要 旨:
按對拍定之不動產有無優先承購權,係屬實體上之問題,就此倘有爭執,
即應另行提起確認優先承購權存否之訴,要非聲明異議所得解決(最高法
院 49 年台抗字第 83 號判例意旨、78 年度台抗字第 40 號裁定意旨參
照)。是以,公法上金錢給付義務行政執行事件,本署所屬分署(下稱分
署)拍賣義務人之不動產,第三人有優先購買權,而分署未通知者,優先
購買權人僅得另以訴訟請求救濟,不得聲明異議。蓋實體法所定通知優先
購買權人之程序,並非所謂執行時應遵守之程序,縱分署未踐行或踐行不
當,亦不得聲明異議。至優先購買權人聲明優先承購,拍定人否認其有優
先承購權者,分署僅得為形式審查,除由不動產之登記資料,足認其為共
有人或地上權人者,得准其以共有人或地上權人之地位優先承購外,因優
先購買權之爭執,係屬於實體問題,自應由主張有優先購買權之人提起訴
訟,以資解決(張登科著,強制執行法,95 年 9 月修訂版,第 343-
344 頁參照)。查本件行政執行分署依民法第 799 條第 5 項及公寓大
廈管理條例第 4 條第 2 項等規定,認異議人就該分署拍賣義務人所有
系爭建物之共有部分無優先承買權,而通知異議人其無優先承買權;拍定
人亦於 101 年 4 月 18 日到行政執行分署表示未同意異議人主張,異
議人已提起優先承買權之訴訟云云。準此,異議人就行政執行分署拍賣義
務人所有建物之共有部分主張有優先購買權之爭議,核屬實體事項,尚非
依行政執行法第 9 條第 1 項規定聲明異議所能救濟,異議人以聲明異
議資為排除強制執行之方法,即有未合。
法務部行政執行署聲明異議決定書 101 年度署聲議字第 40 號
異議人即利害關係人 甲○○
代 理 人 乙○○
上列異議人因義務人丙滯納贈與稅,對本署士林分署 96 年度助執字第 2372 號行政
執行事件中華民國 101 年 3 月 28 日士執卯 96 年助執字第 00002372 號函,認
有侵害利益之情事,向士林分署聲明異議,經該分署認其異議無理由加具意見到署,
本署決定如下:
主 文
異議駁回。
事 實
聲明異議意旨略以:異議人為臺北市○○區○○段 1 小段 863 建號建物(下稱系
爭建物 1)之共有人,士林分署於中華民國(下同)100 年 10 月 5 日拍賣義務人
丙○○系爭建物 1 之共有部分時,並未通知異議人得以同一價格優先承買,違反強
制執行法第 102 條第 1 項及辦理強制執行事件應行注意事項第 58 點等規定。士
林分署於 100 年 12 月 6 日公告就丙○○系爭建物 1 之共有部分進行特別變賣
程序,亦未通知異議人得以同一價格優先承買,而由丁○○於 101 年 2 月 15 日
為應買之表示,並已繳納保證金。惟系爭建物 1 係異議人等與建商於 65 年間合建
,由建築平面圖可見顯與其他建物區隔,使用上亦具備獨立之通道及出入口,兼具防
空避難室及飲食店之用途,得為單獨所有權之客體,依土地法第 34 條之 1 第 4
項規定,異議人得以同一價格優先承購,此與土地登記規則第 98 條所定區分所有建
物連同其基地應一併移轉之情形有別。異議人於 101 年 3 月 27 日向士林分署聲
明優先購買,士林分署卻認系爭建物 1 之共有部分不得與其專有部分(即 856 建
號)及其基地之權利(即 208 地號)分離而為移轉等為由,以 101 年 3 月 28 日
士執卯 96 年助執字第 00002372 號函(下稱系爭函)否准,顯有違誤。若異議人無
法優先承買,將造成系爭建物 1 繼續存在共有之狀態,對於系爭建物 1 之處分及
管理無從有效實施,異議人已另行向臺灣士林地方法院起訴請求確認異議人就丙○○
所有系爭建物 1 之共有部分有優先承買權,為避免於法院判決前即遭士林分署變賣
與丁○○,造成難以回復之損害,請士林分署停止執行程序云云。
理 由
一、本件士林分署受理 96 年度助執字第 2372 號、第 2373 號丙○○滯納贈與稅行
政執行事件,就丙○○所有之不動產分 4 標拍賣,其中第 2 標係就丙○○所
有臺北市○○區○○段 1 小段 208 地號(下稱系爭土地)權利範圍 1743 分
之 239、856 建號建物(即臺北市○○路 51 巷 13 號)權利範圍全部(下稱系
爭建物 2)及系爭建物 1 權利範圍 2 分之 1 合併拍賣,士林分署經第一次
拍賣及二次減價拍賣後,以 100 年 12 月 6 日士執卯 96 年助執字第 000023
72 號公告進行特別變賣程序,第三人丁○○於 101 年 2 月 15 日具狀表示願
以相同價額應買,並繳納保證金。異議人以其為系爭建物 1 之共有人,於 101
年 3 月 27 日具狀主張優先承買。士林分署以系爭函否准,其理由略以:系爭
建物 1 依照本件建築物之原始建築執照及使用執照,具有供應建築物之管線設
備、防空避難室、化糞池、蓄水池、濾水池、變壓器室、排氣管室等功能,依公
寓大廈管理條例第 56 條第 1 項規定,可認定系爭建物 1 效用上與其附屬之
建築物具有一體性,為共有部分,依照民法第 799 條第 5 項「專有部分與其
所屬之共有部分及其基地之權利,不得分離而為移轉或設定負擔。」及公寓大廈
管理條例第 4 條第 2 項「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分
及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」規定,系爭建
物 1 既為共有部分,必須隨同專有部分(即系爭建物 2 及其基地之權利(即
系爭土地)移轉,故系爭建物 1 之共有人無優先承買權。異議人不服,於 101
年 4 月 6 日以如前揭事實欄所敘事由聲明異議。士林分署認其異議無理由加
具意見到署。丁○○亦於 101 年 4 月 18 日到士林分署略稱:異議人所稱其
有優先承買權,其會請訴訟法院調查云云。異議人復於 101 年 4 月 17 日具
狀補充理由主張依民法第 799 條第 5 項及公寓大廈管理條例第 4 條第 2
項之規定,區分所有建物之專有部分應與其共有部分及基地之權利一併移轉,故
異議人之優先承買權當及於系爭建物 1 之共有部分權利範圍 2 分之 1(即臺
北市○○區○○段 1 小段 847 建號,權利範圍 10000 分之 747)及其基地權
利範圍 2 分之 1(即臺北市○○區○○段 1 小段 208 地號,權利範圍 1034
1219 分之 1138357),合先敘明。
二、按行政執行法第 9 條第 1 項規定:「義務人或利害關係人對執行命令、執行
方法、應遵守之程序或其他侵害利益之情事,得於執行程序終結前,向執行機關
聲明異議。」故異議人聲明異議之事由,限於對執行機關之執行命令、執行方法
、應遵守之程序或其他侵害利益之情事,如以其他之事由聲明異議者,自非執行
機關所得審究。次按,對拍定之不動產有無優先承購權,係屬實體上之問題,就
此倘有爭執,即應另行提起確認優先承購權存否之訴,要非聲明異議所得解決(
最高法院 49 年台抗字第 83 號判例意旨、78 年度台抗字第 40 號裁定意旨參
照)。是以,公法上金錢給付義務行政執行事件,本署所屬各分署(下稱分署)
拍賣義務人之不動產,第三人有優先購買權,而分署未通知者,優先購買權人僅
得另以訴訟請求救濟,不得聲明異議。蓋實體法所定通知優先購買權人之程序,
並非所謂執行時應遵守之程序,縱分署未踐行或踐行不當,亦不得聲明異議。至
優先購買權人聲明優先承購,拍定人否認其有優先承購權者,分署僅得為形式審
查,除由不動產之登記資料,足認其為共有人或地上權人者,得准其以共有人或
地上權人之地位優先承購外,因優先購買權之爭執,係屬於實體問題,自應由主
張有優先購買權之人提起訴訟,以資解決(張登科著,強制執行法,95 年 9
月修訂版,第 343-344 頁參照)。查本件士林分署認異議人就該分署拍賣丙○
○所有系爭建物 1 之共有部分無優先承買權,以系爭函通知異議人,而拍定人
於 101 年 4 月 18 日到士林分署亦未同意異議人主張,異議人亦已提起優先
承買權之訴訟,有如前述,此有各該文書、筆錄附於士林分署執行卷、聲明異議
卷可稽。異議人就士林分署拍賣丙○○所有系爭建物 1 之共有部分主張有優先
購買權之爭議,核屬實體事項,並非本署及士林分署所得審認判斷,異議人以聲
明異議資為排除強制執行之方法,即有未合。至於異議人主張停止執行部分,士
林分署已依行政執行法第 9 條第 3 項規定,停止關於本件第 2 標之不動產
執行程序,附此敘明。
三、據上論結,爰依行政執行法第 9 條第 2 項,決定如主文。
中 華 民 國 101 年 5 月 15 日
署 長 張 ○ ○