要 旨：
民法第 425-1 條及法院實務見解等參照，當事人間得否適用該條規定，
推定有租賃關係，涉及個案事實認定，當事人如有爭議，仍須由司法機關
審認
主 旨：關於民法第 425 條之 1 適用疑義乙案，本部意見如說明二。請查照參
考。
說 明：一、復貴局 100 年 12 月 29 日台財產局管字第 1004003663 號函。
二、本部意見如下：
（一）本件依來函所述，系爭建築物所有權人原以專案讓售方式，向貴局
申購取得系爭土地所有權，且於持有土地期間興建地上之建築物。
嗣貴局台灣南區辦事處（下稱南區處）以違約為由，訴請解除契約
，經最高法院判決南區處勝訴確定。惟該判決僅命被告應將系爭土
地之所有權移轉登記為國有，及南區處應同時返還土地價金，未命
被告拆除系爭建築物返還土地，其原因為何？尚欠明瞭，宜予釐清
。
（二）按民法第 425 條之 1 第 1 項規定：「土地及其土地上之房屋
同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地
及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓
與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，
有租賃關係。其期限不受第 449 條第 1 項規定之限制。」尋繹
其立法理由：「土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標
的。惟房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及其土地上之房
屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土
地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，認為除有特別
約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支
付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確
，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關
係」之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並
基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認土地使用權不因
嗣後基礎原因之變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，
庶符社會正義之要求（參考最高法院 98 年度臺上字第 1339 號、
臺灣高等法院花蓮分院 99 年度重上更（二）字第 6 號民事判決
）。
（三）次按民法第 425 條之 1 所稱「所有權讓與」，不限於買賣，凡
足生所有權讓與效力者，如贈與、互易等均包括在內（參考民法研
究修正委員會財產法組第 529 次至第 530 次會議紀錄，收錄於
民法研究修正實錄—債編部分）。又按本於債權契約而成立物權移
轉契約後，如有解除契約之原因，固得將該債權契約解除，惟債權
契約解除時，因物權行為具有獨立性及無因性，物權契約並不因而
失其效力，僅依民法第 259 條第 1 款之規定，受物權移轉之一
方，負有將該物權移轉於他方，以回復原狀之義務（最高法院 88
年度台上字第 3035 號、87 年度台上字第 1183 號及 85 年度台
上字第 908 號判決參照）。本件依來函所述南區處訴請解除契約
獲勝訴確定，於 100 年 4 月 7 日辦竣系爭土地所有權移轉登
記回復為國有前，系爭建築物所有權人於持有土地期間興建地上之
建築物之情形以觀，核與上揭民法第 425 條之 1「土地及其土地
上之房屋同屬一人所有」及「僅將土地所有權讓與他人」之規定，
似無不符。
（四）惟按民法第 425 條之 1 規定採「推定」租賃說，而不採「視為
」租賃說，如有反證仍可為相反之認定（參考民法研究修正委員會
財產法組第 530 次至第 531 次會議紀錄，收錄於民法研究修正
實錄—債編部分）。參照司法實務見解認為，關於土地所有人對於
房屋受讓人可否請求拆屋還地等此類法律問題宜視個案之具體案情
決定之。於具體個案，應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使
用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信
原則或公共利益或以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求（參照
最高法院 95 年度第 16 次民事庭會議決議）。準此，本案當事人
間得否適用民法第 425 條之 1 規定，推定有租賃關係乙節，涉
及個案事實之認定，請貴局參考前開說明，本於職權依法自行審酌
。當事人如有爭議，仍須由司法機關予以審認。
正 本：財政部國有財產局
副 本：本部資訊處（第 1 類）、本部法律事務司（4 份）