般人之確信
心為基礎（最高法院 17 年上字第 613 號判例參照），其是否已
符合習慣法之要件，成為習慣法上之物權？以及法院是否承認此種
物權？均仍有待司法實務及學說持續發展，目前尚難逕認其為習慣
法所形成之物權。
（二）稅法規定有其特殊考量，與民事法律關係之權利認定不一定相同：
如前所述，依現行法制、司法實務及學說見解，本件區分所有建築
物「使用權」尚難認具有物權之性質。關於大院調查意見二（第
16 頁）以下所述 104 年起所得稅法及實務上將使用權房屋之交
易課稅、貸款利息、房屋稅繳納比照有所有權之房屋處理，應屬稅
法之特殊考量（例如給予納稅義務人租稅優惠等），其理由允宜由
財政部說明，尚難逕以稅法規定即推論區分所有建築物「使用權」
具有所有權或物權之性質。
（三）綜上，經參考大院調查意見，本部目前仍維持 103 年 1 月 15
日會議結論見解，地上權區分所有建物使用權為地上權人與建物承
購人間債之關係（債權），惟本部將賡續關注外國立法趨勢及實務
學說之發展，就此問題持續審慎研議，以求周延。
正 本：監察院
副 本：本部資訊處（第 1 類、第 2 類）、本部法律事務司（4 份）