要 旨：
參照民法第 106 條等規定及法院實務見解，縱使房仲業者代理買、賣雙
方為契約行為而構成民法上雙方代理，其法律行為亦非無效，如經雙方當
事人事後承認，該契約仍有效成立
主 旨：有關貴委員因問政所需詢問有關現行房仲制度與民法雙方代理禁止規定適
用疑義乙案，復如說明二至四，請查照參考。
說 明：一、復貴委員國會辦公室 101 年 4 月 23 日瓔國會字第 10104230007
號函。
二、按民法第 103 條規定：「代理人於代理權限內，以本人名義所為之
意思表示，直接對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示
，而向其代理人為之者，準用之。」、第 565 條規定：「稱居間者
，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方
給付報酬之契約。」準此，依上開規定，代理與居間之性質並不相同
，合先敘明。
三、次按「社會上之介紹業亦即所謂經紀人，屬於民法上居間契約，依民
法第 565 條所規定之內容，居間有二種情形，一為報告訂約之機會
，一為擔任訂約之媒介。」（最高法院 60 年度台上字第 1217 號判
決意旨參照），又不論係報告居間或媒介居間，皆止於使契約成立之
階段而已，其並不代他人以自己或他人名義訂立契約，故亦異於代辦
商與行紀（林誠二，民法債編各論（中），2002 年 3 月初版，第
282-285 頁參照）。故貴委員辦公室所詢「臺灣現行房仲制度經紀原
則仍維持『雙向制度』制度，1 名仲介經紀人居間買、賣雙方」似為
不動產居間契約，而非雙方代理之情形。
四、另按「禁止雙方代理旨在保護本人之利益，依民法第一百零六條前段
規定，代理人經本人許諾，得為雙方代理之法律行為。禁止雙方代理
之規定，既非為保護公益所設，自非強行規定，如有違反，其法律行
為並非無效，經本人事後承認，仍生效力。」（最高法院 85 年台上
字第 106 號判決參照）。準此，縱使房仲業者代理買、賣雙方為契
約行為而構成民法上之雙方代理，然參照上開判決意旨，其法律行為
亦非無效，若經雙方當事人事後承認，該契約仍然有效成立。
正 本：立法委員楊○○國會辦公室
副 本：本部綜合規劃司、本部資訊處（第 1 類）、本部法律事務司（4 份）