| 要 旨： |
行政執行處拍賣義務人建造之未辦保存登記建物，於拍賣程序終結時仍無
人應買，依據強制執行法第 95 條第 2 項規定，視為撤回並塗銷查封登
記後，執行處復就該建物再為一強制執行程序，拍定後，於製作分配表時
方發現，先前疏未囑託地政機關辦理查封登記，即逕予進行第二輪拍賣，
則該拍定是否有效？執行處應如何處理？
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提案 六：行政執行處（以下簡稱執行處）拍賣義務人某甲起造之未辦保存登記建物
，於拍賣程序終結時仍無人應買，依法視為撤回並塗銷查封登記後，執行
處對於某甲之同一執行案件，再就該建物進行查封拍賣始拍定，於製作分
配表時發現進行第二輪拍賣前未再囑託地政機關辦理查封登記，請問該拍
定應否撤銷？（提案機關：臺中行政執行處）
研擬意見：本案之爭點主要係擬探討未辦保存登記建物，於第二輪拍賣前，是否仍應
囑託地政機關辦理查封登記？似有不同之見解，玆分述如下：
甲說：查封效力發生之始點，以執行人員現場完成揭示查封公告時發生查
封之效力，查封登記則非查封生效之要件（參照張登科著強制執行
法 87 年 9 月修訂版第 311 頁，司法院民事廳 96 年 6 月 8
日印行之法院辦理民事執行實務參考手冊第 250 頁），復查強制
執行法第 76 條第 3 項之規定係指已登記之不動產，應先通知登
記機關為查封登記，強制執行法第 11 條第 1 項規定所謂「依法
應登記者」係指財產權利之得喪變更，需經登記始生效力而言（參
照楊與齡著強制執行法論 88 年 9 月修正版第 173 頁），未辦
保存登記建物不能辦理所有權移轉登記（謝在全著民法物權論上冊
修訂二版第 205 頁），亦非屬已登記之不動產，況第一輪拍賣前
為明確該建物之面積曾辦理勘測及查封登記，故於第二輪拍賣前，
未再辦理查封登記，應不影響該建物拍賣程序之合法性，勿庸撤銷
拍定。
乙說：未辦保存登記建物係屬不動產，應類推強制執行法第 11 條第 1
項之規定，辦理查封登記，且土地登記規則第 139 條規定，係屬
強制規定，為拍賣該建物之必要程序不得省略，不因該建物係第幾
輪拍賣而有異，且本案第一輪之拍賣程序已終結未再辦查封登記予
以公示，恐致第三人遭受不利益之損害（如法院不知該建物已查封
而進行拍賣時，第三人向法院投標應買亦拍定），故本案雖經拍定
，仍應撤銷。
初步研討結果：
建議以採甲說較妥。
本署第一組初審意見：
一、系爭建物係未登記之不動產，查封效力發生之時點，以執行人員現場
完成揭示查封公告時發生查封之效力，查封登記則非查封生效之要件
（司法院民事廳 96 年 6 月 8 日印行之法院辦理民事執行實務參
考手冊第 250 頁、最高法院 86 年度台上字第 2858 號判決意旨參
照），故系爭建物之拍定，不因執行處未另函請地政機關辦理查封登
記而受影響。
二、拍賣不動產，執行處應先期就不動產所在地、種類、實際狀況、占有
使用情形等辦理公告（行政執行法第 26 條準用強制執行法第 81 條
參照），系爭建物第二輪拍賣，如已依第一輪拍賣委請地政機關測量
結果，辦理不動產拍賣公告，形式上符合不動產拍賣公告之要件，惟
系爭建物既為未辦保存登記之建物，參酌辦理強制執行應行注意事項
第 40 點（二）規定：「查封未經登記之房屋，仍應通知地政機關依
有關法令之規定辦理查封登記。」如第 1 輪與第 2 輪查封之標的
相同（即並無增建、部分滅失之情形），執行處仍應依「未登記建築
改良物辦理查封登記聯繫辦法」，函請地政機關辦理勘測、查封登記
，並將勘測結果函送執行處等事宜，如地政機關勘測、查封登記之內
容與執行處拍賣公告之內容相符者，行政執行處得於拍定人繳足價金
後核發權利移轉證書予拍定人，並通知地政機關依「未登記建築改良
物辦理查封登記聯繫辦法」第 6 點規定，於查封登記「備考」欄內
註明拍賣日期及買受人。
研討結論：依多數決議，同意本署第一組初審意見。
（法務部行政執行署處 97 年度法律座談會 提案六）
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